Использование квартиры под офис, или врачебный кабинет, или...
Из-за отсутствия больших денег малый бизнес наиболее часто начинается не с отдельного офиса, а со специально оборудованной квартиры в жилом доме, Рассмотрим возможные вопросы, связанные с использованием объектов жилищного фонда не по прямому назначению, а для размещения в них офисов, стоматкабинетов и т.п.
А это разрешается?..
Если вы используете собственную квартиру (т. е. частную собственность) для размещения в ней непромышленных объектов - офиса, больничного кабинета, склада, парикмахерской, магазина и т. д., в этом нет никаких нарушений и вам не нужно даже получать никаких разрешений или согласований. Принцип свободы использования и распоряжения собственным имуществом отражен в ГК (ст. 319) и Законе о собственности (ст. 19). Только бы при этом вы не причиняли вреда другим лицам, в частности соседям, не нарушали их права.
Предоставление помещений в жилых домах для потребностей промышленного характера запрещается (ст. 6 ЖК). Указанное ограничение касается в равной степени как объектов государственного, общественного и других жилищных фондов, так и частного жилья.
Лицам (физическим и юридическим), арендующим жилье, запрещается использовать его по другому назначению, нежели для проживания в нем (ч. 2 ст. 813 и ч. 1 ст. 815 ГК).
Нужно ли переводить жилое помещение в нежилое?
Необходимость перевода жилого помещения в нежилое при использовании его не по прямому назначению (не для проживания) зависит от того, к составу какого жилищного фонда относится помещение.
Если это государственный или общественный жилищный фонд*, процедура перевода помещений из жилищного фонда в нежилищный является обязательным условием для признания правомерным дальнейшего использования помещений по их новому назначению. Такая процедура предусмотрена ст. 7 и 8 ЖК, а также другими нормативно-правовыми актами, принятыми во исполнение норм ЖК. Без такого перевода использование объектов государственного и общественного жилищного фонда не по прямому назначению является грубым нарушением норм жилищного законодательства.
Что же касается квартир и домов, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, то практика идет путем освобождения таких владельцев от обязанности проходить процедуру перевода и согласования. И практика такая является вполне обоснованной, ведь никаких специальных норм, которые бы предусматривали необходимость перевода объектов частного жилищного фонда в категорию нежилищного как необходимую предпосылку использования таких объектов под офис, стоматкабинет и другие непромышленные объекты, нет. А те общие нормы, которые содержатся в ЖК, на частное жилье не распространяются (это следует из содержания норм ст. 7 и 8, о чем уже сказано выше).
Правда, такая позиция, являющаяся вполне оправданной и законодательно обоснованной, иногда ставится под сомнение. Существует целый ряд писем профильных ведомств (письмо Госстроя № 5/3-114 от 12.02.02 г., письмо Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства № 4/6-721 от 20.04.04 г. и многие другие), которые вольно трактуют нормы жилищного законодательства и распространяют действие ст. 7 и 8 ЖК на объекты частного жилищного фонда.
В одном из “наиболее свежих” таких писем (письмо Госкомпредпринимательства от 28.01.05 г. № 561/0/2-05) в который раз, со ссылкой на нормы “архаического” ЖК, указывается, что “перепланирование жилых помещений для размещения в них офисов, контор, торговых организаций и для других целей непромышленного характера действующим законодательством не предусмотрено” (по-видимому, главный принцип гражданского общества: “Разрешено все, что прямо не запрещено законом” - для авторов письма не существует). “Следовательно, - указывает Госкомпредпринимательства, - использование жилых помещений не по назначению - для предоставления парикмахерских, косметологических и других услуг - не разрешается”.
Такая позиция, не имеющая под собой достаточного правового обоснования, представляется в конце концов несостоятельной. К счастью, подобного рода письма различных ведомств не имеют силы нормативно-правовых актов, а поэтому не являются обязательными для исполнения.
Изложенные аргументы можно подтвердить практикой судов Украины.
ПРИМЕР
Гражданка М. обратилась с жалобой на решение исполкома одного из районов г. Симферополя. Исполком ограничил право жалобщицы использовать принадлежащую ей на праве собственности квартиру для размещения в ней парикмахерской и магазина, указав, что владелица для указанных целей может использовать только нежилую часть своей квартиры.
Местный суд Киевского района г. Симферополя решением от 15.02.02 г. (дело № 2-2365) жалобу г-ки М. удовлетворил и признал ее право использовать собственную квартиру под магазин и парикмахерскую. В мотивировочной части решения суд отметил, в частности, что граждане, владеющие на праве собственности квартирой, имеют право по собственному усмотрению решать вопрос о целесообразности ее использования, тем более что действующее законодательство не содержит запрета на использование жилого помещения под офис, торговую точку и т. п.
Считаем, что сказано убедительно. Но даже с такими аргументами бывает трудно убедить некоторые органы и службы в своей правоте. Особенно остро это чувствуется тогда, когда вы собираетесь существенно переоборудовать свое жилье в. целях дальнейшего его использования для других потребностей, не осуществив предварительного перевода помещения из жилого в нежилое. Проблемы могут возникнуть при получении разрешений и согласований на такое переоборудование.
Следовательно, перевод частного жилья из жилищного фонда в нежилищный - это дело добровольное. Но добавив себе немного забот на этой стадии и пройдя все же такую процедуру, вы застрахуете себя от лишних вопросов органов и должностных лиц относительно использования помещений в собственном бизнесе (таких вопросов и без того хватит).
Порядок перевода жилого помещения в нежилое
Как мы уже выяснили, процедура перевода объектов жилищного фонда в нежилищный необходима главным образом для государственного и общественного жилищного фондов, а также тогда, когда имеется потребность использовать не по прямому назначению не собственное жилье, а арендованное. Однако нередко такую процедуру по вышеуказанным причинам проходят также физические и юридические лица, являющиеся владельцами жилья.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим порядок перевода жилого помещения в нежилое, является Положение № 189. Но при переводе помещений из категории жилых в нежилые чаще обращаются к нормативно-правовым актам местных государственных администраций.
Почему это так? А потому что процедура, предусмотренная Положением № 189, имеет ограниченную сферу применения. Положение № 189 принято во исполнение ст. 8 ЖК, которая как одно из условий перевода помещения из жилого в нежилое предусматривает его непригодность для проживания. И только в исключительных случаях, как это предусмотрено ч. 1 ст. 8 ЖК, перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению местных государственных администраций и исполкомов местных советов.
Именно на такие “исключительные случаи” рассчитаны многочисленные нормативные акты горгосадминистраций и исполкомов. В Киеве роль такого нормативного акта исполняет Порядок № 1825. Подобные Порядку № 1825 нормативные акты существуют также в других регионах страны. Поскольку разрабатываются они во исполнение действующих норм законодательства, в частности нормы ст. 8 ЖК, все они имеют похожую направленность и являются близкими по содержанию.
Рассмотрим для примера процедуру перевода жилого помещения в нежилое в соответствии с Порядком № 1825. Пунктом 1.2 этого документа предусмотрено, что в исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации).
Для решения вопроса перевода жилого дома, жилого помещения в нежилой (нежилое) владелец обращается с заявлением с просьбой перевода такого дома (помещения) в нежилой (нежилое) в Киевскую городскую государственную администрацию (далее - КГГА).
К заявлению прилагаются среди прочих следующие документы:
1) справка из жилищно-эксплуатационной организации о том, что в доме или помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
2) письменное согласие владельца жилого дома (объединение совладельцев многоквартирного дома, жилищно-строительный кооператив и др.) на дальнейшее его использование для лица, которому принадлежит жилое помещение в таком доме.
Необходимым условием получения положительного решения КГГА является осуществление владельцем жилого дома, помещения одноразового взноса в бюджет г. Киева - как паевого участия в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города. Нормативы для определения размеров взносов, порядок их привлечения и использования утверждены решением КГГА № 387/547 от 27.02.03 г.
Заявление о переводе жилого дома или помещения в нежилой (нежилое) предварительно рассматривает соответствующая районная в г. Киеве государственная администрация, а уже потом, после получения согласования района, подготавливается проект распоряжения КГГА.
Нужно ли возвращать квартиру в жилищный фонд?
Допустим, что квартира арендовалась (под офис) и была выведена из жилищного фонда. Может ли владелец квартиры после истечения срока аренды проживать в ней, не осуществив обратного действия (т. е. возврата ее в жилищный фонд)?
Если владелец квартиры, которая была оборудована под офис и исключена из жилищного фонда, решил проживать в такой квартире, вряд ли кто-то может ему в этом помешать. Законодательство не предусматривает обязанности лица проживать исключительно в объектах жилищного фонда. Так, ст. 29 ГК установлено, что местом проживания физического лица может быть жилой дом, квартира, другое помещение, пригодное для проживания в нем (общежитие, гостиница и т. п.). К тому же действующее законодательство не предусматривает процедуры перевода помещения из нежилого в жилое. Однако стоит учитывать то, что стоимость коммунальных услуг для помещений жилищного и нежилищного фонда отличается не в пользу нежилищного. Следовательно, в офисах жить невыгодно.
В блокнот бухгалтеру
Относительно использования жилых помещений
не по назначению
(Из письма Госкомпредпринимательства
от 28.01.05 г. № 561)
Использование жилых помещений в других целях допускается в случае признания их непригодными для проживания с дальнейшим переводом их в нежилые, что регулируется статьей 8 Жилищного кодекса УССР и Постановлением Совета Министров УССР от 26.04.84 г. № 189...
Согласно СНиПу 2.08.01-89 "Жилые здания" такие помещения (помещения общественного назначения) могут быть размещены в жилых домах на первом, втором и цокольном этажах и должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части дома, и использоваться по назначению.
_________________________
* Жилые дома и жилые помещения в других зданиях, которые принадлежат государству (государственный жилищный фонд) и которые принадлежат общественным организациям, в том числе профсоюзам, различного рода кооперативным организациям и образованиям (общественный жилищный фонд).
Перечень документов
1. ЖК - Жилищный кодекс УССР от 30.06.83 г. № 5464-X.
2. ГК - Гражданский кодекс Украины от 16.01.03 г. № 435-IV.
3. Закон о собственности - Закон Украины от 07.02.91 г. № 697-XII “О собственности”.
4. Положение № 189 - Положение о порядке обследования состояния жилых домов в целях установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания, утвержденное постановлением Совета Министров УССР от 26.04.84 г. № 189.
5. Порядок № 1825 - Порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в г. Киеве, утвержденный распоряжением КГГА от 01.10.02 г. № 1825.
Татьяна Донец,
юрист