Продажа объекта незавершенного строительства
Сущность поставленного перед
экономико-правовым анализом вопроса
ВОПРОС: Каким образом осуществляется продажа объекта незавершенного строительства государственным предприятием, получившим этот объект в качестве взноса в уставный фонд?
ОТВЕТ: При проведении экономико-правового анализа использованы следующие законодательные и нормативно-правовые акты:
Гражданский кодекс (ГК) Украины;
Хозяйственный кодекс (ХК) Украины;
Закон Украины от 04.03.1992 г. № 2163-ХП “О приватизации государственного имущества”;
Закон Украины от 14.09.2000 г. №1953-III “Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства” (далее - Закон о приватизации ОНС);
Закон Украины “О налогообложении прибыли предприятий” в редакции от 22.05.1997 г.№ 283/97-ВР (далее - Закон о налогообложении прибыли).
Экономико-правовой анализ
Для ответа на поставленные вопросы, прежде всего необходимо дать ответы на вопросы о том, что следует признавать “объектом незавершенного строительства”, и чем отличается продажа имущества, принадлежащего государству, от приватизации государственного имущества.
1. Чем отличается продажа имущества, принадлежащего государству, от приватизации государственного имущества?
Приватизация государственного имущества - это отчуждение имущества, которое находится в государственной собственности, и имущества, которое принадлежит Автономной Республике Крым, в пользу физических и юридических лиц, которые могут быть покупателями в соответствии с этим Законом, с целью повышения социально-экономической эффективности производства и привлечения средств на структурную перестройку экономики Украины (Закон Украины от 04.03.1992 г. № 2163-ХП “О приватизации государственного имущества”).
Как видим, определение данного термина предполагает передачу права собственности от государства к новому собственнику - физическому или юридическому лицу.
В тоже время передача права собственности на имущество является также существенным условием двусторонней сделки - договора покупки-продажи.
Согласно ст.655 ГК Украины, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и оплатить за него определенную денежную сумму.
Поэтому на уровне диспозиции продажа имущества, принадлежащего государству, и приватизация государственного имущества ничем не отличаются, но отличие этих двух терминов лежит в механизме их применения.
Механизм применения термина “приватизация объекта незавершенного строительства” можно кратко описать через проведение анализа ст.ст.4-6 Закона о приватизации ОНС.
Согласно ст.4 Закона о приватизации ОНС, решения о приватизации объектов незавершенного строительства принимаются Фондом государственного имущества Украины, его региональными отделениями, органами приватизации в Автономной Республике Крым (далее - органы приватизации) на основании перечня объектов, которые подлежат приватизации. В случае приватизации объекта незавершенного строительства вместе с земельным участком решения о приватизации такого объекта органы приватизации принимают совместно со специально уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов или его органами на местах.
Статьей 5 Закона о приватизации ОНС определено, что для включения объекта незавершенного строительства государственной формы собственности в перечень объектов, которые подлежат приватизации, органы, которые осуществляют управление соответствующими объектами незавершенного строительства, обязательно подают органам приватизации ряд документов.
Органы приватизации сообщают органам, которые осуществляют управление объектами незавершенного строительства, о включении соответствующих объектов в перечень объектов, которые подлежат приватизации, в месячный срок со дня принятия такого решения.
Фонд государственного имущества Украины осуществляет предание огласке информации относительно объектов незавершенного строительства, которые подлежат приватизации, путем создания электронного реестра этих объектов.
А способы приватизации объектов незавершенного строительства перечислены в ст.6 Закона о приватизации ОНС: приватизация объектов незавершенного строительства осуществляется органами приватизации, в том числе при участии уполномоченных ими юридических лиц, путем:
- продажи на аукционе, по конкурсу;
- продажи путем выкупа при наличии одного покупателя непосредственно этому покупателю с обеспечением им условий приватизации объекта;
- внесения объекта незавершенного строительства в уставный фонд хозяйственного общества как взнос государства с последующей приватизацией акций (долей, паев) в порядке, установленном учредительными документами общества и законодательством Украины, после завершения строительства соответствующего объекта;
- продажи под разборку.
Норма, пронумерованная пунктом 3, также продублирована в ст. 15 Закона о приватизации ОНС, в которой указано, что по решению органов приватизации законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства могут передаваться на условиях соответствующего договора лицам, которые могут быть покупателями, в соответствии с этим Законом, для завершения строительства, или вноситься в уставный фонд хозяйственного общества как государственная доля с последующей ее приватизацией в порядке, установленном законодательством Украины.
На основании вышеприведенных норм можно установить следующее.
При приватизации объект незавершенного строительства может быть передан покупателю только по решению органа приватизации.
Объект незавершенного строительства может быть приватизирован только в случае включения такого объекта в список объектов, подлежащих приватизации.
Одним из способов приватизации объекта незавершенного строительства является передача такого объекта в качестве взноса в уставный фонд.
Следовательно, если по решению органа приватизации объект незавершенного строительства был передан в качестве взноса в уставный фонд предприятия, то фактически такой объект уже прошел процедуру приватизации, теперь приватизации подлежат корпоративные права созданного предприятия, а не объект незавершенного строительства.
Как следует из информации, представленной в запросе, объект незавершенного строительства был внесен в уставный фонд предприятия, следовательно, данный объект уже прошел процесс приватизации.
Кроме того, если объект незавершенного строительства был передан в уставный фонд, то, соответственно, к созданному предприятию перешло право собственности (право хозяйствования ведения) на данный объект незавершенного строительства.
Согласно ст.316 ГК Украины, правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц.
Статьей 317 ГК Украины установлено содержание права собственности, а именно владельцу принадлежат права владения, пользование и распоряжение своим имуществом.
Совокупность перечисленных в ст.317 ГК Украины прав означает, что владелец имущества имеет право, в том числе, передать право собственности на принадлежащее ему имущество другому лицу, путем заключения договора купли-продажи с целью получения прибыли (дохода). Но при этом необходимо соблюдать ограничения, предписанные ст.320 ГК Украины, которой определено право собственника использовать свое имущество в предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом.
Термин “закон” необходимо толковать расширительно и понимать под ним нормы действующего законодательства, а не только нормы законов.
Общие нормы ГК Украины и ХК Украины не устанавливают каких-либо специальных ограничений на распоряжение имуществом государственными предприятиями.
При этом Положение о Министерстве топлива и энергетики Украины, утвержденное Указом Президента Украины от 14.04.2000 г. № 598/2000, возлагает на Министерство обязанности выполнять, в том числе, следующие задачи:
1) контролировать целевое, экономное и эффективное использование выделенных предприятиям топливно-энергетического комплекса бюджетных средств;
2) принимать меры, направленные на совершенствование внешнеэкономической деятельности предприятий, учреждений и организаций топливно-энергетического комплекса, на защиту украинских товаропроизводителей на внешнем рынке и развитие внутреннего рынка;
3) осуществлять в соответствии с законодательством Украины функции по управлению объектами государственной собственности, которые принадлежат к сфере управления Министерства.
Таким образом, основываясь на том, что Ваше предприятие находится в подчинении (управлении) Министерства топлива и энергетики Украины, которое имеет право на распоряжение имуществом, полученным в управление, а также на том, что действующее законодательство не устанавливает каких-либо ограничений на продажу имущества, находящегося в собственности государственного предприятия, и на том, что, согласно ст.ст.4-6 Закона о приватизации ОНС, объект незавершенного строительства, переданный в уставный фонд вашего предприятия, уже прошел процесс приватизации, уполномоченное лицо (должностное лицо) вашего предприятия имеет право осуществить продажу объекта незавершенного строительства с соблюдением, в том числе, требований, установленных уставом.
Обращаем внимание, что, согласно части “и” пп.8.2.4 Устава, в компетенцию высшего органа общества (общие сборы общества) входит утверждение договоров (сделок), заключенных на сумму, которая превышает 20% уставного фонда общества (при наличии таких условий необходимо подучить разрешение у Министерства топлива и энергетики Украины).
Согласно абзацу 3 части “а” пп.8.3.4 Устава, наблюдательный совет по решению высшего органа общества дает согласие на проведение операций по распоряжению недвижимым имуществом Общества, балансовая стоимость которого превышает эквивалент 100 размеров установленного действующим законодательством необлагаемого налогом минимума дохода в месяц, действующего на дату продажи (при наличии такого условия необходимо получить разрешение на продажу как в Министерстве, так и в наблюдательном совете).
2. Что следует признавать “объектом незавершенного строительства”?
В действующем законодательстве Украины отсутствует определение термина “незавершенное строительство”, но действует ряд других терминов, близких по значению, которые дают возможность определить, что необходимо относить к незавершенному строительству.
Незавершенные капитальные вложения и авансы - стоимость незавершенного строительства (расходы на возведение зданий и сооружений, приобретение оборудования, инструмента, инвентаря, а также другие расходы), затраты на формирование основного стада рабочего и производительного скота; расходы на геологоразведочные работы, а также авансы и средства, выданные предприятиям напрокат на капитальные вложения. К незавершенному строительству следует относить также завершенное строительство с неперекрытыми источниками финансирования (КМ Украины, Постановление КМ от 08.09.1993 г. № 717 “Об утверждении Методики оценки стоимости объектов приватизации”).
Незавершенные строительством индивидуальные жилые дома - начатые строительством и непринятые в эксплуатацию индивидуальные жилые дома с надворными подсобными помещениями, строительство которых осуществляется в пределах сельских населенных пунктов на основании оформленных в соответствии с действующим законодательством документов (Приказ Министерства аграрной политики, Минфина Украины от 25.04.2001 г. № 113/198 “Об утверждении Положения о предоставлении долгосрочных кредитов индивидуальным застройщикам для приобретения в сельской местности завершенных или незавершенных строительством индивидуальных жилых домов”).
Как видим, под термином “незавершенное строительство” необходимо понимать начатое, но незаконченное строительство (без ввода в эксплуатацию) зданий, сооружений и т.п.
Термины “здания” и “сооружения” указаны в Государственном классификаторе зданий и сооружений ДК 018-2000, утвержденном Приказом Госстандарта от 17.08.2000 г. № 507:
Здания - сооружения, которые состоят из несущих и огораживающих или соединенных (несуще-огораживающих) конструкций, которые образуют наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов.
К зданиям относятся: жилые дома, общежития, гостиницы, рестораны, торговые здания, промышленные здания, вокзалы, здания для публичных выступлений, для медицинских учреждений и учреждений образования и т.п.
Сооружения - это строительные системы, связанные с землей, которые созданы из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования и оборудования в результате выполнения разных строительно-монтажных работ.
Вышеприведенные определения свидетельствуют о том, что здания и сооружения должны рассматриваться как основные фонды, поскольку, согласно пп.8.2.1 ст.8 Закона о налогообложении прибыли, под термином “основные фонды” следует понимать материальные ценности, которые предназначаются плательщиком налога для использования в хозяйственной деятельности плательщика налога на протяжении периода, который превышает 365 календарных дней с даты введения в эксплуатацию таких материальных ценностей, и стоимость которых превышает 1000 гривень, постепенно уменьшаясь в связи с физическим или моральным износом.
Согласно пп.8.2.2 ст.8 Закона о налогообложении прибыли, к группе 1 основных фондов относятся - здания, сооружения, их структурные компоненты и передаточные устройства, в том числе жилые дома и их части (квартиры и места общего пользования), стоимость капитального улучшения земли.
Соответственно, если основные объекты незавершенного строительства являются незаконченными строительством зданиями и/или сооружениями, то до даты введения в эксплуатацию такие объекты не могут быть признаны основными фондами, соответственно, при их продаже не должны применяться правила по продаже основных фондов, установленные пп.8.4.3 ст.8 Закона о налогообложении прибыли.
Если объекты незавершенного строительства не являются объектами основных фондов, то мы вынуждены их признать объектами непроизводственных фондов и при их продаже руководствоваться нормами, установленными пп.8.1.4 ст.8 Закона о налогообложении прибыли.
В последнем обзаце этой нормы указано, что в состав валовых доходов плательщика налога в случае продажи непроизводственных фондов включаются доходы, полученные (начисленные) от продажи, а в валовые расходы - сумма расходов, связанных с приобретением (изготовлением) таких непроизводственных фондов (без учета износа) и их улучшением.
Аналогичной позиции придерживается ГНАУ в своем приказе от 15.02.2002г. № 74.
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 51 (469), 20 декабря 2004г.
Подписной индекс 40783