О незаконных земельных участках
и долгих-долгих судах
9 февраля 2006 года Законом Украины № 3415-IV пункт 15 раздела X “Переходные положения” Земельного кодекса Украины был дополнен новым абзацем:
“Сделки (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), установленного абзацем первым настоящего пункта, в части отчуждения указанных участков и земельных долей (паев), а также в части передачи прав на отчуждение указанных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения)”.
Для начала попробуем разобраться, о каких сделках и доверенностях идет здесь речь.
В вышеупомянутом первом абзаце пункта 15 говорится, что гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также гражданам Украины - собственникам земельных долей (паев) запрещено до 1 января 2007 года продавать или другим способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи их по наследству и изъятия земель для общественных нужд.
Таким образом, если в этот период заключались сделки на отчуждение земли, то они являются недействительными. Что касается доверенностей, то имеется в виду, наверное, широко распространенная практика, когда имущество фактически отчуждается путем передачи его по доверенности с правом продажи. Теперь, стало быть, в части передачи права собственности на земельные участки такие доверенности утрачивают силу. Впрочем, если доверенность позволяет поверенному осуществлять какие-то другие действия с таким участком (например, отдавать его в аренду, в залог и т. п.), то в этих частях доверенность продолжает действовать.
Посмотрим, какие последствия влечет появление в Кодексе новой нормы. Вопрос этот не так прост, как может показаться на первый взгляд. Ныне действующие Гражданский и Хозяйственный кодексы Украины (далее - соответственно ГК и ХК) предусматривают разные последствия признания недействительности сделки (договора). Нормы которого из этих Кодексов следует использовать в данном случае?
На наш взгляд, законодатель однозначно указал на нормы ГК. Во-первых, вопросы применения доверенностей регулируются именно нормами ГК. Во-вторых, субъектами рассматриваемых правоотношений могут быть не только юрлица и предприниматели, но и обычные граждане, на которых нормы ХК не распространяются. Наконец, в-третьих, сама терминология четко указывает на ГК: в приведенном отрывке упоминаются “сделки”, а не “хозяйственные договоры” (как было бы, если бы законодатель предполагал использовать ХК).
Фактически это означает, что с принятием анализируемой нормы каждая из сторон сделки обязана возвратить другой стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки. То есть продавец земельного участка (доли, пая) обязан вернуть покупателю полученные им денежные средства, а покупатель обязан вернуть продавцу приобретенный им земельный участок (долю, пай).
Заметим, что для признания всех рассматриваемых сделок недействительными специального решения суда не требуется. Дело в том, что по нормам нынешнего ГК недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные и оспоримые.
Оспоримыми считаются сделки, недействительность которых прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо оспаривает их действительность по основаниям, установленным законом. Такая сделка может быть признана судом недействительной.
Что касается ничтожной сделки, то ее определение дается в части второй ст. 215 ГК Украины:
“Недействительной является сделка, если ее недействительность установлена законом (ничтожная сделка). В этом случае признание такой сделки недействительной судом не требуется”.
В нашем случае имеет место как раз ничтожная сделка. Ничтожная сделка или сделка, признанная судом недействительной, является недействительной с момента ее совершения. Если по недействительной сделке права и обязанности предусматривались лишь на будущее, возможность наступления их в будущем прекращается.
Правда, ничтожная сделка может быть признана через суд действительной, и никто не мешает вам обратиться за защитой своих прав в суд - это вообще гарантируется Конституцией.
Иначе говоря, если вы заключили сделку (выдали/получили доверенность) на отчуждение земельного участка или земельной доли (пая) в период действия вышеуказанного запрета, то ее недействительность можно попытаться оспорить в порядке гражданского судопроизводства. Процесс этот небыстрый и часто тянется годами (особенно если обжаловать принятое судом первой инстанции решение в апелляционном и кассационном порядке). А к тому времени, возможно, законодатель пересмотрит свою точку зрения на этот вопрос в вашу пользу либо наступит 1 января 2007 года, когда перестанет действовать запрет.
Во всей этой ситуации наибольшие проблемы могут вызвать вопросы налогообложения. Представим себе, что какое-то предприятие приобрело (незаконно) у гражданина участок земли, и земельный налог все это время уплачивался не гражданином, а предприятием. Как теперь стало ясно, эта сделка является недействительной с момента ее совершения. Что из этого следует в отношении налогов? Во-первых, за неуплату земельного налога (а возможно, и за непредставление отчетности по нему) “попадает” гражданин. Во-вторых, предприятие свой земельный налог неправомерно включало в состав валовых затрат. То есть и ему грозят доначисления и штрафы.
Впрочем, будем надеяться, что ГНАУ издаст достаточно либеральное разъяснение по данному вопросу.
Ирина Цыганенко,
юрист
Газета “Фортекс”, № 14/2006 (№ 170), от 28.03.2006 г.