Может ли ЧПЕН сдавать в аренду несобственное имущество
ВОПРОС: ЧПЕН арендует объект недвижимости и, в свою очередь, имеет намерение тоже сдать его в аренду. Для этого он обратился в ГНИ с заявлением о внесении “арендного” вида деятельности в Свидетельство об уплате единого налога. Однако при рассмотрении заявления в ГНИ потребовали документы, подтверждающие право собственности ЧПЕНа на данное имущество. В результате в ГНИ отказались включить вид деятельности “сдача внаем (в аренду) недвижимости” в Свидетельство, мотивируя отказ тем, что сдавать в аренду ЧПЕН может только собственное имущество.
Правомерны ли действия ГНИ?
ОТВЕТ: Прежде чем выяснять степень (не)правоты ГНИ, мы провели небольшое исследование видов деятельности, связанных с арендными операциями, ставки по которым устанавливаются для ЧПЕНов местными органами власти. При этом обнаружилось, что, например, к Харькове для ЧПЕНов единым налогом охвачены следующие арендные виды деятельности: “сдача внаем (в аренду) автотранспорта” и “сдача внаем (в аренду) недвижимости”.
А вот в некоторых городах ЧПЕНам - арендодателям недвижимости в прямой форме разрешается сдавать в аренду только собственное имущество: в данном случае в Свидетельство ЧПЕНа, как оказалось, вписывается вид деятельности в следующей формулировке: “сдача внаем собственной недвижимости”.
Поскольку ставочно-видовые вопросы находятся в надежных руках, то их решение напрямую зависит от уровня фантазии чиновников. Например, кое-где разграничивается предпринимательская деятельность по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений.
А теперь подумаем: действительно ли можно сдавать в аренду “несобственное” имущество?
Для того чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к гражданско-правовым истокам.
Как известно, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему обладателю - собственнику, и только ему - определять содержание и направление использования принадлежащего ему имущества. В ч. 1 ст. 317 ГК содержание права собственности раскрываются с помощью трех правомочий: владения, пользования и распоряжения, охватывающих в своей совокупности все возможности собственника.
У собственника одновременно концентрируются все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а другому законному владельцу имущества, например арендатору. Последний не только владеет и пользуется имуществом собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать это имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести улучшения такого имущества.
Часть 1 ст. 774 ГК устанавливает правило, в соответствии с которым арендатор может передавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя.
К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды (см. ч. 3 ст. 774 ГК): в качестве арендодателя по договору субаренды выступает арендатор по первому договору, а субарендатор по отношению к нему является арендатором. Поэтому если собственник имущества в договоре аренды разрешил арендатору-ЧПЕНу осуществлять распорядительные действия в отношении арендованного имущества, а именно сдавать его в субаренду, то никакого запрета на такой вид деятельности быть не должно.
Является ли этот вид деятельности предпринимательским, зависит от ряда признаков, прежде всего от субъективного отношения ЧПЕНа к подобным операциям. Исходя из аналогии с деятельностью по сдаче имущества в аренду, которая может считаться предпринимательской (см. извлечение из Постановления Верховного Суда Украины от 22.06.2004 г. по делу № 28/506 ), можно сделать вывод о том, что субаренда тоже может рассматриваться как вид предпринимательской деятельности.
С точки зрения налогового законодательства разницы между арендой и субарендой нет.* Ведь и в первом, и во втором случае осуществляется передача вещи в пользование другому лицу, за что с такого другого лица взимается плата. Поэтому арендодатель как по договору аренды, так и по договору субаренды предоставляет другому лицу (арендатору/субарендатору) услуги.
И у налоговиков нет оснований отказывать в осуществлении деятельности по сдаче в аренду “несобственного” имущества: право на подобный отказ принадлежит только собственнику имущества.
Другое дело, если такой вид ЧПЕНской деятельности не предусмотрен местными советами.
По нашему мнению, это какая-то региональная дискриминация “единоналожных” частных предпринимателей, с которой, разумеется, следует бороться. Что тут можно посоветовать?
Во-первых, если местные органы власти не удосужились установить упомянутый вид деятельности (то есть просто “сдачу в аренду недвижимости”), то ЧПЕНу можно начать осваивать “другие виды деятельности”. По крайней мере, С. Лекарь в письме от 25.12.2003 г. № 6647/В/17-0515 против такого варианта решения подобной проблемы не возражал.
Вполне возможно, что в дискриминируемых городах в ЧПЕНское Свидетельство запишут “сдача в аренду несобственного имущества”, так как просто “другие виды деятельности”, как правило, в Свидетельство не вписывают.
Во-вторых, поскольку ЧПЕН может осуществлять свою деятельность на всей территории Украины,** то, зарегистрировавшись в прогрессивном Харькове (и уплачивая единый налог по ставке 180 грн***), он может сдавать в аренду любое имущество, в том числе и несобственное, в городах, где в аренде собственного имущества ЧПЕНу отказывают. Правда, для этого нужно вначале избрать Харьков своим местожительством.****
А что делать, раз нет понимания со стороны как местных органов власти, так и органов налоговых..
_____________________
* См., например, письмо ГНАУ от 09.06.2003 г. № 5229/6/15-1316.
** См. п. 3 Порядка выдачи Свидетельства об уплате единого налога, утвержденного приказом ГНАУ от 29.10.99 г. № 599.
*** Ставка единого налога по месту его регистрации (см. п. 2 Порядка там же).
**** Согласно ст. 5 Закона “О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц - предпринимателей” госрегистрация предпринимателей производится исключительно по их местожительству.
“Бухгалтер” № 19, май (III) 2006 г.
Подписной индекс 74201