Нужно ли нотариально удостоверять
договор аренды
ВОПРОС: Если одним из участников договора аренды выступает плательщик единого налога - юридическое лицо (арендатор), а другим участником договора является физическое лицо (арендодатель), то нужно ли этот договор нотариально удостоверять?
ОТВЕТ: Согласно статье 793 и статье 794 Гражданского кодекса Украины, вступившего в силу с 1 января 2004 года, договора аренды здания, другого капитального сооружения либо их отдельной части сроком на один год и более подлежат нотариальному удостоверению и последующей государственной регистрации. Это не распространяется на случаи аренды киосков, ларьков, павильонов, других подобных конструкций, поскольку они не являются недвижимостью.
Таким образом, в случае заключения договора аренды помещения для осуществления хозяйственной деятельности сроком на год и более, независимо от того, в чьей собственности находится помещение, требуется нотариальное удостоверение. При нотариальном удостоверении договора аренды недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 1% от суммы арендной платы за весь срок аренды по договору.
Кроме нотариального удостоверения, договора аренды недвижимости, заключенные сроком на год и более, подлежат также государственной регистрации.
Если же договор заключается на срок менее года, ни нотариальное удостоверение, ни государственную регистрацию производить не следует.
Система налогообложения при заключении этих сделок значения не имеет.
Если договор аренды помещения будет заключаться между двумя физическими лицами (не субъектами предпринимательской деятельности), то независимо от срока договора он должен быть удостоверен у нотариуса. Данное требование регламентировано подпунктом 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 Закона Украины от 22.05.2003 г. № 889-IV “О налоге с доходов физических лиц”. В случае заключения договора аренды между физическими лицами на срок более года придется также произвести его государственную регистрацию в соответствии с требованиями статьи 793 и статьи 794 ГКУ.
В соответствии с пунктом 9 Заключительных и переходных положений ГКУ, “к договорам, которые были заключены до 1 января 2004 года и продолжают действовать после , вступления в силу Гражданского кодекса Украины, применяются правила данного Кодекса относительно оснований, порядка и последствий изменения или расторжения договоров отдельных видов независимо от даты их заключения”.
Это означает, что если заключенный до 01.01.2004 г. договор продолжает действовать, к нему не применяются новые требования ГКУ, которых не было в ранее действовавшем Гражданском кодексе. Значит, действующий договор аренды помещения, заключенный до 2004 года, не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в соответствии с требованиями статьи 793 и статьи 794 ГКУ.
Нормативно-правовая база:
Указ № 746 - Указ Президента Украины “Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства” от 03.07.98 г. N 727/98, в редакции Указа от 28.06.99 г. № 746/99;
Порядок № 554 - “Порядок ведения книги учета доходов и расходов субъекта малого предпринимательства - юридического лица, применяющего упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности”, утвержденный приказом ГНАУ от 13.10.98 г. № 477, в редакции приказа ГНАУ от 12.10.99 г. № 554;
Порядок № 98 - “Порядок составления расчета уплаты единого налога субъектом малого предпринимательства - юридическим лицом”, утвержденный приказом ГНАУ от 28.02.2003 г. № 98, с изменениями;
Письмо № 11563 - Письмо ГНАУ от 27.08.2001 г. № 11563/ 7/16 - 1117 “Методические рекомендации к применению нормативно-правовых актов относительно взимания НДС с операций, осуществляемых субъектами предпринимательской деятельности, перешедшими на упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности”;
Письмо № 1-221/6346 - Информационное письмо Государственного Комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства “О применении отдельных норм Указа Президента Украины от 03.07.98 г. № 727/98 “Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности” (в редакции Указа от 28.08.99 г. № 746/99) от 24.10.2001 г. № 1-221/6346.
“Вестник бухгалтера и аудитора Украины”, № 1-2, января 2005 г.