Нотариальное удостоверение
договоров аренды недвижимости
Остались в этой стране еще честные граждане, готовые самоотверженно поделиться со своей Родиной кровной денежкой! Но вот Отчизна к такой честности, кажется, не всегда готова.
Один знакомый обратился ко мне с просьбой проконсультировать его по поводу налоговых правил сдачи в аренду квартиры. Захотелось ему всё сделать чин-чинарем - тобто по закону. Чтоб и договор, как полагается, - в письменной форме, и налоги в бюджет заплатить, ну и спать, соответственно, спокойно, с чистой совестью.
Потенциальный арендатор оказался лицом физическим и непредпринимательствующим.
Дело, на первый взгляд, немудреное. Мы совместным прочтением п/п. 9.1.4 Новоподоходного Закона (далее - Закон) и ограничились. Казалось бы, все предельно ясно:
“Если арендатор является физическим лицом, не являющимся субъектом предпринимательской деятельности, то лицом, ответственным за начисление и уплату (перечисление) налога в бюджет, является плательщик налога - арендодатель.
При этом:
а) такой арендодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в бюджет в сроки, установленные законом для квартального налогового периода, а именно: в течение 40 календарных дней, следующих за последним днем такого отчетного квартала;
б) договор аренды недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению, при этом нотариус обязан направить информацию о таком договоре налоговому органу по основному местожительству плательщика налога - арендодателя по форме и способом, которые установлены Кабинетом Министров Украины. В случае нарушения такой формы или способа нотариус несет ответственность, установленную законом за нарушение порядка или сроков представления налоговой отчетности”.
Не тут-то было. На следующий же день, когда законопросвещенный арендодатель потащил к близсидящему нотариусу бухтящего арендатора, вышеприведенная норма Закона получила жесткий отпор со стороны близсидящего.
По словам нотариуса, поскольку срок договора составляет всего лишь три месяца, обязательное нотариальное удостоверение не требуется. Мол, любая меньшегодичная аренда жилья может спокойно обходиться без нотариального удостоверения. А нормы п/п. 9.1.4 Закона касаются только случаев, когда срок аренды зашкаливает за 12 месяцев.
Обескураженный арендатор, давно готовый расплатиться с арендодателем традиционно-неофициально, взирал на законоупертого арендодателя с недоумением. Оно и понятно: зачем удостоверять сделку (то есть светиться), если удостоверение необязательно?
В своих умозаключениях нотариус опирался на Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденную приказом Минюста от 03.03.2004 г. № 20/5. Норма п. 35 этой Инструкции со ссылкой на статью 793 ГК утверждает, что в нотариальные “обязы” попадают только “договоры найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на один год и более”.
Строго говоря, и утверждение правильное, и ссылка на ГК верная.
Тем не менее согласиться с позицией нотариуса трудно.
Ведь статья 209 ГК, предусматривающая обязательное нотариальное удостоверение сделок, упоминает “случаи, установленные законом”. То есть в ГК приведен не исчерпывающий перечень “нотариально-обязательных” ситуаций.
Судя по всему, указанная норма Закона по отношению к норме ГК является если не специальной, то как минимум дополнительной.
Иными словами, в отношении аренды недвижимости, где арендатор и арендодатель - физлица и при этом арендатор не имеет статуса субъекта предпринимательской деятельности, должно исполняться требование о нотариальном удостоверении сделки. В прочих же ситуациях аренды недвижимости должно действовать общее правило ГК: договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению только в “годичном-и-более” случае.
Отстаивая свою позицию, нотариус доказывал, что в форме Уведомления о нотариальном удостоверении договора аренды недвижимого имущества, утвержденной Постановлением КМУ от 29.10.2003 г. № 1692, реквизит “Срок действия договора” присутствует специально для того, чтобы демонстрировать именно годичность (или сверхгодичностъ) сделки: мол, если бы обязательное нотариальное удостоверение требовалось для договоров аренды с любым сроком, то зачем нужно было бы вводить в форму этот реквизит?
Этот, с позволения сказать, аргумент нам даже комментировать не хочется.
Можно, конечно, удостоверить сделку добровольно, то есть по договоренности сторон (ст. 209 ГК). Но это было бы уж слишком.
А к чему может привести отсутствие нотудостоверения договора в случае, когда такое удостоверение является обязательным?
Теоретически - к признанию договора недействительным.
Но если и предположить, что в суде сделку признают недействительной, мы обратимся к ч. 1 ст. 216 ГК, гласящей:
“Недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки, а в случае невозможности такого возврата, в частности тогда, когда полученное заключается в пользовании имуществом, выполненной работе, предоставленной услуге, - возместить стоимость полученного по ценам, действующим на момент возмещения.
То есть максимум - арендодатель вернет арендатору полученные от того деньги, а последний, в свою очередь, вернет арендодателю эти же деньги как возмещение за пользование. Все при своих.
Государству здесь все равно ничего не светит.
Так что вгрызаться в гранит отечественной юриспруденции, стремясь добиться признания сделки недействительной, налоговики будут вряд ли.
А ввиду оппортунистической позиции нотариата у налоговиков наличествуют все шансы о сделке вообще не узнать.
Так или иначе, но даже если договор остался неудостоверенным, а быть честным все еще не перехотелось, арендодатель может смело исполнить требования п/п. 9.1.4 “а” Закона, заплатив 13% со своих доходов, затем отразив это всё в годовой декларации. Госказначейство не станет просто из-за того, что какой-то нотариус отказался удостоверить сделку, отказываться принять эти деньги.
В налогах каждый отвечает за себя. Главное для арендодателя то, что он свой гражданский долг исполнил. А неграмотность нотариуса пусть останется на совести оного.
Не особенно сознательные соотечественники заметят, что если даже арендодатель настоял на заключении письменного договора аренды и при этом факт получения им арендной платы не документируется (никакими расписками, ордерками и т. п.) и происходит без свидетелей, то имеет ли смысл (исходя из экономических, а не моральных соображений) добровольно облагодетельствовать бюджетные закрома?
Мол, даже если сам договор когда-нибудь и выплывет на свет Божий, арендодатель сможет утверждать, что денег он так и не получил, а значит, оснований для начисления налога нет. Ведь само наличие договора не означает наличия дохода. И если у налоговиков не окажется доказательств получения дохода, то инкриминировать арендодателю неуплату налогов будет практически невозможно.
С такими рассуждениями могут не согласиться налоговики. У них есть основания заявить, что уплата налога по п/п. 9.1.4 “а” Закона не привязана к фактическому получению денег от арендатора, тем более что доход - по определению п. 1.2 Закона - может быть как полученным, так и начисленным.
Следовательно, само наличие договора аренды и подтверждение факта пользования арендованным имуществом могут оказаться поводом для начисления налога с начисленного дохода.
Подчеркнем: даже если факт оплаты аренды не доказан.
Так что давать однозначные рекомендации в такой ситуации мы не беремся.
Физлико-доходное налогообложение - дело слишком персонифицированное, а потому - тонкое.
Факт индивидуализации налога с доходов физлиц позволяет рассматривать налогообложение с точки зрения моральности, честности и прочая, прочая, прочая.
Мы этим заниматься не намерены.
Пусть каждый решает эти вопросы для себя сам.
“Бухгалтер”, N 31, август, (III), 2004г.
Подписной индекс 74201