Нюансы уплаты пенсионного сбора с
операций купли-продажи недвижимости (и авто)
ВОПРОС: Ответьте, пожалуйста, на следующие вопросы, касающиеся уплаты сбора в Пенсионный фонд с операций купли-продажи недвижимости:
1) указанный сбор должен уплачиваться со стоимости объекта недвижимости с учетом НДС или без него и включать ли сбор в стоимость ОФ?
2) когда стоимость недвижимости, указанная в договоре, меньше оценочной стоимостный, какую из стоимостей использовать в качестве базы для исчисления сбора?
3) если по договоренности сторон уплату сбора принимает на себя продавец, а не покупатель, может ли продавец сумму данного сбора включить в свои валовые затраты?
ОТВЕТ: 1. В отношении (не)включения НДС в базу обложения пенсионным “недвижсбором”* отметим вот что.
Уплата пенсборов с отдельных видов хозопераций регулируется Порядком уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций, утвержденным Постановлением КМУ от 03.11.98 г. № 1740 (далее - Порядок).
(Попутно напомним, что эти пенсборы во “взносы” еще не перекрестили.)
Для начала - в целях поиска ответа на первый вопрос (да, в общем-то, и на два следующих) - приведем фрагмент п. 15-1 Порядка:
“Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли-продажи недвижимого имущества уплачивается предприятиями, учреждениями, организациями независимо от форм собственности и физическими лицами, приобретающими недвижимое имущество, в размере 1 процента от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи такого имущества <...>”.
Как видим, никакие налоги и, в частности, НДС здесь не упоминаются (хотя сильным аргументом это считать сложно).
Разъяснений правления ПФУ по подобному вопросу конкретно в отношении данного сбора нам отыскать не удалось.
Однако есть письмо ПФУ от 02.07.2002 г. № 04/ 3713, в котором речь идет о необложении 3 %-ным пенсбором суммы НДС, “сидящей” в стоимости реализуемого легкового автомобиля.** Логика рассуждений пенсионщиками в данном письме применялась примерно следующая: поскольку согласно п. 4.1 Закона об НДС (с кивком в сторону Закона “О системе налогообложения”, ч. 1 ст. 14 которого включает пенсбор в состав общегосударственных налогов и сборов) упомянутый сбор включается в базу обложения НДС, то данный пенсбор “со стоимости легкового автомобиля уплачивается без учета налога на добавленную стоимость”.
От себя добавим: логика рассуждений пенсионщиков оказывается отнюдь не безупречной - ведь НДС начисляется продавцом (безусловно, если он является плательщиком этого налога), а пенсбор согласно Порядку уплачивается покупателем. Однако в итоге вывод имеем приемлемый для плательщика сбора.
Обратим внимание на то, что в п. 13 Порядка, определяющем базу обложения пенсбором операций по отчуждению легковых автомобилей, фигурирует следующая конструкция:
“Сбор <...> уплачивается в размере трех процентов стоимости <...>, определенной в соответствии с договорами купли-продажи <...>”.
Поэтому, как нам кажется, подход пенсионщиков и к определению базы обложения недвижпенсбором должен быть аналогичным, то есть 6езНДСно-нефискальным. Следовательно, на наш взгляд, нет необходимости покупателю исчислять пенсбор с полной договорной стоимости объекта, то есть - включающей в себя и НДС.
Усилить нефискальную позицию по данному вопросу поможет и письмо ПФУ от 13.02.2004 г. № 1424/04, посвященное уплате сбора с продажи ювелирных изделий. В нем пенсионщики тоже исключили из базы обложения этим сбором сумму НДС.
Попробуем привести еще один аргумент.
Определенным образом в отмазке от обложения этим 1 %-ным сбором 1/6 части стоимости недвижимости может помочь и Закон об НДС. Если проанализироватъ содержание некоторых норм этого Закона, сопоставив при этом п/п. 6.1.1 (оперирующий понятием “цена”) и многие пункты ст. 4 (где чаще упоминается “стоимость”), с определенной натяжкой можно утверждать, что понятие “стоимость” (равно как и “цена”) не должно включать в себя НДС. И хотя притягивание НДСной терминологии к пен-сборовским проблемам выглядит, понятно, “не весьма”, согласитесь, что, когда речь идет об НДС в контексте такого понятия, как “стоимость”, искать - особо больше негде. Нельзя не отметить, что изложенный подход разделяют не все специалисты. Некоторые считают, что сумма НДС, включенная в продажную цену недвижимости, тоже должна облагаться пенсбором. Поэтому осторожный плательщик, возможно, обложит пенсбором и сумму НДС.
В то же время тем, кому очень не хочется уплачивать в ПФУ дополнительно 0,167 % (1 % от суммы НДС) стоимости приобретаемой недвижимости, можно напомнить, что на этот сбор распространяются нормы Эпохального Закона, а следовательно, случай чего, плательщик вполне может апеллировать к правилу о конфликте интересов.
В отношении же вопроса, куда включать покупателю иенсбор, отметим, что в бухучете он, если исходить из п. 8 П(С)БУ 7, попадает в стоимость ОС (транзитом через сч. 15), а в учете налоговом, по мнению налоговиков, он также должен включаться в стоимость ОФ и амортизировать в общей сумме расходов, связанных с приобретением такого объекта ОФ группы 1 (см., правда, тоже в отношении автопенсбора, “прошловековое” письмо ГНАУ от 21.01.99 г. № 465/5/15-1116, № 1037/7/15-1117).
А по мнению Комитета ВР по вопросам финансов и банковской деятельности (см. его письмо от 15.12.2000 г. № 06-10/711) этот сбор на основании п/п. 5.2.5 Закона О Прибыли должен включаться в валовые затраты. Впрочем, оставим последнее на откуп только смелым плательщикам. Даже невзирая на тот факт, что для недвижпенсбора к стр. 04.6 декларации по налогу на прибыль есть приложение Р1, в котором стр. 4.6.15 предусмотрена специально для целей отражения этого сбора в ВЗ.
Однако налоговики считают, что в валовые затраты попадают и по соответствующей строке приложения отражаются только суммы пенсбора, уплаченного в отношении имущества, купленного для перепродажи.
2. По нашему мнению, базой для исчисления сбора в любом случае должна быть стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, даже если такая стоимость меньше БТИ-оценочной. Этот вывод прямо следует из приведенного выше фрагмента п. 15-1 Порядка, в котором нет никаких оговорок, предусматривающих увеличение базы обложения сбором, подобное тому, которое предусмотрено, например, для обложения таких операций госпошлиной и налогом с физдоходов (см. п/п. 11.1.3 к 11.2.3 действующей редакции Новоподоходного Закона).
Поэтому не позволяйте нерадивым нотариусам (и пенсионщикам) вас обманывать. Нам из практики известны случаи, когда нотариусы в подобной ситуации (при более высокой БТИ-оценочной стоимости) от покупателей требовали уплаты сбора с большей из сумм. А пункт 15-3 Порядка*** достаточно развязывает им руки для выкручивания рук плательщику - приобретателю недвижимости.
Позволим себе и здесь применить аналогию с обложением пенсбором операций по купле-продаже легковой “движимости”. На наш взгляд, уместно будет привести фрагмент письма ПФУ от 17.06.2002 г. № 4194/Ф-11:
“В соответствии с пунктом 13 Постановления Кабинета Министров Украины от 03.11.98 г.№ 1740 “Об утверждении Порядка уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций” сбор на обязательное государственное пенсионное страхование с операций по отчуждению легковых автомобилей уплачивается в размере трех процентов стоимости автомобиля, определенной в соответствии с договорами купли-продажи, справками-счетами торговых организаций, договорами мены, справками органов таможенной службы, актами экспертной оценки стоимости автомобиля, другими документами, подтверждающими данную стоимость.
С учетом приведенного в случае приобретения легкового автомобиля у предприятия по балансовой стоимости сбор на обязательное государственное пенсионное страхование может уплачиваться со стоимости автомобиля, указанной в накладной на его приобретение и кассовом чеке, подтверждающем оплату”.
Как видим, даже для 3 %-ного автосбора пенсионщики не требуют сравнения договорной стоимости авто с его оценочной стоимостью и позволяют облагать стоимость договорную (указанную в накладной), хотя при этом норма, определяющая базу обложения движсбором, намного шире, чем для недвижсбора (см. выше): здесь упомянуты, в частности, и акты экспертной оценки авто, и другие документы, подтверждающие его стоимость.****
В отношении же недвижимости - в п. 15-1 Порядка скупо фигурирует только “стоимость <...>, указанная в договоре купли-продажи”. Так что расширять базу и подавно оснований нет.
3. Нет, не может.
Во-первых, такая договоренность противоречит п. 15-1 Порядка, который требует уплаты сбора именно приобретателем недвижимости и никаких альтернатив не предусматривает.***** Поэтому в данной части договор является недействительным как противоречащий закону.
Во-вторых, даже если налоговики и схавают такую договоренность молча, то только с той целью, чтоб обложить налогом такую сумму у приобретателя (если он - юрлицо, то налогом на прибыль как безвозвратную финпомощъ, а если он физлицо - налогом с физдоходов как доход в виде дополнительных благ, полученных от неработодателя).
О включении же суммы сбора продавцом недвижимости, принявшим этот сбор себе “на грудь”, в валовые затраты не может быть и речи, поскольку Закон О Прибыли не предусматривает включение в ВЗ сумм пенсборов, когда они уплачены за других лиц, даже если это и предусмотрено соглашением сторон.
Поэтому будет гораздо проще вместо описанной договоренности просто взять да и уменьшить на соответствующую сумму в договоре стоимость недвижимости, “перенеся” обязанность уплаты сбора на покупателя, как это и предусмотрено действующим законодательством.
___________________
* Речь, безусловно, идет о ситуации, когда продавец недвижимости - плательщик НДС.
** Справедливости ради отметим, что позднее ПФУ родил на эту тему аналогичное письмо - от 13.01.2003 г. N 04/218, в котором вообще уклонился от ответа на данный вопрос.
*** “Нотариальное удостоверение или регистрация на бирже договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется при наличии документального подтверждения уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли-продажи недвижимого имущества”.
**** Что на практике позволяет гаишникам зачастую требовать уплаты автопенсбора с оценочной стоимости авто, если она выше договорной.
***** Аналогично и авгопенсбор должен уплачиваться только приобретателем легкового авто (см. п. 12 Порядка).
“Бухгалтер” № 18, май (II) 2006 г.
Подписной индекс 74201