Залоговая - ценная бумага,
связанная с ипотечным кредитованием
Украинская экономика все более требует долгосрочных финансовых ресурсов, необходимых для внедрения системы долгосрочного жилищного кредитования, кредитования строительства объектов коммерческого и промышленного назначения. Для достижения этих целей является необходимым развитие ипотечного кредитования.
На протяжении последних лет в Украине началось и проходит формирование правовой базы, необходимой для системы ипотечного кредитования. При этом государству необходимо обеспечить режим максимального содействия субъектам рынка ипотечного кредитования и создать надлежащие законодательные и общеэкономические условия, стимулирующие эффективное развитие этого рынка.
Международный опыт свидетельствует о том, что наиболее эффективной и пригодной для имплементации в существующих украинских реалиях является двухуровневая модель функционирования рынка ипотечного кредитования. Эта модель предусматривает наличие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования.
Первичный рынок характеризуется отношениями по предоставлению и погашению ипотечных кредитов в разрезе ипотечный кредитор-заемщик.
Суть функционирования вторичного рынка заключается в рефинансировании деятельности ипотечных кредиторов на первичном рынке путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, продажи ипотечных активов специализированным ипотечным учреждениям либо передачи этих ипотечных активов в залог для привлечения кредитов рефинансирования.
В Украине существует настоятельная потребность в создании вторичного рынка ипотечного кредитования в связи с существующими в банковской системе рисками ликвидности, обусловленными наличной тенденцией относительно финансирования долгосрочных ипотечных кредитов за счет краткосрочных пассивов банков. Именно поэтому создание вторичного рынка ипотечного кредитования должно быть одним из основных приоритетов политики государства в сфере развития национальной системы ипотечного кредитования.
При реализации этого приоритета государство не должно ограничиваться в выборе отдельных инструментов и механизмов рефинансирования ипотечных кредиторов. Государству необходимо обеспечить возможность использования разнообразных способов такого рефинансирования, которые бы являлись наиболее приемлемыми для ипотечных кредиторов.
В числе первых можно назвать такую новую разновидность ценных бумаг, как закладные, которые связывают рынок ценных бумаг с рынком недвижимости.
Закладная - это финансовый инструмент, который позволяет продать или заложить ипотечный долг.
Появление в правовом поле такой ценной бумаги, как закладная, обусловлено нормами Закона Украины “Об ипотеке” от 05.06.2003 г. № 898-IV. Указанным Законом внесены изменения в статью 3 Закона Украины “О ценных бумагах и фондовой бирже” путем включения закладной в перечень ценных бумаг, предусмотренных законодательством Украины.
Юридическое содержание закладной
Согласно статье 20 Закона Украины “Об ипотеке” закладная - это долговая ценная бумага, которая удостоверяет безусловное право его владельца на получение от должника выполнения по основному обязательству, при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства - право обратить взыскание на предмет ипотеки.
Из этого определения следует, что владелец долговой ценной бумаги обладает следующими двумя полномочиями ее как собственник:
- право получить от должника исполнение по основному обязательству, которым обычно является ипотечный кредит;
- право обратить взыскание на предмет ипотеки в случае неисполнения основного обязательства.
Главная юридическая особенность: при выпуске закладной прекращаются денежные обязательства должника по основному договору (которым, как правило, является кредитный договор) и возникают денежные обязательства должника по закладной.
После оформления закладной исполнение основного обязательства, а также обращение взыскания на предмет ипотеки может быть осуществлено только на основании требования собственника закладной.
Условия выдачи закладной
Во-первых, основное обязательство обязательно должно быть денежным.
Во-вторых, закладная не может выдаваться, если ипотекой обеспечено денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения ипотечного договора не определена, и если денежное обязательство не содержит критериев, позволяющих определить эту сумму на конкретный момент.
В-третьих, непосредственно выпуск закладной должен предусматриваться в ипотечном договоре.
Форма и содержание закладной
Закладная составляется в письменном виде в одном экземпляре на бланке стандартной формы, которая устанавливается Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.
Форма закладной утверждена Положением о требованиях к стандартной (типовой) форме бланка закладной, утвержденным Решением ГКЦБФР от 04.09.2003 г. № 363, зарегистрированным в Минюсте Украины 26.09.2003 г. под № 857/8178.
К бланкам закладных данным Положением устанавливается ряд требований.
Так, изготовление бланков закладных осуществляется только теми субъектами хозяйствования, которые имеют лицензию Минфина на осуществление хозяйственной деятельности по изготовлению бланков ценных бумаг и документов строгой отчетности.
Установлены существенные требования и непосредственно к бланку закладной.
Так, для изготовления закладной используется бумага с водяным знаком, с защитными волокнами и химической защитой.
Часть красок, используемых в бланках, должна быть с защитными свойствами. Бланки закладных должны иметь индивидуальный компьютерный графический дизайн, который ранее не использовался при разработке других бланков ценных бумаг.
Для защиты бланков закладных используется голографический защитный элемент.
Статьей 21 Закона Украины “Об ипотеке” предусмотрены следующие обязательные реквизиты:
1) слово “Закладная” как составная часть названия документа и определения по обязательству должника исполнить перед ипотекодержателем в установленный срок основное обязательство;
2) для ипотекодателя, должника (если он отличается от ипотекодателя) - юридических лиц:
- резидентов - наименование, юридический адрес, код ЕГРПОУ;
- нерезидентов - наименование, юридический адрес и государство, в котором зарегистрировано лицо;
- для ипотекодателя, должника (если он отличается от ипотекодателя) - физических лиц:
- граждан Украины - ФИО, адрес постоянного жительства, индивидуальный идентификационный номер в ДРФО;
- иностранцев и лиц без гражданства - ФИО (отчество - при наличии), адрес их постоянного жительства за пределами Украины;
3) ссылки на реквизиты ипотечного договора и договора, обусловливающего выполнение основного обязательства;
4) описание предмета ипотеки, достаточное для идентификации и/или его регистрационные данные;
5) содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его исполнения;
6) способ обращения взыскания на предмет ипотеки, если он предусмотрен ипотечным договором
7) отметка о регистрационном номере, дате и месте государственной регистрации отягощения недвижимого имущества ипотекой (этот реквизит вносится держателем соответствующего государственного реестра).
По согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем закладная может содержать и другие положения, отображающие содержание основного обязательства и ипотеки.
Если содержание закладной не отвечает положениям ипотечного договора или договора, обусловливающего основное обязательство, положения закладной имеют приоритет.
Закладная подписывается ипотекодателем. Подпись должника также обязательна, если он отличается от ипотекодателя.
Для юридических лиц - ипотекодателей, а также должников, действует общее правило: подпись уполномоченного лица на закладной должна быть заверена печатью.
Государственная регистрация закладной
Закладная подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 20 Закона Украины “Об ипотеке”.
В данной статье содержится норма, которая увязывает государственную регистрацию закладной с государственной регистрацией ипотеки. Указанное означает, что если закладная выдается, это происходит до или одновременно с государственной регистрацией ипотеки. Таким образом, нельзя заключить ипотечный договор и зарегистрировать ипотеку, а, например, через год выдать закладную.
Кабинет Министров Украины своим постановлением от 31.03.2004 г. № 410 утвердил Временный порядок государственной регистрации ипотек. В дальнейшем вопрос процедуры государственной регистрации ипотек будет урегулирован отдельным Законом “О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничений”.
После регистрации выпуска закладной ее оригинал передается ипотекодержателю, которым является кредитор по основному обязательству.
Условия реализации прав и исполнение обязательств,
вытекающих из закладной (ст. 22)
Статьей 22 Закона Украины “Об ипотеке” установлены следующие условия:
- для того чтобы реализовать свое право по закладной, ее собственник обязан заявить должнику письменное требование об исполнении основного обязательства. В этом требовании указывается банковский счет собственника закладной для осуществления должником перевода соответствующей денежной суммы. По требованию должника собственник закладной обязан предъявить оригинал закладной без передачи ее должнику.
- закладная подлежит передаче должнику в случае надлежащего исполнения им основного обязательства. Нахождение закладной у должника свидетельствует об исполнении основного обязательства, если не будет доказано противоположное. А нахождение закладной у другого лица свидетельствует, что основное обязательство не исполнено, однако же, только если не будет доказано противоположное.
- в том случае, если основное обязательство подлежит исполнению частями, собственник закладной обязан выдавать должнику квитанции о получении платежа и вести надлежащий учет (реестр) платежей по закладной. Такой реестр выдается должнику по его требованию. В случае расхождений между квитанциями о получении платежей и их реестром преимущество отдается квитанциям о получении платежей.
Передача закладной, правовые последствия
передачи закладной, возобновление прав по закладной
Передача закладной осуществляется путем исполнения на ней лицом, которому принадлежит закладная (индоссантом), передаточной надписи (индоссамента) в пользу другого лица (индоссата), а также передачи оригинала закладной.
Следует заметить, что передача закладной не требует согласия ипотекодатель (или должника, если он отличается от ипотекодателя).
В передаточной надписи указываются: фамилия, имя, отчество физического лица или наименование и адрес юридического лица, которому передается закладная. Передаточная надпись подписывается ипотекодержателем, который указан в закладной. Если это не первая передаточная надпись, то должна быть подпись собственника закладной, указанного в предыдущем индоссаменте. Если индоссантом является юридическое лицо, его подпись скрепляется печатью.
Право на передачу закладной никоим образом не ограничивается. Поэтому надписи на закладной, запрещающие ее следующую передачу, являются недействительными.
Индоссант обязан письменно уведомить должника о передаче закладной индоссату и всеми доступными способами не допустить исполнения основного обязательства должником в свою пользу. В том случае, если индоссант не выполнил это свое обязательство, передача закладной является действительной, а индоссат имеет право требовать от индоссанта возмещение причиненных убытков.
Если основное обязательство подлежит исполнению частями, индоссант обязан передать индоссату копии квитанций, подтверждающие получение платежей, и реестр полученных платежей по закладной.
Передача закладной путем совершения индоссамента предоставляет индоссату все права ипотекодержателя по ипотечному договору и основному обязательству.
Передача закладной не требует государственной регистрации. Однако на усмотрение индоссата передача закладной может быть зарегистрирована.
За достоверность сведений, содержащихся в закладной, а также за подлинность закладной ответственность перед индоссатом несет индоссант. Однако индоссант не отвечает за исполнение обязательства ипотекодателем, если иное не предусмотрено условиями индоссамента.
Согласно статье 26 Закона Украины “Об ипотеке” по факту передачи закладной индоссант свидетельствует перед индоссатом, что на момент передачи закладной должник продолжает надлежащим образом выполнять основное обязательство и что он осуществил в соответствии с условиями закладной все платежи, надлежащие к уплате до даты передачи закладной.
До получения письменного уведомления от индоссанта о передаче закладной должник может продолжать осуществлять платежи в пользу индоссанта. В этом случае должник не несет ответственности за осуществление таких платежей индоссату.
В случае потери закладной ипотекодатель выдает дубликат закладной, однако при условии, что лицо, требующее выдачи дубликата, может доказать свое право собственности на утраченную закладную путем воспроизведения всех предыдущих индоссаментов.
Отметка об оформлении дубликата закладной должна содержаться на каждой странице текста дубликата, а сведения о его выдаче подлежат государственной регистрации в соответствии с Временным порядком государственной регистрации ипотек, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 31.03.2004 г. № 410.
Использование закладной для рефинансирования
Статьей 28 Закона Украины “Об ипотеке” предусмотрено, что и поте ко держатель (собственник закладной) может до наступления срока исполнения должником обязательств по закладной проводить операции с принадлежащими ему закладными для рефинансирования собственной деятельности путем привлечения дополнительных денежных средств от других лиц.
Рефинансирование может осуществляться следующими способами:
- отчуждение (продажа) закладной путем совершения индоссамента с компенсацией индоссанту стоимости закладной в установленном сторонами размере;
- продажа закладной с обязательством обратного выкупа (операция РЕПО);
- передача закладной в залог для обеспечения исполнения обязательств перед другими кредиторами;
- эмиссия ипотечных ценных бумаг;
- а также другими способами, не противоречащими закону.
Продажа закладной с обязательством обратного выкупа (операция РЕПО), согласно статье 29 Закона “Об ипотеке”, является сделкой, в соответствии с которой любое лицо-кредитор обязуется уплатить ипотекодержателю (собственнику закладной) денежные средства, а ипотекодержатель (собственник закладной) обязуется передать закладную этому кредитору и выкупить ее по согласованной сторонами цене в определенный в будущем срок, но не позднее срока полного исполнения основного обязательства должником.
Продажа закладной с обязательством обратного выкупа осуществляется путем совершения индоссамента, в котором устанавливается срок обратного выкупа закладной.
Ипотекодержатель (собственник закладной) и кредитор могут составить договор, устанавливающий другие условия продажи закладной с обязательством обратного выкупа. В частности, договором может быть установлено обязательство ипотекодержателя (собственника закладной) выкупить закладную до указанного в индоссаменте срока в случае наступления обстоятельств, определенных договором.
В соответствии со статьей 30 Закона “Об ипотеке” закладная может быть передана в залог для обеспечения исполнения обязательств ее собственника перед другим лицом - кредитором.
Залог закладной осуществляется путем совершения индоссамента, в котором указывается, что залоговая передается только в залог, и идентифицируется обеспеченное закладной обязательство.
При залоге закладная передается во владение залогодержателю.
Ипотекодержатель (собственник закладной) обязан письменно уведомить должника о передаче закладной в залог.
В случае нарушения обязательства, обеспеченного залогом закладной, к залогодержателю переходят все права по залогу.
Залоговые могут обеспечивать выпуск ипотечных ценных бумаг, а именно ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов (ст. 31).
Эмитентом ипотечных ценных бумаг могут быть банки и другие финансовые учреждения, имеющие право на осуществление такого вида деятельности в соответствии с законом.
Ипотечные ценные бумаги могут выпускаться непосредственно ипотечными кредиторами или ипотечными учреждениями второго уровня, которые будут действовать в качестве финансовых посредников между ипотечными кредиторами первого уровня и потенциальными инвесторами в ипотечные обязательства - пенсионными фондами, страховыми компаниями, институтами совместного инвестирования.
Порядок рефинансирования предусмотрен статьей 32 Закона “Об ипотеке”.
Ипотекодержатель (собственник закладной) имеет право проводить операции с закладными для рефинансирования собственной деятельности самостоятельно или с привлечением специализированных финансовых учреждений, которые на основании договора с ипотекодержателем (собственником закладной) предоставляют соответствующее рефинансирование путем проведения операций ипотечными активами такого ипотекодержателя (собственника закладной), которые обеспечивают поступления денежных средств от любых иных лиц-кредиторов.
О некоторых особенностях учета закладных
Вниманию читателей предлагаются следующие отдельные бухгалтерские проводки, связанные с учетом закладных:
1. Получение ипотечного кредита ипотекодателем: Дт. 311 “Текущие счета в национальной валюте” - Кт 507 “Ипотечные кредиты”.
2. Ипотекодателем получен объект ипотеки. Передача объекта ипотеки в собственность ипотекодателя осуществляется после перечисления денежных средств:
Дт. 110 “Основные средства в ипотеке” - Кт 311 “Текущие счета в национальной валюте”.
3. Погашение долга по ипотечному кредиту с выдачей закладной имеет следующие особенности.
Ипотекодатель выписывает закладную, которая регистрируется в государственном органе регистрации. Эта операция в учете отражается следующим образом:
Дт. 325 “Залоговые” - Кт 55 “Другие долгосрочные обязательства”.
4. Поскольку после выписки закладной и передачи ее ипотекодержателю обязательства по основному договору (в данном случае - ипотечному) прекращаются и возникают денежные обязательства должника по закладной, можно рекомендовать следующую проводку:
Дт. 507 “Ипотечные кредиты” - Кт325 “Залоговые”.
Погашение долга по ипотечному кредиту без выдачи закладной производится в общем порядке погашения кредитов.
“Вестник бухгалтера и аудитора Украины”, № 4, февраль 2005 г.