Аренда недвижимости
у частного предпринимателя - "единщика"
(в свете нового Закона № 2505)
После вступления в силу Закона № 2505 (напомним, что большинство его норм действует с 31 марта 2005 года) на редакцию буквально обрушилась лавина вопросов от частных предпринимателей - плательщиков единого налога. Связано это с тем, что новый Закон затронул интересы и этой категории лиц. В частности, им запрещено ведение отдельных видов предпринимательской деятельности, в том числе и предоставление в аренду недвижимого имущества. И хотя запрет начнет действовать только с 1 июля 2005 года, ЧП - "единщики" уже сейчас ищут выход из создавшейся ситуации и обращаются за помощью в "Баланс". На самые актуальные вопросы мы и ответим сегодня.
ВОПРОС: 1. Может ли частный предприниматель одновременно по одному виду деятельности уплачивать единый налог, а по другому виду деятельности (сдаче в аренду недвижимости) находиться на общей системе?
2. Какие налоги и сборы должен уплачивать частный предприниматель - "единщик" после перехода на общую систему налогообложения?
3. Может ли частный предприниматель работать по единому налогу (розничная торговля) и сдавать в аренду недвижимое имущество как физическое лицо?
4. Может ли частный предприниматель сдавать в аренду офис как физическое лицо? Если да, то какие начисления на арендную плату и удержания из нее необходимо произвести в этом случае предприятию-арендатору?
5. Необходимо ли нотариально удостоверять договор аренды здания под склад, заключенный с физическим лицом? В какой бюджет следует уплачивать НДФЛ с арендной платы - по месту жительства физического лица или по месту регистрации ООО?
ОТВЕТ: 1. Нет, использовать две системы налогообложения (общую и упрощенную) одновременно нельзя.
Частные предприниматели, являясь субъектами малого предпринимательства, вправе самостоятельно избрать систему налогообложения доходов: упрощенную (например, единый налог) или общую (ст. 4 Указа № 746, п. 3 ст. 5 Закона № 2063). Отметим, что переход на упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности для СМП не является обязательным.
2. ЧП, применяющие общую систему налогообложения, уплачивают налог с доходов (НДФЛ) по ставке 13 %, а с 01.01.07 г. - по ставке 15 % (п. 7.1 и п. 22.3 Закона № 889). Кроме того, они обязаны перечислять также взнос в Пенсионный фонд в размере 32 % от суммы облагаемого дохода (прибыли) (п. 2 ст. 4 Закона № 400, п. 4.3 Инструкции № 21-1).
Начисляют НДФЛ налоговые органы на основании представленных им налоговых деклараций - исходя из совокупного чистого дохода ЧП за календарный год. Чистый доход определяется как разница между суммой валового дохода (выручкой в денежной и натуральной форме) и документально подтвержденными расходами, непосредственно связанными с получением дохода (ст. 13 Декрета № 13-92).
ЧП самостоятельно на протяжении года - ежеквартально до 15 марта, до 15 мая, до 15 августа и до 15 ноября - перечисляют авансовые платежи налога (25 % годовой суммы налога, рассчитанного исходя из размера дохода за предыдущий год) (п. 14.4 Инструкции № 12). Суммы авансовых платежей учитываются при окончательном расчете годовой суммы налога.
В аналогичном порядке осуществляется и перечисление взносов в Пенсионный фонд (пп. 5.3.2 Инструкции № 21-1). Взносы в другие фонды соцстрахования ЧП уплачивают в добровольном порядке.
3. Да, частный предприниматель имеет право осуществлять виды предпринимательской деятельности, указанные им в Свидетельстве об уплате единого налога, и одновременно, как физическое лицо, предоставлять в аренду недвижимое имущество. Объясним это детальнее.
Гражданин, имеющий в собственности недвижимое имущество, вправе распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, обменивать, сдавать в аренду, заключать другие договоры, не запрещенные законом (ст. 319 ГК).
Отметим, что гражданин может:
- либо определить сдачу в аренду недвижимости видом предпринимательской деятельности, зарегистрировавшись частным предпринимателем,
- либо сдавать такое имущество в аренду просто как физическое лицо. В последнем
случае доходы такого физического лица от сдачи в аренду недвижимого имущества облагаются в общем порядке - из суммы дохода удерживается НДФЛ (п. 9.1 Закона № 889).
На практике налоговые органы обязывают физических лиц, сдающих в аренду свое имущество (особенно недвижимость), регистрироваться частными предпринимателями. Свое требование они обосновывают тем, что сдача в аренду имущества отвечает признакам предпринимательской деятельности, приведенным в ст. 42 ХК. Однако принять решение о ведении предпринимательской деятельности может только сам гражданин. Такое право предоставлено ему Конституцией (ст. 42), ГК (ст. 50), ХК (ст. 43). Вместе с тем ни один законодательный акт не предусматривает обязанности гражданина зарегистрироваться предпринимателем.
Внимание! Если сдача в аренду недвижимого имущества является одним из видов предпринимательской деятельности частного предпринимателя - "единщика", то до 1 июля 2005 года этот вид деятельности необходимо исключить из Свидетельства. Для этого следует подать соответствующее заявление в ГНИ по месту регистрации плательщиком единого налога - не позднее чем за 15 дней до начала квартала, то есть до 15 июня 2005 года (письмо ГНАУ от 07.12.04 г. № 616/4/17-3114).
4. Да, может (аргументы см. выше). Но учтите - если при этом между предприятием и частным предпринимателем заключен договор аренды, его следует переоформить. В качестве арендодателя надо указать не частного предпринимателя, действующего на основании Свидетельства о регистрации СПД, а физическое лицо и его паспортные данные.
В таком случае предприятие-арендатор выступает налоговым агентом относительно доходов физического лица в виде арендной платы (пп. 9.1.2 Закона № 889). Поэтому предприятие обязано начислять, удерживать и уплачивать налог с доходов в бюджет за счет выплачиваемой арендодателю арендной платы.
Доходы от аренды подлежат конечному налогообложению при их выплате по ставке 13 % (с 01.01.07 г. - ставка 15 %). Кроме того, предприятию необходимо будет вести налоговый учет и отражать сведения о таких выплатах в Налоговом расчете ф. № 1ДФ с признаком дохода 08.
Объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, которая устанавливается по договоренности сторон. Но здесь есть один нюанс. Для исчисления налога этот размер должен быть не меньше минимальной суммы арендного платежа, установленного законодательно (пп. 9.1.2 Закона № 889). Минимальная сумма арендного платежа рассчитывается по Методике, утвержденной Постановлением № 1787. В каждом регионе органы местного самоуправления должны установить минимальную стоимость месячной арендной платы за 1 кв. м общей площади недвижимости с учетом места ее расположения, других функциональных и качественных показателей. Эти данные подлежат обнародованию в средствах массовой информации до начала отчетного налогового года. В случае отсутствия таких данных на начало отчетного налогового года в каком-либо регионе налог рассчитывается исходя из размера арендной платы, установленной в договоре.
Никаких других удержаний (взносов на социальное страхование и в ПФ) из дохода физического лица в виде арендной платы налоговый агент не производит.
5. Если договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей) заключается сроком более чем на 1 год, он подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 793 и 794 ГК). Государственная регистрация таких договоров производится одновременно с их нотариальным удостоверением.
Налог, удержанный из доходов резидентов, подлежит зачислению в бюджет согласно нормам Бюджетного кодекса Украины (п. 16.1 Закона № 889). Начисление, удержание и уплату НДФЛ обязаны производить налоговые агенты, начисляющие (выплачивающие) налогооблагаемый доход в пользу налогоплательщика (пп. 8.1.1 Закона № 889). Налоговые агенты - юридические лица уплачивают НДФЛ по месту нахождения самих юридических лиц или их обособленных подразделений, но не по месту нахождения физических лиц - получателей дохода (пп. 16.3.2 Закона № 889).
Таким образом, предприятие-арендатор, удержавшее НДФЛ из суммы арендной платы физического лица - арендодателя, должно перечислить сумму налога в бюджет по месту своего нахождения.
Перечень документов
1. ГК - Гражданский кодекс Украины от 16.01.03 г. № 435-IV.
2. ХК - Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.03 г. № 436-IV.
3. Конституция - Конституция Украины от 28.06.96 г.
4. Закон № 400 - Закон Украины от 26.06.97 г. № 400/97-ВР "О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование".
5. Закон № 889 - Закон Украины от 22.05.03 г. № 889-IV "О налоге с доходов физических лиц".
6. 3акон № 2063 - Закон Украины от 19.10.2000 г. № 2063-III "О государственной поддержке малого предпринимательства".
7. Закон № 2505 - Закон Украины от 25.03.05 г. № 2505-IV "О внесении изменений в Закон Украины “О Государственном бюджете Украины на 2005 год" и некоторые другие законодательные акты Украины".
8. Декрет № 13-92 - Декрет КМУ от 26.12.92 г. № 13-92 "О подоходном налоге с граждан".
9. Указ № 746 - Указ Президента Украины от 28.06.99 г. № 746/99 "О внесении изменений в Указ Президента Украины от 03.07.98 г. № 727 "Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства".
10. Постановление № 1787 - постановление КМУ от 20.11.03 г. №1787 "Об утверждении Методики определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц".
11. Инструкция № 12 - Инструкция о налогообложении доходов физических лиц от занятия предпринимательской деятельностью, утвержденная приказом ГГНИ Украины от 21.04.93 г. № 12.
12. Инструкция № 21-1 - Инструкция о порядке исчисления и уплаты страхователями и застрахованными лицами взносов на общеобязательное государственное пенсионное страхование в Пенсионный фонд Украины, утвержденная постановлением правления ПФУ от 19.12.03 г. № 21-1.
София Хомяк,
юрист фирмы "Баланс-Клуб"