ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
01.06.2004
Про визнання недійсними договору
оренди та акта купівлі-продажу
Судова палата у господарських справах Верховного Суду України, розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Подільської районної у м. Києві ради (далі - Подільська райрада) та Дочірнього підприємства "Т." (далі - Підприємство) на постанову Вищого господарського суду України від 20 січня 2004 року у справі за позовом прокурора Подільського району м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі - Київська міськрада) та Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву (далі - РВ ФДМУ) за участі третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору, - Подільської райради до Товариства з обмеженою відповідальністю - упроваджувально-виробничої фірми "Д." (далі - Фірма) та третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, - Підприємства про визнання недійсними договору оренди та акта купівлі-продажу і звільнення приміщення та земельної ділянки, встановила:
З позовом до Господарського суду м. Києва прокурор звернувся в лютому 2003 року.
Позовні вимоги прокурора про визнання недійсним на підставі ст. 48 ЦК УРСР ( 1540-06 ) договору N 1 від 1 вересня 1991 року в частині передачі в оренду земельної ділянки і про право Фірми на викуп об'єктів оренди (далі - договір N 1) та повністю недійсним акта купівлі-продажу УПФ "Д." основних фондів бази ОРПК від 24 жовтня 1991 року (далі - акт купівлі-продажу), про зобов'язання Фірми звільнити приміщення у будівлі овочесховища та диспетчерської і земельну ділянку та про передачу зазначених приміщень РВ ФДМУ мотивовані тим, що:
- на момент укладення договору N 1 та складання акта купівлі-продажу ОРПК не був ні власником, ні користувачем земельної ділянки і, відповідно, не мав права розпоряджатися нею, оскільки пунктом першим рішення виконкому Київської міської ради народних депутатів від 6 січня 1986 року земельна ділянка площею 0,9 га була відведена Київському лісотарному заводу, а пунктом четвертим зазначеного рішення визнано таким, що втратило чинність, рішення міськвиконкому від 4 квітня 1983 року "Про відведення земельної ділянки ОРПК для влаштування плодобази і будівництва прирейкового складу";
- відповідно до п. 2 наказу Державного агропромислового комітету УРСР від 4 квітня 1989 року Київський лісотарний завод зобов'язаний був передати на баланс Підприємства територію заводу з будівлями і спорудами відповідно до генплану в рахунок статутного фонду;
- пунктом першим розпорядження Київської міськдержадміністрації від 6 травня 1996 року право користування земельною ділянкою площею 0,9 га для лісотарного заводу припинено у зв'язку з його ліквідацією, а п. 2 цього розпорядження погоджено місце розташування будівництва другої черги Підприємства;
- з вилученням у ОРПК земельної ділянки відбулося одночасне вилучення і його основних засобів, що були предметом договору N 1, а тому він не мав права здавати їх в оренду і продавати;
- ОРПК не мав права виступати орендодавцем, позаяк відповідно до п. 3 постанови Ради Міністрів УРСР від 15 травня 1990 року "Про порядок здачі підприємств (об'єднань) республіканського і місцевого підпорядкування та їх майна в оренду" ( 112-90 ) (далі - постанова РМ УРСР N 112) орендодавцем могли виступити державні органи, в безпосередньому підпорядкуванні яких він перебував;
- договір N 1 не містив такої істотної умови як вартість орендованого майна, що було обов'язковим згідно з п. 2 ст. 7 Закону СРСР "Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду" (далі - Основи про оренду);
- всупереч положенню п. 2 ст. 10 Основ про оренду щодо перерахування коштів від викупу орендованого державного майна до державного бюджету, кошти за викуп майна за договором N 1 були перераховані ОРПК.
Подільська райрада заявила аналогічні самостійні вимоги, окрім останньої, - вона просила повернути будівлі овочесховища та диспетчерської, до комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва.
Рішенням від 10 липня 2003 року Господарський суд м. Києва позов прокурора задовольнив частково: договір N 1 визнано недійсним з моменту укладення в заявленій частині, а акт купівлі-продажу визнано недійсним повністю; в решті частин позову відмовлено. Самостійні позовні вимоги Подільської райради суд задовольнив у повному обсязі.
Ухвалене рішення суд першої інстанції обґрунтував тим, що:
- умовами договору N 1 не передбачалася передача Фірмі в оренду будь-яких споруд або будівель;
- зазначений договір Фірма засвідчила тільки 31 березня 1993 року, а складений він був 1 вересня 1991 року;
- договір у частині передачі в оренду земельної ділянки (6700 кв.м) суперечив п. 2 ст. 8 Земельного кодексу УРСР ( 561-12 ) 1990 року (далі - ЗК УРСР), відповідно до якого орендодавцями землі мали право виступати сільські, селищні, міські, районні ради народних депутатів і власники землі;
- в частині права Фірми на подальший викуп об'єктів оренди договір N 1 суперечив статті 10 Основ про оренду, згідно з якою орендар міг частково або повністю викупити лише орендоване майно;
- акт купівлі-продажу як угода не підписаний з боку продавця - ОРПК - і не засвідчений відбитками печаток сторін;
- відповідач - Фірма - не подала доказів передачі їй у власність на підставі вказаного акта саме будівель овочесховища та диспетчерської чи доказів волевиявлення продавця щодо такої передачі, а погоджений сторонами перелік основних фондів, що підлягають викупу, відсутній;
- до Фірми не перейшло право власності на зазначені будівлі, а тому він не набув права землекористування на підставі ст. 30 ЗК УРСР ( 561-12 ), а поданий нею технічний звіт про встановлення меж землекористування УВФ "Д." (далі - технічний звіт) та довідка Головного управління земельних ресурсів Київської міськдержадміністрації від 14 лютого 2003 року про нормативну грошову оцінку земельної ділянки не є документами, що посвідчують таке право;
- на підставі постанови Кабміну від 5 серпня 1992 року "Про передачу майна, що перебуває у загальнодержавній власності, до комунальної власності м. Києва" ( 450-92 ) (далі - постанова КМУ N 450) майно ОРПК було передане до комунальної власності м. Києва, а розпорядженням представника Президента України у м. Києві від 25 лютого 1993 року "Про ліквідацію Управління по завозу, зберіганню, переробці та реалізації плодоовочевої продукції "Київплодоовочпром" і районних оптово-роздрібних плодоовочевих комбінатів та створення державних комунальних підприємств" (далі - розпорядження представника Президента N 233) майно ОРПК було передано до комунальної власності Подільського району.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 15 вересня 2003 року рішення суду першої інстанції скасовано частково:
1) щодо вимог прокурора: договір N 1 в частині передачі в оренду земельної ділянки визнано недійсним на майбутнє; стосовно вимог про надання Фірмі права викупу об'єктів оренди та про визнання недійсним акта купівлі-продажу - провадження у справі припинено; в інших частинах позову відмовлено;
2) щодо вимог Подільської райради: договір N 1 в частині передачі в оренду земельної ділянки визнано недійсним на майбутнє; стосовно вимог про надання Фірмі права викупу об'єктів оренди та про визнання недійсним акта купівлі-продажу від 24 жовтня 1991 року - провадження у справі припинено: Фірму зобов'язано звільнити земельну ділянку; в інших частинах позову відмовлено.
Постанова апеляційного суду обґрунтована тим, що:
- визнання договору N 1 недійсним у частині передачі в оренду земельної ділянки з моменту укладення не дозволяє застосувати передбачені ч. 2 ст. 48 ЦК УРСР ( 1540-06 ) реституційні наслідки, оскільки неможливо повернути все одержане за ним щодо цього об'єкта оренди;
- спірний договір N 1 у частині оренди будівель і споруд та щодо права їх викупу не суперечив чинному на той час законодавству, зобов'язання за ним сторони виконали, доказами чого є факт оплати Фірмою викуплених об'єктів, прийняття і реєстрація їх у БТІ. Але відсутність акта передачі цих об'єктів з балансу ОРПК на баланс Фірми, інших доказів, які свідчили б про склад та вартість переданого після купівлі майна, дає підстави вважати, що зобов'язання за актом купівлі-продажу виконані не в повному обсязі, що тягне за собою припинення провадження у справі;
- суд першої інстанції не встановив належного правонаступника ОРПК, що унеможливлює проведення реституції за актом купівлі-продажу, а тому вимога Подільської райради про передачу до комунальної власності територіальної громади спірних будівель не підлягає задоволенню, як і вимога прокурора про їх передачу РВ ФДМУ.
Оспореною постановою від 20 січня 2004 року Вищий господарський суд України апеляційну постанову змінив, виключивши з її резолютивної частини: пункти 5 і 9, якими припинено провадження у справі за вимогами прокурора і Подільської райради про визнання недійсним договору N 1 в частині надання Фірмі права викупу будівель і споруд та про визнання недійсним акта купівлі-продажу, і п. 10, яким Фірму зобов'язувалося звільнити спірну земельну ділянку.
Постанова суду касаційної інстанції обґрунтована тим, що:
- постанова КМУ N 450 та розпорядження представника Президента N 233 не мають зворотної дії у часі, бо були прийняті після виникнення спірних орендних відносин, які регулювалися положеннями ст. 10 Основ про оренду, ч. 9 ст. 17 Закону "Про приватизацію державного майна" ( 2163-12 ), ст. ст. 8, 28 ЗК УРСР ( 561-12 ), п. 6 Перехідних положень Земельного кодексу України ( 2768-14 ) 2001 року (далі - ЗКУ) та ст.ст. 41, 224 ЦК УРСР ( 1540-06 ). А передбачене договором N 1 право викупу орендованих будівель і споруд не суперечить названим правовим актам;
- суд апеляційної інстанції на підставі належних доказів достовірно встановив факт передачі Фірмі в оренду будівель і споруд з боку орендодавця - ОРПК - з правом викупу та факт придбання їх орендарем - Фірмою - на підставі акта купівлі-продажу;
- Фірма набула права власника на викуплені овочесховище та диспетчерську, що були об'єктами за договором N 1, і є їх добросовісним набувачем;
- відповідно до частини другої ст. 8 ЗК УРСР ( 561-12 ) ОРПК не мав права передавати в оренду земельну ділянку, на якій знаходились спірні об'єкти;
- Фірма користується зазначеною земельною ділянкою не на підставі договору N 1, а в силу положень ч. 1 ст. 28 ЗК ( 561-12 ) УРСР у зв'язку з переходом до неї права власності на спірні об'єкти. Тому підстави для її звільнення відсутні. Крім того, відповідно до п. 6 Перехідних положень ЗКУ ( 2768-14 ) юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, мають право до 1 січня 2005 року переоформити праве власності або право оренди на них;
- відповідність цивільної угоди законодавству України є підставою для відмови у задоволенні вимоги про визнання її в цілому або в частині недійсною, а не підставою для припинення провадження у справі в цій частині, оскільки така підстава не передбачена ст. 80 Господарського процесуального кодексу України ( 1798-12 ) (далі - ГПК України).
Подільська райрада та Підприємство просять постанову Вищого господарського суду України скасувати, мотивуючи касаційні скарги неправильним застосуванням судом норм матеріального права.
Заслухавши суддю-доповідача та пояснення представників сторін, третіх осіб і прокурора, розглянувши та обговоривши доводи касаційних скарг, перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що касаційні скарги підлягають задоволенню з таких підстав.
Позов прокурора містив клопотання про відновлення строку позовної давності щодо заявлених позовних вимог, але господарськими судами всіх інстанцій воно по суті не розглядалося. Питання строку позовної давності не досліджувалось судами і при розгляді позовних вимог Подільської райради, що суперечить положенню статті 75 ЦК УРСР ( 1540-06 ). Згідно із зазначеною нормою суд зобов'язаний застосовувати строк позовної давності незалежно від заяви сторін.
Незастосування господарськими судами названого положення закону є підставою для скасування всіх ухвалених у справі рішень і передачі справи на новий розгляд.
Під час нового розгляду справи господарському суду першої інстанції необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати та перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті, встановити дійсні права і обов'язки сторін, і в залежності від встановленого правильно застосувати норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, та ухвалити законне і обґрунтоване рішення.
Виходячи з викладеного та керуючись статтями 111-17 - 111-20 Господарського процесуального кодексу України ( 1798-12 ), Судова палата у господарських справах Верховного Суду України постановила:
Касаційні скарги Подільської районної у м. Києві ради та Дочірнього підприємства "Т." задовольнити, постанову Вищого господарського суду України від 20 січня 2004 року, постанову Київського апеляційного господарського суду від 15 вересня 2003 року та рішення Господарського суду м. Києва від 10 липня 2003 року скасувати, а справу передати на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.
Постанова остаточна і оскарженню не підлягає.