И снова об аренде государственного и
коммунального имущества
Несмотря на то, что тема аренды государственного и коммунального имущества достаточно часто освещается на страницах нашего издания, интерес к ней не иссякает. Настоящую консультацию мы построили в виде ответов на их вопросы.
ВОПРОС: 1. Как правильно составить договор аренды государственного и коммунального имущества?
2. Нужно ли согласовывать заключаемые договоры аренды недвижимого имущества, которое относится к коммунальной собственности? Если да, то с кем?
3. Подлежит ли обязательному страхованию помещение, которое является коммунальной собственностью и предоставляется в аренду бюджетной органазации, содержащейся за счет городского бюджета?
4. Каков максимальный срок договора аренды государственного имущества?
5. Что должен предпринять арендодатель, если срок договора аренды помещения закончился и принято решение не продлевать его с данным арендатором?
6. Если в договоре аренды предусмотрено условие о пролонгации договора и по истечении срока аренды арендодатель вовремя его не расторгнул, можно ли расторгнуть такой договор после его продления?
7. Какие действия может предпринять арендодатель, если арендатор отказывается уплачивать арендную плату по повышенной ставке?
8. Как правильно рассчитать размер арендной платы нежилого помещения, если договор аренды заключен с 01.04.05 г., а экспертная оценка помещения произведена по состоянию на 01.06.02 г.?
Заключение договора
ОТВЕТ: 1. Передача в аренду объектов государственной и коммунальной собственности имеет свои особенности, урегулированные специальным Законом № 2269.
При составлении договора аренды необходимо руководствоваться требованиями ГК, ХК и Закона № 2269 и использовать типовые формы. Для аренды имущества государственной формы собственности типовые договоры утверждены Приказом № 1774, а для аренды имущества коммунальной собственности они разрабатываются органами местного самоуправления.
В договоре аренды должны быть обязательно отражены все существенные условия, перечисленные в ст. 284 ХК и в ст. 10 Закона № 2269. Без наличия в договоре хотя бы одного из существенных условий - он не будет считаться заключенным (ст. 638 ГК). По согласию сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие условия.
Обратите внимание: если договор аренды здания или другого капитального сооружения, а также их отдельных частей заключается на срок - год и более, то он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 793, 794 ГК).
2. Да, нужно.
Процедура заключения договора аренды установлена ст. 9 Закона № 2269. Арендодатель, получив от лица, желающего заключить договор, заявление, должен в 5-дневный срок со дня его регистрации направить материалы органу, уполномоченному управлять этим имуществом (в данном случае - органу местного самоуправления) для получения от него заключения о возможности аренды. Такие действия арендодатель должен осуществить независимо от площади сдаваемых в аренду помещений.
3. Да, подлежит.
Обязанность застраховать арендованное имущество предусмотрена ст. 10 Закона № 2269 для всех арендаторов, независимо от их формы собственности и хозяйствования. Арендованное имущество страхуется арендатором в пользу той стороны договора, которая берет на себя риск случайной гибели или повреждения объекта аренды (ст. 24 Закона № 2269).
Срок договора аренды
4. Ни Законом № 2269, ни другими нормативными актами не установлен максимальный срок аренды государственного или коммунального имущества. Приказом № 1821 введен только минимальный срок действия договоров аренды государственного имущества - не менее 3 лет, но при условии, что арендатор не предлагает меньший срок аренды. Ведь, как указано в ст. 17 Закона № 2269, срок договора аренды определяется по согласованию сторон.
5. В указанном случае арендодатель до окончания срока договора или в течение месяца после его истечения должен заявить арендатору свои возражения относительно продления срока действия договора. Если это не будет сделано, то в соответствии с ч. 2 ст. 17 Закона № 2269 договор будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Также следует иметь в виду, что арендатор, который должным образом выполнял свои обязанности по договору аренды, срок которого истек, имеет преимущественное право при прочих равных условиях на продление договора аренды на новый срок (ч. 3 ст. 17 Закона № 2269). Это означает, что если арендодатель по истечении срока договора аренды передаст имущество другому лицу, бывший добросовестный арендатор может в судебном порядке отстаивать свое право на продление договора.
После прекращения договора в связи с истечением срока его действия арендатор обязан возвратить арендодателю объект аренды (ч. 1 ст. 27 Закона № 2269).
6. Как мы уже отмечали выше, если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом и от арендодателя в течение месяца не поступило возражений, то договор считается продленным на такой же срок и на тех же условиях. Односторонний отказ от договора аренды не допускается (ст. 26 Закона № 2269). Поэтому если стороны не пришли к согласию о расторжении договора аренды, такой спор может быть разрешен только в судебном порядке.
Требовать досрочного расторжения договора арендодатель может в случаях, если арендатор (ст. 783 ГК):
- пользуется имуществом не по назначению или с нарушением условий договора аренды;
- передал имущество в пользование другому лицу без разрешения арендодателя;
- создает угрозу повреждения имущества своим небрежным к нему отношением;
- обязан был сделать капитальный ремонт арендованного имущества, но не приступил к его проведению.
Также ст. 26 Закона № 2269 определено, что основанием для досрочного расторжения договора аренды является невыполнение сторонами своих обязательств.
Арендная плата
7. Ответ на заданный вопрос зависит от того, правомерно ли повышена арендная плата.
Арендная плата является одним из существенных условий договора аренды государственного и коммунального имущества (ст. 284 ХК и ст. 10 Закона № 2269). Ее размер определяется по согласованию сторон с учетом требований Закона № 2269 и Методики № 786 (для коммунального имущества такая методика определяется органами местного самоуправления).
К тому же после установления в договоре размера арендной платы стороны могут определить порядок ее изменения и периодического пересмотра (ч. 3 ст. 762 ГК).
По общему правилу размер арендной платы может быть изменен по договоренности сторон (ст. 286 ХК, ст. 21 Закона № 2269). Однако в некоторых случаях одна из сторон вправе требовать изменения размера арендной платы (ст. 21 Закона № 2269), а именно:
- когда произошли существенные изменения объекта аренды по не зависящим от сторон причинам;
- в иных случаях, предусмотренных законодательством (например, существенно изменились определенные договором условия хозяйствования - ч. 2 ст. 268 ХК).
Как видим, в настоящее время Закон № 2269 не содержит нормы, разрешающей одной из сторон требовать изменения арендной платы в случае изменения цен и тарифов.
Таким образом, возможны два варианта рассматриваемой ситуации.
Вариант 1. Новый (повышенный) размер арендной платы установлен в договоре по обоюдному согласию сторон, но арендатор не производит платежи.
Вариант 2. Арендатор не соглашается на увеличение размера арендной платы, несмотря на то, что у арендодателя имеются на это законные основания.
В варианте 1 арендодатель имеет право взыскать задолженность по арендной плате в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (ст. 19 Закона № 2269). Кроме того, если арендатор не вносит арендную плату в течение трех месяцев подряд, арендодатель может отказаться от договора и потребовать возврата имущества (ст. 782 ГК).
Если же события развиваются так, как в варианте 2, то арендодателю можно посоветовать передать данный спор на рассмотрение хозяйственного суда.
8. Как уже было сказано выше, при определении арендной платы государственного имущества используется Методика № 786.
В п. 8 указанной Методики, в частности, приведена формула, по которой определяется размер годового платежа за аренду недвижимого имущества. Одной из составляющих данной формулы является стоимость арендованного имущества, определенная экспертным путем. При этом оценка стоимости арендованного нежилого помещения, которое является частью здания (сооружения), осуществляется с учетом стоимости здания в целом.
В названном пункте указано, что результаты экспертной оценки являются действительными в течение 6 месяцев со дня ее проведения, если иной срок не предусмотрен в отчете по экспертной оценке.
Следовательно, в данной ситуации для правильного расчета арендной платы необходимо провести новую экспертную оценку арендуемого имущества.
Перечень документов
1. ГК - Гражданский кодекс Украины от 16.01.03 г. № 435-IV, с изменениями.
2. ХК - Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.03 г. № 436-IV, с изменениями.
3. Закон № 2269 - Закон Украины от 10.04.92 г. № 2269-XII "Об аренде государственного и коммунального имущества", с изменениями.
4. Приказ № 1774 - приказ ФГИУ от 23.08.2000 г. № 1774 "Об утверждении договоров аренды".
5. Приказ № 1821 - приказ ФГИУ от 29.06.05 г. № 1821 "О введении минимального срока действия договоров аренды государственного имущества".
6. Методика № 786 - Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786, с изменениями.
Вита Василенко,
юрист фирмы "Баланс-Клуб"