ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ УКРАЇНИ ПО ЗЕМЕЛЬНИХ РЕСУРСАХ
ЛИСТ
24.06.2005 N 14-17-2-Ко002/5130
Щодо питання орендних відносин
Державний комітет України по земельних ресурсах розглянув звернення працівників СТОВ "Тарасівське" (Луганська область) стосовно питання орендних відносин і листом N 14-17-2-Ко1002/5130 від 24.06.2005 р. повідомляє.
Відносини, пов'язані з орендою земельної частки (паю), регулюються відповідно до Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах "Про затвердження форми типового договору оренди земельної частки (паю)" (із змінами).
За користування вказаною в договорі земельною часткою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату у визначеному розмірі з розрахунку на одну земельну частку (пункт 2.2 Типового договору оренди земельної частки (паю).
Сторони не мають права відмовитись від виконання умов цього договору в односторонньому порядку. Прикінцевими положеннями Типового договору оренди земельної частки (паю) встановлено, що в разі відсутності взаємної згоди сторін на зміну умов договору або його дострокове розірвання на вимогу однієї із сторін спори розглядаються судом у встановленому законодавством порядку.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом ( 2768-14 ), Цивільним кодексом ( 435-15 ), Законом "Про оренду землі" ( 161-14 ), іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 3 Закону "Про оренду землі").
Порядок укладення договору оренди землі встановлений статтею 16 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ). Частиною четвертою цієї статті передбачено, що передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту відведення.
За наведеною у листі інформацією, орендодавці мали сертифікати на право на земельну частку (пай) як правовстановлюючі документи, на підставі яких з орендарем були укладені договори оренди земельної частки (паю), що належні орендодавцям земельні ділянки виділені в натурі і право власності на них посвідчене державними актами.
При розгляді вказаного питання слід виходити з того, що оренда земельної частки (паю) і оренда земельної ділянки мають суттєво різні якісні відносини. У випадку оренди земельної частки (паю) встановлюються орендні відносини щодо права на земельну частку (пай), не визначену в натурі земельну ділянку, посвідчену сертифікатом.
Орендні відносини повинні оформлюватися договором як у разі оренди земельної частки (паю), так і в разі оренди земельної ділянки.
Якщо особою був укладений договір оренди земельної частки (паю), а потім отриманий державний акт на право власності на земельну ділянку, то змінюється предмет зобов'язань. У цьому випадку сторони при зміні істотних умов договору повинні привести договірні відносини у належний стан, враховуючи вимоги Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ). Сторони мають вирішити питання щодо переукладення або розірвання угоди.
Вирішивши розірвати договір оренди земельної частки (паю), слід враховувати загальні вимоги статті 651 Цивільного кодексу України ( 435-15 ), частиною першою якої встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлене договором або законом.
Слід зазначити, що договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін в разі істотного порушення умов договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Буде істотним порушенням умов договору, якщо внаслідок завданої однією стороною шкоди друга сторона значною мірою втрачає те, на що розраховувала при укладенні договору (частина друга статті 651 Земельного кодексу України ( 2768-14 ).
Одночасно інформуємо, що, відповідно до частини другої статті 158 Земельного кодексу України ( 2768-14 ), виключно судом вирішуються спори щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.
Відповідно до вимог статті 18 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ), договір оренди землі набуває чинності після його державної реєстрації. Аналогічна правова норма закріплена статтею 125 Земельного кодексу України ( 2768-14 ).
Порядок державної реєстрації договорів оренди землі затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 р. N 2073.
Відносини, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та правочинів щодо нерухомості, регулює Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 01.07.2004 р. N 1952-IV.
Заступник голови комітету В.В.Жмуцький