Интересные вопросы по аренде земельных участков
Предприятие (назовем его "А") приобрело в собственность некий целостный имущественный комплекс. Земельные участки, на которых располагается указанный объект, являются коммунальной собственностью. С целью проведения инвентаризации земельных участков для оформления отношений аренды предприятия "А" был заключен договор на разработку технической документации.
На сегодняшний день часть работ по указанному договору проведена, выполнение оставшейся части работ будет осуществляться на протяжении длительного периода времени из-за значительных объемов земельных участков.
ВОПРОС:
1. Каким образом предприятию "А" осуществлять плату за землю в период между приобретением объекта и фактическим заключением договора аренды?
2. Необходимо ли нотариальное удостоверение договора аренды земли с учетом положений ст.4, 290 Хозяйственного Кодекса; ст.14 Закона "Об аренде земли"; п.118 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий; письма от 24.02.04 г. № 14-11-6/1532 ГОСКОМЗЕМа "Относительно некоторых вопросов аренды земли"; Госкомпредпринимательства от 29.07.04 г. № 5160 "О рассмотрении письма от 12.07.04 г. № 6/512 (относительно аренды земельных участков)"?
3. В случае принятия решения об отсутствии необходимости нотариального удостоверения договора аренды земли, - возможно ли будет произвести государственную регистрацию такого договора в соответствии с положениями Постановления КМУ от 25.12.98 г. № 2073 "Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли"?
ОТВТЕТ:
1. В соответствии со ст. 2 Закона Украины от 03.07.92 г. N 2535 “О плате за землю” (далее - Закон N 2535), использование земли в Украине является платным. Плата за землю производится в виде земельного налога или арендной платы, которая определяется в зависимости от денежной оценки земель. Собственники земли и землепользователи, кроме арендаторов, уплачивают земельный налог.
Согласно ст. 5 Закона N 2535, объектом уплаты налога на землю является земельный участок, который находится в собственности или пользовании, в том числе на условиях аренды, а субъектом платы за землю (плательщиком) является собственник земельного участка и землепользователь, в том числе арендатор.
В соответствии со ст. 15 Закона N 2535, собственники земли и землепользователи уплачивают земельный налог со дня возникновения права собственности или пользования земельным участком.
Статьей 120 Земельного кодекса Украины установлено, что:
1. При переходе права собственности на и сооружение право собственности на хме участок или на его часть может пергз основании гражданско-правовых соглашений а право пользования - на основании договора аренды
2. При отчуждении здания и сооружении, расположенных на арендованном земельном участке. право на земельный участок определяется согласно договору аренды земельного участка.
3. При переводе права собственности на здание или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположено здание или сооружение”.
Из содержания указанной нормы закона видно, что законодатель не предусматривает автоматического перехода прав пользования на земельный участок при переходе права собственности на здание или сооружение к юридическому лицу (за исключением лиц, указанных в п. 5 ст. 120 Земельного кодекса), как это было предусмотрено ст. 30 Земельного кодекса Украины от 18.12.90 г. N 561 (в редакции Закона Украины от 13.03.92 г. N 2196).
Таким образом, если в договоре купли-продажи имущественного комплекса не урегулирован вопрос пользования землей, то это можно будет осуществить только путем заключения договора аренды земельного участка.
В соответствии со ст. 125 Земельного кодекса Украины, право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации.
Тіким образом, в соответствии с нормами Земельного кодекса Украины, предприятие, к которому переходит право собственности на строения и сооружения, приобретает право пользования на земельный участок после заключения и регистрации договора аренды земельного участка.
В то же время необходимо обратить Ваше внимание на наличие нормы ст. 377 Гражданского кодекса Украины, которая по своему содержанию противоречит вышеуказанному.
Итак, ст. 377 Гражданского кодекса Украины “Право на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения, которые размещены на нем” предусмотрено, что:
К лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором.
Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, которая является необходимой для их обслуживания.
2. Если жилой дом, здание или сооружение размеры цены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размешены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания.
Таким образом, из содержания указанной нормы ГК следует, что собственник здания или сооружения приобретает право собственности или пользования землей с момента перехода права собственности на здание или сооружение. И, соответственно, согласно ст. 15 Закона N 2535 с момента перехода права собственности на объект недвижимости у предприятия возникает обязанность по уплате земельного налога.
Вышеуказанное свидетельствует о том, что с момента вступления в законную силу Гражданского кодекса Украины (т.е. с 01.01.04 г.) имеет место наличие двух норм, которые регулируют одно и тоже правоотношение (возникновение права собственности либо право пользования землей при переходе права собственности на объект недвижимости), но предусматривают различные правовые последствия.
При ответе на вопрос, какой же нормой необходимо руководствоваться при принятии решения относительно определения момента возникновения обязанности по осуществлению платы за землю, на наш взгляд, необходимо учитывать следующие обстоятельства: во-первых, Гражданский кодекс (2004 г.) вступил в законную силу позднее, чем Земельный кодекс Украины (2002 г.); во-вторых, Гражданский кодекс Украины не содержит норм, которые ограничивали бы применение этого кодекса относительно земельных правоотношений, как это предусмотрено Хозяйственным кодексом Украины.
Наша точка зрения, на основании изложенного, заключается в том, что при определении момента возникновения у предприятия “А” обязанности по осуществлению платы за землю необходимо обязательно учитывать нормы ст. 377 Гражданского кодекса Украины.
Согласно ст. 2 Земельного кодекса Украины земельные отношения - это общественные отношения относительно владения, пользования и распоряжения землей.
Таким образом, заключение договора аренды земли, который предусматривает условия владения и пользования земельным участком, относится к земельным отношениям.
Земельным кодексом Украины не предусмотрено нотариальное удостоверение договора аренды земельного участка. В тоже время ст. 93 Земельного кодекса установлено, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом. Таким законом является Закон Украины от 06.10.98 г. N 161 “Об аренде земли” (далее - Закон N 161).
Статьей ст. 14 Закона N 161 установлено, что договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.
С учетом вышеизложенного, приходим к выводу о том, что договор аренды земли обязательному нотариальному удостоверению не подлежит.
Ссылка Госкомпредпринимательства (письмо N 510 от 29.07.04 г.) на нормы ст. 290 ХК Украины и п. 118 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины (далее -Инструкция), при даче заключения о необходимости нотариального удостоверения договоров аренды земельных участков, которые заключаются на срок больше пяти лет, на наш взгляд, является необоснованной в виду следующего:
Во-первых, в соответствии со ст. 93 Земельного кодекса Украины, ст. 792 ГК Украины, отношения относительно аренды земельного участка регулируются исключительно законом. Вышеуказанная инструкция Законом не является. В то же время указанную инструкцию нельзя отнести даже к нормативно-правовым актам, которые регулируют земельные отношения, поскольку в тексте инструкции отсутствуют ссылки на нормы Законов, во исполнение которых она принята. А исходя из названия указанной Инструкции, а также самого Приказа Минюста от 03.03.04 г., которым утверждена эта Инструкция, видно, что она принята для использования в работе нотариусами.
Во-вторых, ст. 4 Хозяйственного кодекса Украины предусмотрено, что земельные отношения не являются предметом регулирования этого Кодекса. В п. 2 ст. 290 ХК не указаны правовые последствия несоблюдения нотариального удостоверения договора аренды земельного участка в виде признания его недействительным, а ведется речь только лишь о недопустимости такого договора.
В соответствии со ст. 18 Закона N 161, договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации.
Согласно ст. 20 Закона N 161, государственная регистрация договоров аренды земли проводиться в порядке, установленном законом.
По состоянию на сегодняшний день закон, который регулировал бы порядок регистрации аренды земельных участков, отсутствует.
В тоже время ст. 2 Закона N 161 предусмотрено, что отношения связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, этим Законом, законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.
Во исполнение ст. 18 Закона N 161 издан Порядок государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденный постановлением КМУ от 25.12.98 г. N 2073 (далее - Постановление N 2073).
Однако указанное Постановление с момента вступления в законную силу Закона Украины от 02.10.03 г. N 1211 “О внесении изменений в Закон Украины “Об аренде земли” (которым, в том числе, отменена норма об обязательном нотариальном удостоверении договора аренды земельного участка) не было приведено в соответствии с указанным законом, как того требовал п. 2 р. VIII Закона 02.10.03 г. N 1211.
В связи с этим п. 7 Постановления N 2073, где говорится об обязательном нотариальном удостоверении договора аренды земельного участка, на наш взгляд, не должен приниматься во внимание при рассмотрении вопроса о регистрации договора аренды, т.к. он противоречит требованиям Закона, во исполнение которого он принят.
Таким образом, считаем, что у предприятия имеются все законные основания для обращения с заявлением о государственной регистрация договора аренды земельного участка без его нотариального удостоверения. В случае вынесения решения об отказе в государственной регистрации, оно подлежит обжалованию в судебном порядке.
Адвокат Бухгалтера, №6 (84), март 2005 г.
Подписной индекс 23311