Новые схемы
финансирования недвижимости
В строительной отрасли теперь нельзя использовать инвестиционные договора для привлечения средств в строительство жилья 14 января вступили в силу изменения, внесенные в статью 4 Закона Украины “Об инвестиционной деятельности”, которые запрещают использовать инвестиционные договора для привлечения средств в строительство жилья.
Теперь инвестирование и финансирование строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), деятельность которых регулируются Законом Украины “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью” от 19.06.2003 г. № 978-IV (далее - Закон “О финансово-кредитных механизмах”).
Инвестирование и финансирование строительства может осуществляться и через институты общего инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, за которыми базовым товаром выступает единица такой недвижимости.
Таким образом, застройщики будут вынуждены отказываться от инвестиционных договоров в пользу ФФС, ФОН или облигаций, а заключать с гражданами прямые договоры строительным компаниям запрещено.
Некоторые специалисты в области права, ссылаясь на расплывчатые формулировки изменений в Закон “Об инвестиционной деятельности”, этот запрет пытаются поставить под вопрос. Однако на самом деле риск возникновения у застройщика проблем с судебными органами довольно высок. В целях минимизации своих расходов и нежеланием пользоваться услугами финансовых посредников для привлечения средств населения, специалисты рекомендуют использовать договора поручения, комиссии и совместной деятельности, поскольку они не относятся к инвестиционным договорам и регулируются только Гражданским и Хозяйственным кодексами. Но это чревато нехорошими последствиями, в частности, суд или прокуратура, проверяя застройщиков, интересуются не только инвестиционными договорами или договорами долевого участия, но и договорами комиссии, поручения и договорами о совместной деятельности, (на легитимность которых застройщики возлагают немалые надежды) на наличие нарушений законодательства.
Многие юристы также склоняются к мнению, что разорвать инвестиционный договор и забрать свои деньги у строительной компании можно и без уплаты штрафных санкций, которые предусматриваются в договоре застройщиками.
История с компанией “Элита-центр” заставила сотни людей, инвестировавших свои средства в строительство недвижимости, вернуть свои деньги и вложить их в покупку квартиры на вторичном рынке, либо доверить их более крупным и проверенным строительным фирмам.
Основанием для возврата денежных средств без уплаты штрафных санкций является признание договоров недействительными в силу нарушения тех или иных норм законодательства. В соответствии с гражданским законодательством, если срок возврата средств не установлен, то предельным сроком являются семь дней с момента предъявления письменного заявления с требованием вернуть деньги. В случае невозвращения средств в установленный срок инвестор имеет полное право на то, чтобы обратиться в суд с заявлением о взыскании средств. Кроме этого инвесторы могут воспользоваться еще одним способом возвращения своих средств - подать заявление о нарушении своих прав в органы прокуратуры. Скандал как раз застройщику ни к чему, особенно в нынешнее время.
Напомним, что на сегодняшний день абсолютное большинство строящихся новостроек финансировалось именно по схеме инвестиционных договоров.
Опасность для застройщиков теперь состоит в том, что в соответствии с законодательством признать договор недействительным может либо один из его участников, либо заинтересованное лицо. Заинтересованными в расторжении инвестиционных договоров могут быть налоговые органы, Госфинуслуг и прокуратура (как органы, надзирающие за выполнением законодательства и соблюдением интересов государства).
Особенно пристального внимания к застройщикам следует ожидать со стороны налоговых органов. Дело в том, что инвестиционные договора и договора о долевом участии в строительстве всегда были хорошей оптимизационной схемой для застройщиков. Согласно с пунктом 7.9 ст. 7 Закона “О налогообложении прибыли предприятий”, в редакции Закона от 22.05.97 г. № 283/97-ВР, с последующими изменениями и дополнениями (далее - Закон о прибыли), привлеченные с помощью вышеуказанных договоров денежные средства можно было не относить к валовым доходам. Налоговые обязательства у застройщика возникали только в момент передачи жилья инвестору. Поэтому кто как не налоговые органы будут заинтересованными в признании инвестиционных договоров недействительными. В этом случае застройщикам придется платить налоги сразу, без отсрочки. Если налоговая не пожелает самостоятельно судиться со строителями, она может попросить Госфинуслуг или прокуратуру провести проверку.
Могут появиться претензии и со стороны инвесторов, а также не исключены судебные разбирательства при попытке повысить цену жилплощади, затягивании сроков сдачи дома в эксплуатацию и просто при некачественной работе.
Зона действия закона “О финансово-кредитных
механизмах”
Напомним, что Закон вступил в силу 1 января 2004 года, однако его применение до 14 января 2006 года мало интересовало застройщиков.
Данный Закон определяет общие принципы, правовые и организационные основы привлечения денежных средств физических и юридических лиц в управление в целях финансирования массового строительства жилья и особенности управления данными денежными средствами. Другие нормативно-правовые акты Украины, регулирующие такие отношения, применяются лишь в части, не противоречащей данному Закону. Обращаем Ваше внимание, что Закон “О финансово-кредитных механизмах” определяет именно принципы привлечения средств в доверительное управление и особенности управления этими средствами, но не принципы финансирования строительства в целом. То есть, существуют и иные способы финансирования строительства, помимо привлечения средств в доверительное управление.
Управитель - любое финансовое учреждение, которое от своего имени действует в интересах установщиков управления имуществом и осуществляет управление привлеченными средствами в соответствии с законодательством, Правилами фонда и получило в установленном порядке разрешение/ лицензию.
Однако своим письмом № 272-розп. от 06.04.2004 года Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг четко разграничила полномочия финансовых учреждений, которые могут быть управителями.
Закон “О финансово-кредитных механизмах” содержит лишь общие нормы относительно привлечения средств физических и юридических лиц в управление с целью финансирования массового строительства жилья путем создания финансовым учреждением - управителем фонда финансирования строительства (ФФС) или фонда операций с недвижимостью (ФОН). В Законе “О финансово-кредитных механизмах” не определены виды финансовых учреждений, которые имеют право создавать вышеупомянутые фонды и быть их управителем. Тем не менее, специальным законодательством, которое регулирует деятельность отдельных видов финансовых учреждений, установлены соответствующие ограничения.
В частности, установлен исключительный перечень видов деятельности, связанной с предоставлением финансовых услуг, к которому не относятся создание ФФС и ФОН, а также управление имуществом при финансировании строительства жилья, для таких финансовых учреждений:
- кредитных союзов - статьями 1, 21 Закона Украины “О кредитных союзах”;
- ломбардов - пунктом 2 Порядка проведения внутреннего финансового мониторинга субъектами хозяйствования, которые ведут хозяйственную деятельность по организации и содержанию казино, других игральных учреждений, и ломбардами, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 20.11.2003 г. № 1800, и пунктом 2 Правил торговли драгоценными металлами (кроме банковских металлов) и драгоценными камнями, драгоценными камнями органогенного образования и полудрагоценным камнем в сыром и обработанном виде и изделиями из них, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 04.06.98 г. № 802;
- доверительных обществ - статьей 4 Декрета Кабинета Министров Украины “О доверительных обществах” от 17.03.93 г. № 23-93, Постановлением Верховной Рады Украины “Об устранении злоупотреблений в процессе привлечения субъектами предпринимательской деятельности денежных средств граждан” от 22.12.95 г. № 491/95-ВР;
- страхователей - статьей 2 Закона Украины “О страховании”;
- негосударственных пенсионных фондов - статьями 1, 6 Закона Украины “О негосударственном пенсионном обеспечении”;
- лиц, которые осуществляют администрирование негосударственных пенсионных фондов, - статьей 21 Закона Украины “О негосударственном пенсионном обеспечении”;
- корпоративных инвестиционных фондов, для которых деятельность по совместному инвестированию является исключительным видом деятельности согласно Закону Украины “Об институтах совместного инвестирования (паевые и корпоративные инвестиционные фонды)” и Указа Президента Украины “Об инвестиционных фондах и компаниях” от 19.02.94 г. N 55/94.
Итак, управителями ФОН и ФФС могут быть финансовые учреждения, которые внесены в Государственный реестр финансовых учреждений и получили соответствующие лицензии, и которые не являются указанными выше финансовыми учреждениями, деятельность которых регулируется специальным законодательством.
На сегодня главными действующими лицами являются банки, поскольку они выступают управителями фондов и одновременно могут кредитовать доверителей (участников) фондов под обеспечение ипотеки - жилья, которое будет построено в будущем на средства взносов участников в ФФС и ФОН. Кроме этого, банкам все же больше доверяют инвесторы.
Статья 2 Закона “О финансово-кредитных механизмах” прямо предусматривает, что по договору управления имуществом у управителя возникает доверительная собственность. То же самое говорит и статья 6 Закона: “управитель является доверительным собственником полученного им в управление имущества”.
Исходя из этого можно сделать вывод, что Закон “О финансово-кредитных механизмах” регулирует отношения, возникающие между учредителем управления и управителем (финансовым учреждением, как предусмотрено статьей 4 Закона “О финансово-кредитных механизмах”) в связи с заключением между ними договора управления имуществом, на основании которого управитель получает в доверительную собственность имущество для финансирования строительства.
Для осуществления управления имуществом финансовым учреждением создается фонд финансирования строительства (ФФС). Для управления имуществом, переданным для операций с недвижимостью, создается фонд операций с недвижимостью (ФОН).
В итоге видим, что Законом “О финансово-кредитных механизмах” устанавливается особый способ управления имуществом - создание ФФС и использование средств фонда для выполнения денежных обязательств управителя фонда перед застройщиком по договору подряда.
А сама суть Закона “О финансово-кредитных механизмах” сводится к следующему: заключать договоры управления имуществом и привлекать средства в доверительное управление для целей финансирования строительства могут только финансовые учреждения и только путем создания ФФС. При этом у финансового учреждения возникает право доверительной собственности на полученное имущество и на объект строительства.
Отношения, не связанные с осуществлением управления имуществом при финансировании строительства, этим Законом не регулируются. Иначе говоря, Закон “О финансово-кредитных механизмах” не распространяется на отношения, которые возникают в процессе финансирования строительства, если эти отношения не подразумевают передачу имущества в управление и образование доверительной собственности.
Схема финансирования строительства
Закон “О финансово-кредитных механизмах” предлагает принципиально новую схему участия кредитных организаций в финансировании строительства:
1) Финансовые учреждения (например, банки), которые в соответствии с требованиями Закона “О финансово-кредитных механизмах” могут быть управителями, создают фонды финансирования строительства и фонды операций с недвижимостью (ФФС и ФОН). Целью создания ФФС является получение его доверителями - участниками системы - в собственность жилья, а целью создания ФОН - получение дохода собственниками сертификатов данного ФОН. При этом никакие субъекты системы не имеют права вмешиваться в деятельность финансовых учреждений-управителей. В соответствии с частью первой статьи 4 Закона “О финансово-кредитных механизмах” управляющим ФФС может быть финансовое учреждение.
2) Между заинтересованным лицом (доверителем) и управляющим ФФС заключается договор об участии в ФФС, согласно которому заинтересованное лицо передает в доверительное управление управителю денежные средства (инвестиции) на приобретение жилья. При заключении договора об участии в ФФС доверитель выбирает конкретный объект инвестирования (квартиру или помещение социально-бытового назначения) из перечня объектов инвестирования, предоставленного управляющим, который не закреплен за другими доверителями. Гарантией исполнения обязательств (передачи построенного объекта застройщиком управителю) является установление ипотеки строящегося объекта и заключение договора уступки имущественных прав на недвижимость с отлагательными условиями.
3) Управляющий заключает с застройщиком соглашение, в соответствии с которым застройщик обязуется построить объект за счет денежных средств ФФС, ввести его в эксплуатацию и передать объект инвестирования доверителям этого фонда в установленные в соглашении сроки. В интересах доверителей управляющий осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, направленных на финансирование строительства.
При этом сооружаемый объект до окончания строительства является доверительной собственностью. Согласно части второй статьи 4 Закона “О финансово-кредитных механизмах” застройщиком может быть лицо, которое в установленном законодательством порядке получило право на использование земельного участка для сооружения объектов строительства и заключило соглашение с управляющим.
4) После введения объекта строительства в эксплуатацию застройщик в письменном виде сообщает об этом управляющему, и каждый из доверителей получает в собственность заранее обусловленную часть этого объекта. Оформление права собственности на жилье осуществляется застройщиком своими силами и за свой счет. Кроме того, он обязан не позднее шести месяцев со дня введения объекта строительства в эксплуатацию передать этот объект объединению совладельцев либо владельцу, либо эксплуатирующей организации, вместе с необходимой технической документацией.
Таким образом, заключать договоры инвестирования в строительство жилья физические и юридические лица могут только с управляющим ФФС, которым может быть финансовое учреждение. К тому же, управляющий и застройщик не могут быть одним лицом, поскольку в соответствии с Законом “О финансово-кредитных механизмах” для получения статуса застройщика необходимо наличие заключенного договора с управляющим, а одно лицо не может выступать и одной, и второй стороной по договору.
Фонды финансирования строительства (ФФС)
Управители посредством создания ФФС двух типов “А” и “Б” по договору об участии привлекают доверителей (желающих приобрести недвижимость). На сегодняшний день все ФСС созданы по типу “А”, так как в этом случае не требуется получение дополнительных разрешений (схема 1). (Со схемой можно ознакомиться: раздел “Справочники”, подраздел “Приложения к документам”, папка “Консультации”)
В ФФС типа “А”, застройщик определяет текущую цену измеряемой единицы объекта строительства, потребительские свойства объекта инвестирования, коэффициент этажности и комфортность. При этом он принимает на себя риск относительно недостаточности средств, привлеченных на сооружение объекта строительства.
В ФФС типа “Б”, застройщик берет на себя обязательства придерживаться рекомендаций управителя ФФС. При этом управитель для покрытия рисков недостаточности средств, привлеченных на сооружение объекта строительства, заключает договор страхования подобного коммерческого риска. Такой договор является обязательным.
Особо следует подчеркнуть, что создание ФФС типа “Б” возможно только при наличии в управителя соответствующего разрешения на принятие на себя коммерческих рисков. Такое разрешение выдается Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг Украины.
Алгоритм взаимоотношений сторон, возникающих при организации ФФС вида “А”, наиболее простой для сторон и не требует получения дополнительных разрешений и лицензий государственных регулирующих органов для его организации.
1. Управитель (к примеру, банк) заключает с застройщиком договор о строительстве объекта инвестирования.
2. Инвесторы заключают с управителем договоры о доверительном управлении имуществом (денежными средствами) с целью построения объекта недвижимости.
3. Застройщик заключает со страховой компанией договоры на страхование рисков: риска разрушения или риска уничтожения объекта строительства вследствие технологических аварий или природных явлений.
4. Инвесторы перечисляют денежные средства в ФФС.
5. Управитель выполняет управление средствами фонда.
6. Денежные средства для финансирования строительства поступают на счет застройщика.
7. Застройщик осуществляет строительство объекта инвестирования, вводит его в эксплуатацию.
8. Инвесторы получают документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости (жилье).
Как видим из приведенной схемы, ФФС аккумулируют средства, переданные инвесторами в доверительное управление финансовому учреждению.
Финансовое учреждение по мере сооружения объекта перечисляет застройщику средства доверителей, при этом контролируя целевое использование этих средств и сроки строительства. Основные условия инвестиционного процесса регламентируются разработанными и утвержденными финансовым учреждением Правилами ФФС.
Фонды операций с недвижимостью (ФОН)
Теперь остановимся на создании фондов операций с недвижимостью (ФОН). ФОН создается для выпуска сертификатов, собственником которых может стать любое физическое или юридическое лицо. Закон “О финансово-кредитных механизмах” детально описывает систему создания и последующего функционирования ФОН, а также порядок и форму выпуска, условия оборота и операции с эмитированными ФОНом сертификатами.
Эмиссия сертификатов должна быть зарегистрирована в Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовой бирже. Для защиты интересов управителя предусмотрено внесение в ипотечные договоры инфляционных оговорок. По существу ФОН является способом участия физических и юридических лиц, имеющих свободные денежные средства, в спекулятивных (в позитивном смысле слова) операциях с недвижимостью, направленных на получение дохода, а не на приобретение недвижимости в пользование.
Отметим одну особенность, связанную с недавними изменениями, внесенными в законодательные акты Украины, которые касаются защиты бездомных граждан и беспризорных детей, что, в свою очередь, сделало сделки более рискованными для кредиторов.
Начиная с 1 января 2006 года, какие бы обязательства не брали на себя родители, их дети не могут быть выселены из своих жилищ без разрешения на то опекунских органов. В частности, на договоры ипотеки теперь требуется согласие опекунского органа, даже если ребенок всего-навсего когда-либо проживал в квартире, когда она выступает в качестве залога. Без разрешения банк, в случае невозврата кредита, не будет иметь права реализовать залог. До 2006 года согласие опекунского органа в этом случае не требовалось. Поэтому банки сейчас неохотно идут на выдачу кредита под залог жилья, если у них есть подозрение, что у человека имеются несовершеннолетние дети.
Налогообложение
Что касается увеличения валовых доходов и валовых расходов участников приведенной выше схемы, то остановимся на каждом из них отдельно.
Для управляющего
В соответствии с подпунктом 7.9.1 и подпунктом 7.9.2 п. 7.9 ст. 7 “О налогообложении прибыли предприятии”, в редакции Закона от 22.05.97 г. № 283/97-ВР (далее - Закон о прибыли) денежные средства, привлеченные или предоставленные управляющим в связи с исполнением им обязательств по договору доверительного управления, не включаются в валовой доход и не относятся к валовым расходам. То есть, осуществление указанной деятельности управляющим не приведет к увеличению его валового дохода, впрочем, как и к увеличению валовых расходов.
Для доверителя
У доверителя, осуществляющего инвестицию, возникает право на увеличение его валовых расходов, поскольку такая инвестиция является компенсацией стоимости жилья, приобретаемого доверителем в собственность.
Момент увеличения валовых расходов доверителя определяется согласно общему правилу, приведенному в подпункте 11.2.1 п. 11.2 ст. 11 Закона о прибыли. Первым событием в случае осуществления инвестиции доверителем является списание денежных средств с его банковских счетов. Но если учесть то, что дата списания денежных средств с банковских счетов доверителя для их последующего перечисления в ФФС не является датой увеличения валовых расходов, поскольку данная операция не направлена на компенсацию стоимости жилья, а является исполнением доверителем своих обязанностей по договору доверительного управления (участия в ФФС), то в соответствии с подпунктом 7.9.2 п. 7.9 ст. 7 Закона о прибыли эта операция не влечет увеличения валовых расходов.
Датой увеличения валовых расходов доверителя в нашем случае является дата списания денежных средств с банковского счета (банковских счетов) доверителя в системе учета ФФС, осуществляемого управляющим ФФС для финансирования строительства жилья.
Для застройщика
Что касается застройщика, то он на основании требований подпункта 11.3.1 п. 11.3 ст. 11 Закона о прибыли, должен увеличить свои валовые доходы на дату получения денежных средств, перечисленных управляющим ФФС, так как строительство жилья по заказу доверителя осуществляется за счет ФФС.
Порядок обложения НДС операций по поставке или передаче нового жилья следующий.
До конца 2004 года порядок обложения НДС, установленный подпунктом 5.1.20 п. 5.1 ст. 5 Закона Украины “О налоге на добавленную стоимость” от 03.04.1997 г. № 168/97-ВР (с изменениями и дополнениями), действовал с учетом ограничений, предусмотренных Законом Украины “О Государственном бюджете Украины на 2004 год” от 17.06.2004 г. № 1801. А с 1 января 2005 года вступила в действие новая редакция этого подпункта, согласно которой объектом льготного режима обложения НДС являются операции по поставке жилья (объекта жилищного фонда), кроме операций первой поставки такого жилья.
Под первой поставкой жилья (объекта жилого фонда) понимается первая передача готового вновь построенного жилья (объекта жилого фонда) в собственность покупателя или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) из сооружения такого жилья за счет заказчика.
Преимущества для инвесторов
На сегодняшний день, по сути, единственным способом приобрести квартиру на первичном рынке с минимальными рисками является использование механизмов ФФС. Сам Закон “О финансово-кредитных механизмах” выстраивает четкую систему финансирования строительства, четкое разграничение обязанностей для строителей и для управляющих, что вызывает чувство уверенности в конечном результате.
С практической точки зрения, предлагаемые Законом “О финансово-кредитных механизмах” схемы работы через ФФС достаточно надежны для всех участников: как для доверителей, для финансовых учреждений (банков), так и для строителей. Закон позволяет ФФС контролировать целевое использование средств инвесторов застройщиком, снижая, таким образом, риски неполучения объекта строительства инвесторами.
Страхование рисков, возникающих при строительстве жилья (недвижимости), позволяет привлечь к процессу организации и контроля жилищного строительства специалистов страховых компаний, снижая риски инвесторов.
Инвестирование, как юридическими лицами, так и физическими, через ФФС предполагает гарантию качества и сроков выполнения строительных работ, закрепление за инвесторами конкретного объекта строительства, обязательное страхование строительно-монтажных работ (ФФС - единственный механизм, предусматривающий такое страхование), а также возможность возврата вложенных денег, причем по цене квадратного метра на день подачи заявки. Отметим, что условия возвращения инвестиций определяются Правилами ФФС, разработанными управителем.
Кроме этого, банк-управитель несет ответственность за свободные денежные средства, которые временно не переданы на финансирование строительства, собственными средствами. А в случае банкротства управителя он не может отвечать по своим долгам активами ФФС.
Дополнительным обязательным условием для заключения договора между управителем и застройщиком является заключение застройщиком с определенной управителем страховой компанией договоров обязательного страхования: строительно-монтажных работ на все время сооружения объекта строительства, а также на гарантийный период, от рисков его повреждения или уничтожения вследствие техногенных аварий - в пользу управителя как доверительного собственника.
В случае возникновения каких-либо проблем Госфинуслуг, который требует ежемесячных отчетов о выполненной работе, может потребовать заменить финансовую компанию, управляющую фондом, либо застройщика.
Закон “О финансово-кредитных механизмах” практически исключает возможность возникновения финансовой пирамиды.
Финансовая компания, которая создает ФФС с целью привлечения денежных средств граждан для дальнейшего инвестирования в строительство от момента регистрации и всего срока своей деятельности, находится под надзором у государства. Контроль осуществляет Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг (Госфинуслуг).
В частности, финансовая компания должна быть зарегистрирована в соответствующем Реестре, что подразумевает предоставление соответствующего пакета регистрационных документов, идентификации собственников, требования к руководству компании, к системе учета, наличия кадрового персонала, к собственному капиталу, который должен составлять не менее 3 млн. грн.
Финансовая компания должна ежемесячно предоставлять отчет по каждому ФФС и в любой момент ее могут проверить на наличие нарушений законодательства с применением штрафных санкций. Кроме этого, финансовая компания всегда является объектом финансового мониторинга, который осуществляет все тот же Госфинуслуг.
Для инвестора немаловажен и тот факт, что финансовая компания должна сама проверять:
- всю разрешительную документацию застройщика на проведение строительных работ на предмет наличия и соответствия законодательству;
- технико-экономическое обоснование строительного проекта на случай исключения экономических просчетов застройщиком;
- наличие производственных мощностей, договоров подряда с подрядчиками, то есть практически проверить способность застройщика выполнить свои обязательства по строительству объекта;
- с помощью специализированной организации осуществлять технический надзор за объектом строительства;
- целевое использование денежных средств инвестора;
- ежемесячные объемы выполненных работ, поскольку финансовая компания перечисляет денежные средства застройщику, исходя из плана строительных работ на месяц. В конце каждого месяца застройщик предоставляет акт выполненных работ. Ко всему этому стоит добавить, что сами инвесторы могут также осуществлять контроль и в случае чего информировать как Госфинуслуг, так и контролирующие органы. Обращаться необходимо в письменном виде с обязательной регистрацией всех обращений.
Недостатки
Говорить о недостатках новой схемы рано, поскольку отсутствует практика.
Однако, после прочтения Закона “О финансово-кредитных механизмах”, становится очевиден тот факт, что если один управитель может заказать у застройщика несколько объектов, то это может способствовать использованию средств не по назначению.
ФФС, как и все другие механизмы финансирования строительства, не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, неизменяемости цены квадратного метра. Кроме этого, изменениями в Закон “О финансово-кредитных механизмах” отменена норма, в соответствии с которой отменено обязательное страхование ответственности застройщика за срывы сроков сдачи дома в эксплуатацию, чем ущемляются права инвестора.
Рекомендации
Поскольку управителем ФФС может быть любое финансовое учреждение, инвестору можно порекомендовать выбирать ФФС, управляемый банком, а еще лучше, если это будет крупный банк, обладающий достаточными кредитными средствами, и который не станет связываться с застройщиком, имеющим сомнительное происхождение.
Не исключено, что малоизвестные финансовые компании со временем могут превратиться в финансовую пирамиду.
“Вестник бухгалтера и аудитора Украины”, № 9-10, май 2006 г.