Разрешительные обременения
Только самые ленивые политики не пеняют строителям на их спекулятивные сверхприбыли. Душераздирающие россказни о застройщиках-мироедах давно стали одним из любимых занятий разношерстных чиновников. (У нас, чего греха таить, никогда не было нехватки в специалистах по подсчету чужекарманных денег.)
В то же время горлопанствующие радетели удешевления стоимости строительства, как правило, не заикаются о той мзде, на которую обрекает застройщиков действующая разрешительная система. Речь здесь не только о взятках, обильно орошающих чиновничьи угодья и изрядно увеличивающих теневую себестоимость строительства*.
Проанализируем с точки зрения учета те легальные повинности, которые наиболее часто взгромождают на строителей власть имущие.
Паевая инфраструктура
Уплата взноса на паевое участие заказчиков в “развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов” регламентирована ч. 5 ст. 27 Закона “О планировании и застройке территорий” (далее - Закон о застройке).
“Паесобирательные” полномочия местных советов, их исполнительных органов, а иногда и местных госадминистраций оправдываются обычно Законом “О местном самоуправлении в Украине” - соответственно п/п. 5 п. “а” ст. 28, п/п. 1 п. “а” ст. 31 и п. 6 ч. 1 ст. 44.**
Перечисление местным органам власти “паевого” взноса является одним из условий предоставления так называемых “исходных данных”, без которых проектирование, а значит, и строительство объекта невозможны.
Щедрый Кабмин не поскупился и в Постановлении от 30.12.2000г. № 1930 установил верхний лимит “пая” в размере 25% (!) стоимости строительства.
Прежде всего следует обратить внимание на то, что согласно ст. 27 Закона о застройке плательщиком паевого взноса является заказчик. На практике же часто его уплачивают и генподрядчики, и вольноопределяющиеся*** “инвесторы”. Органам власти, разумеется, все равно, от кого получить “паевой взнос”. Но во избежание неприятностей, связанных с кривотолками относительно уместности и обоснованности платежа, соответствующую свою “функцию” заказчик должен документально возложить на того контрагента, который избран плательщиком взноса.****
Подобного рода передача полномочий (“делегирование функций”) в строительстве не редкость. Например, в ч. 3 ст. 25 Закона о застройке прямо говорится о том, что исполком может делегировать функции заказчика подрядчику. Вторит этой норме и п/п. 2 п/п. “а” ст. 31 Закона “О местном самоуправлении в Украине”.
Надо признать, что в отечественном строительстве гражданско-правовые категории заказчика и подрядчика порой оказываются весьма размытыми, что не очень смущает “компетентные” госорганы. Этим пользуются участники строительного процесса и по мере необходимости “делегируют функции” друг дружке.
Следующая трудность связана с экономическим толкованием “инфраструктурного” взноса. Иногда не искушенные в строительных дрязгах бухгалтера ведутся на паевую фишку и пытаются “активировать” взнос в балансе - то ли в качестве дебзадолженности, то ли в качестве инвестиции.
Понять их можно. Действующее законодательство приучило народ к восприятию “паевания” как обмена соответствующих взносов на определенные активы. Так, внесение паевого взноса в кооператив (см. ч. 1 ст. 163) ведет к членству в нем и увеличению паевого капитала***** кооператива. А ч. 1 ст. 195 ГК определяет отдельную “паевую” группу ценных бумаг, куда (среди прочего) прекрасно вписываются и такие корпоративно-правовые активы, как акции. А строительные “жилищники” зачастую не прочь привлечь средства “пайщиков” под обязательства передачи построенных квартир.
В общем, заблуждения насчет “активности” “инфраструктурных” взносов отнюдь не беспочвенны.
Возможно, именно по причине неоднозначности “паевых” толкований налоговики нередко стремятся отказать строителям в валовозатратности****** “инфраструктурных” платежей.
Надо сказать, что, несмотря на “паевую” форму, взносы на “развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов” по своему содержанию являются обычными расходами. Ведь получатели этих платежей фактически никаких прав на долю в соответствующей инфраструктуре плательщикам взносов не передают. В лучшем случае будущему объекту будет дозволено подключиться к существующим инженерным сетям и коммунальным коммуникациям. Но это позволение является простым следствием выдачи разрешительной документации на строительство.
Таким образом, в действительности “паевым” взносом оплачивается сама возможность получения необходимых для строительства разрешений.*******
В понимании п/п. 7.11.13 Закона О Прибыли “паевые” поборы местных властей, наверное, являются своеобразной платой за госуслуги:
“Под термином “государственные услуги” следует понимать любые платные услуги, обязательность получения которых устанавливается законодательством и которые предоставляются физическим или юридическим лицам органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и созданными ими учреждениями и организациями, содержащимися за счет средств соответствующих бюджетов. В термин “государственные услуги” не включаются налоги, сборы (обязательные платежи), определенные Законом Украины "О системе налогообложения"”.
Понятное дело, услугами в традиционном понимании здесь и не пахнет.
На такие “услуги” в силу п/п. 3.2.6 Закона об НДС не начисляется налог на добавленную стоимость. Так что на налоговый кредит плательщикам- “пайщикам” рассчитывать не следует. Налоговой накладной от исполкома они не дождутся.
Иногда чиновники пытаются придать “паевым” платежам “договорной” антураж.
Например, Главуправление экономики и инвестиций исполкома Киевского горсовета подписывает с “заказчиками” договоры, предметом которых является “оплата Инвестором паевого участия (взносов) на создание инженерно-транспортной инфраструктуры г. Киева”.
Забавно, что в “обязательства” Главупра по этому “договору” входят:
- предоставление расчета суммы взноса;
- предоставление справки об уплате взноса;
- осуществление контроля за взысканием пени за несвоевременную уплату взноса.
В общем, анекдот: плательщик оплачивает “услуги” по расчету суммы платежа, уплата которого является “предметом договора”.
Ясное дело, что солью этого так называемого “договора” является получение той самой справки, без которой строительство невозможно. Назовем вещи своими именами: власть продает строителю справку, без которой у этой самой власти нельзя получить исходные данные для разработки проектной документации, без которой нельзя получить разрешение на строительство********, без которого нельзя законно построить объект, без которого нельзя получить доход от его продажи.
Иными словами, для непредубежденного человека связь паевого платежа с хозяйственной деятельностью бесспорна. А значит, оправдана и валовозатратность (амортизируемость) “паевых” взносов в учете плательщика.
Валовозатратный соус для паевого платежа может обеспечить п/п. 5.2.2 Закона О Прибыли.
С учетом “разрешительной” природы платежа основанием для отнесения в валовые затраты этих издержек по смыслу может быть еще и норма п/п. 5.4.7 Закона О Прибыли, согласно которому в ВЗ включаются:
“Любые расходы на приобретение лицензий и других специальных разрешений, выданных государственными органами для ведения хозяйственной деятельности <...>”.
Косвенным аргументом в пользу непосредственной связи “паевого участия” с объектом строительства является традиционная структура ДБН-ценообразования.
Так, в соответствии с п/п. 2.8.18.3 ДБН Д.1.1-1-2000:
“Данные о паевом участии предприятий и организаций в строительстве объектов общего пользования или общеузловых объектов” -
приводятся в сводном сметном расчете, увеличивая стоимость строительства.
Правда, учитывая многие формальные зацепки, мы отдаем себе отчет в том, что далеко не всегда и не везде строителям удастся склонить налоговиков на свою сторону.
В бухучете “паевание”, думаем, уместно отнести на себестоимость строительства.
Впрочем, бухгалтерам с фантазией могут приглянуться и статьи НМА*********. Особенно если строительство планируется вести более года.
А кто-то, возможно, сочтет правильным моментально озатратить “паевой” оброк в д-те 92 как “другие предусмотренные законодательством обязательные платежи” (п. 18 П(С)БУ 16).
Передача жилья
исполкомам и эксплуатационщикам
Еще одной разновидностью разрешительных отягощений в жилищном строительстве являются условия о бесплатном предоставлении определенного количества построенной жилплощади органам местной власти и жилищно-эксплуатационным организациям,
Исполкомам жилье передается для обеспечения так называемых очередников. ЖЭКам жилье передается для размещения в новых домах служебных квартир обслуживающего персонала - от дворников до управдомов.**********
(Правда, требование о передаче жилья эксплуатационщикам, как правило, выдвигается лишь тогда, когда новый дом будет передаваться им на балансовое обслуживание. Если строительная компания благоразумно обзавелась собственной сервисной организацией, которая занимается жилищно-эксплуатационным обслуживанием вновь построенных домов, такие условия снимаются.)
В отличие от паевого взноса, названные требования не имеют четкой законоподоплеки.*********** Обычно они оформляются решениями местных органов власти.
Например, для решения проблемы очередников строительнопродвинутые киевские чиновники обзавелись соответствующим решением горсовета. В обоснование своих аппетитов они ссылаются на п. 50 решения Киевского городского совета от 28.12.2002 г. № 232/392 “О бюджете города Киева на 2003 год” (с изменениями):
“Установить, что при отводе земельных участков для строительства жилых домов следует предусматривать передачу исполнительному органу Киевсовета - Киевской городской государственной администрации (Главному управлению жилищного обеспечения) 5% общей площади этих жилых домов (кроме служебной), а по земельным участкам в центральной части города Киева, которая определяется Генеральным планом развития города, - 10% общей площади этих жилых домов (кроме служебной) или денежными средствами всеми застройщиками независимо от источников финансирования для обеспечения жильем граждан, состоящих на квартучете в районных в г. Киеве государственных администрациях, отселения с участков застройки, из старых и непригодных для проживания домов”.
В некоторых регионах жилищные притязания местных властей не носят директивного характера и форматируются в виде “убедительных просьб”.************ Отказать в такой просьбе строители, как вы понимаете, не могут. Ведь от “местных” зависят не только решение земельных вопросов, выдача исходных данных и разрешений на строительство, но зачастую и приемка готовых объектов в эксплуатацию.*************
Таким образом, фактически передача жилья************** исполкомам и ЖЭКам является неотъемлемой частью строительной хоздеятельности. Ее экономическая суть близка к сути оплаты разрешительных госуслуг: это накладные расходы, которые вынуждено нести предприятие ради получения прибыли от операций по реализации жилья, ведь экономические потери от бесплатной передачи одних квартир возмещаются доходами от продажи других.
Специфика заключается в том, что с правовой точки зрения распродажа новопостроенного дома - это не одна операция, а совокупность нескольких.
И бесплатная передача жилья по требованию (или “просьбе”) “местных товарищей” в этом смысле является отдельной операцией, не предусматривающей оплаты получателем его (жилья) стоимости.
Разумеется, за эту особенность цепляются налоговики, заставляя “дарителя” начислять НДС на стоимость переданных квартир. И положение п. 4.2 Закона об НДС им в этом деле является замечательным подспорьем.
Некоторым строителям удается избавиться от налога на добавленную стоимость, используя п/п. 3.2.9 Закона об НДС.
Иногда строители пробуют прикрываться “услужной” аргументацией. Мол, имеет место своеобразная бартерная операция: например, жилье передается в качестве оплаты “услуг” по землеотводу, предоставленных исполкомом. В данном случае учет должен подтверждать “услужную” версию: расходы на предоставленные исполкомом “услуги” следует включать в себестоимость строительства*************** с отражением кредиторской задолженности перед исполкомом - поставщиком “услуг”, которая затем “товарообменное погашается реализацией квартир. Передача квартир, понятное дело, при таких раскладах производится как обычная продажа.
К сожалению, описанные “финты” доступны далеко не всем строителям, и большинство строителей вынуждены просто списывать себестоимость дармовых квартир на расходы, начисляя НДС с обычной цены. При этом в налоговом учете они все-таки стремятся сберечь валовые затраты и налоговый кредит.
С нашей точки зрения, сохранить ВЗ и НК по бесплатно переданным квартирам можно лишь в том случае, когда строительная компания будет в состоянии документально подтвердить непосредственную связь “подарков” с получением соответствующих разрешений.
Если местные органы власти официально приняли соответствующие решения, то обязательность “дарения” (и, следовательно, его связь с хоздеятельностью) становится очевидной.**************** И лишать строителей валовых затрат и налогового кредита в таком случае было бы неправомерно. Неслабым аргументом здесь может оказаться все тот же п/п. 5.2.2 Закона О Прибыли.
Несмотря на все изложенные аргументы мы с искренним сожалением вынуждены констатировать, что защитить свое право на ВЗ и НК будет очень непросто.
А в ситуациях, когда бесплатная передача является реакцией на незадокументированные “просьбы” уездных бонз, отстоять ВЗ и НК будет почти невозможно.
_____________
* Хотя этого “добра” в строительной практике тоже более чем достаточно.
** Компетенция “местных”, регламентированная указанными нормами, весьма широка и выходит далеко за рамки “паевания” заказчиков.
*** В том смысле, что определение участниками строительного процесса “функций инвестора” нередко является результатом предельно вольных трактовок самого инвесторского статуса.
**** В этой связи, думаем, надо бы упомянуть о плательщике и в исходных данных.
***** Который увеличивает, между прочим, собственный капитал кооператива (стр. 310 раздела 1 “Собственный капитал” пассива баланса).
****** Или амортизации в составе стоимости основных фондов, если плательщиком взноса был заказчик, который использует построенный объект в своей хоздеятельности.
******* Хотя, формально говоря, “паевой” платеж идет отдельно и выдача разрешения от него не зависит.
******** См. ст. 19 Закона о застройке.
********* В соответствии с п. 5 П(С)БУ 8 “право на осуществление деятельности” входит в состав прочих НМА.
********** См. Перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, утвержденный Постановлением Совета Министров УССР от 04.02.88 г. № 37, с изменениями.
*********** В отношении служебного жилищного фонда Жилищный кодекс содержит лишь нормы, регламентирующие режим его функционирования (см., например, ст. 15 и гл. 3 “Пользование служебными жилыми помещениями”).
************ Иногда проблема “неформатности” устраняется непосредственным участием исполкомовских УКСов/ОКСов в строительстве - в качестве одной из сторон договора.
************* См. п. 12 Порядка приемки в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденного Постановлением КМУ от 22.09.2004 г. № 1243.
************** Кстати, чиновники многих городов с готовностью соглашаются заменить натуральный квартирный оброк равнозначной (по рыночным ценам) денежной компенсацией в виде соответствующего “добровольного” перечисления средств в местный бюджет. Официальное толкование указанной операции таково: на деньги “компенсации” слуги народа будут покупать “социальное” жилье для этого самого народа. Расчет прост: за стоимость одной квартиры в центре можно купить для очередников две квартиры на окраине.
*************** А для этого нужны акты or исполкома на соответствующие суммы. Заставить чиновника подписать такой акт чаще всего затруднительно.
**************** Обратите внимание: решения советов зачастую относятся не к самим застройщикам, а к соответствующим госорганам. Поэтому строительной компании следует позаботиться о подтверждении индивидуальной “адресности” требований чиновничества.
“Бухгалтер” N 47, декабрь (III), 2005 г.
Подписной индекс 74201