Инвестирование строительства через фонды операций с недвижимостью
На сегодняшний день инвестирование и финансирование строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы в соответствии с действующим законодательством, а также через выпуск беспроцентных целевых облигаций.
В одной из статей мы рассказывали о налогообложении операций по привлечению средств для строительства жилья с использованием фондов финансирования строительства (ФФС). Данная схема остается наиболее надежной схемой инвестиций в недвижимость. Однако существует альтернатива в виде привлечения средств для строительства жилья с использованием фондов операций с недвижимостью (ФОН), деятельность которых регулируются все тем же Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" от 19.06.2003 г. № 978-IV (далее - Закон о ФОН). И, прежде всего, многих читателей будут интересовать именно вопросы налогообложения.
Фонд операций с недвижимостью (ФОН) - средства, полученные управляющим ФОН в управление, а также недвижимость и другое имущество, имущественные права и доходы, приобретенные от управления этими средствами.
В отличие от механизма деятельности и участников ФФС, права которых удостоверяются свидетельствами, а не ценными бумагами, владельцы сертификатов ФОН рассчитывают не на получение недвижимости в собственность, а на получение дохода за счет роста цен на недвижимость. Это позволяет инвесторам получить интересующую их прибыль еще до завершения строительства, продав все или часть своих сертификатов ФОН. Заманчиво, не правда ли? Однако прежде чем вкладывать средства, инвестору необходимо знать обе "стороны медали".
Источником финансирования ФОН является продажа сертификатов ФОН, которые имеют право приобретать как физические, так и юридические лица, резиденты и нерезиденты, которые, подчеркнем, намерены не столько приобрести недвижимость в свою собственность, сколько заработать на операциях с недвижимостью, образно говоря "спекулировать".
Сертификат ФОН является ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение части чистых активов ФОН в денежной форме по истечении срока, на который был создан соответствующий ФОН, и право требовать соблюдения управляющим ограничений прав доверительной собственности.
Эмитентом сертификатов ФОН является специализированная компания - управитель ФОН. Владелец сертификата ФОН имеет право на получение части дохода после закрытия ФОН и реализации его имущества, а эмитент ФОН имеет право выплачивать промежуточные доходы владельцам сертификатов ФОН
Сформированные активы, полученные финансовой компанией, при которой создан ФОН, от эмитированных и размещенных ценных бумаг - сертификатов (ФОН), направляются исключительно на финансирование строительства объекта недвижимости. Операции с недвижимостью учитываются отдельно от общих активов финансовой компании. Обеспечение собственных обязательств финансовой компании за счет привлеченных активов не допускается. Данный механизм позволяет держателям таких сертификатов (инвесторам) иметь прозрачный, обеспеченный и гарантированный доход. Ограничения, введенные законодателями, строго определяют увеличение рыночной стоимости привлеченных активов во времени и обуславливают обязательства финансовой компании.
Чистыми активами ФОН являются средства, размер которых равен разности между стоимостью имущества ФОН и стоимостью обязательств, возникших вследствие управления ФОН. Стоимость чистых активов ФОН определяется в конце рабочего дня, предшествующего дню, когда будет проводиться размещение или выкуп сертификатов ФОН, но не реже одного раза в квартал.
Сами сертификаты обеспечиваются ипотекой недвижимости, которая будет построена. Доход по сертификатам формируется от реализации построенного объекта и других операций с недвижимостью (аренда, лизинг и т. п.) и распределяется между владельцами сертификатов.
Представим, к примеру, этапы одной из схем.
1. Управитель ФОН размещает сертификаты ФОН среди физических и юридических лиц.
2. Банк кредитует владельцев сертификатов ФОН.
3. Ежемесячно ФОН финансирует строительство путем перечисления денежных средств застройщику.
4. Застройщик контролирует строительство и оплачивает фактически выполненные работы.
5. После завершения строительства управитель и застройщик реализуют недвижимость или сдают в аренду.
6. Управитель ФОН закрывает ФОН и выплачивает доход владельцам сертификатов ФОН.
7. Банк осуществляет операции с сертификатами ФОН на вторичном фондовом рынке и оказывает услуги маркет-мейкера.
Преимущества сертификатов ФОН
Сертификаты ФОН имеют серьезный конкурентный потенциал и целый ряд преимуществ:
1) сертификаты ФОН называют одним из реальных возможных способов привлечения средств в финансирование строительства наряду с механизмами фондов финансирования строительства (ФФС), поскольку можно аккумулировать денежные средства физических и юридических лиц для финансирования всего цикла строительства;
2) денежные средства, привлеченные в ФОН, не подлежат налогообложению налогом на прибыль и НДС, что позволяют говорить о существенной минимизации налогообложения получаемых доходов;
3) сертификаты ФОН свободно обращаются на фондовом рынке и их цена может изменятся произвольно;
4) сертификаты ФОН - это альтернатива депозитам, обеспеченным недвижимостью, и их цена может изменятся под влиянием цен на недвижимость, а сам механизм ФОН позволяет осуществить полный цикл управления инвестиционным проектом по принципу "от концепции объекта строительства - к эксплуатации построенного дома";
5) деятельность управителя ФОН регламентируется Правилами ФОН. Правила ФОН должны предусматривать ограничения права доверительной собственности управителя ФОН (управитель не может поручить осуществление управления имуществом другим лицам и обязан осуществлять управление имуществом лично; управитель также не может использовать полученное в управление имущество не по целевому назначению, определенному в договоре управления имуществом). Такие ограничения установлены учредителем управления имуществом в договоре о приобретении сертификатов ФОН и обуславливают обязательства управителя ФОН обеспечить возможность получения собственниками сертификатов ФОН дохода в соответствии с условиями проспекта эмиссии сертификатов.
Недостатки сертификатов ФОН
В то же время сертификаты ФОН имеют ряд недостатков:
1) значительные материальные затраты по созданию самого ФОН, который можно создать только после оформления всей проектно-сметной документации на строительство;
2) порядок получения разрешения на право осуществления эмиссии сертификатов ФОН, регламентированный Распоряжением Госфинуслуг "Об утверждении Положения о выдаче небанковскому финансовому учреждению - управляющему разрешения на право принятия на себя коммерческих рисков при создании фонда финансирования строительства вида Б и/или разрешения на право осуществления эмиссии сертификатов фонда операций с недвижимостью" № 1866 от 29.07.2004 г. - является очень сложным и трудоемким;
3) необходимость аккумулировать 1 млн. грн. собственного капитала для создания финансового учреждения согласно Распоряжению Госфинуслуг "Об утверждении Положения о внесении информации о финансовых компаниях в Государственный реестр финансовых учреждений и установлении требований к учетной и регистрирующей системе финансовых компаний" № 152 от 05.12.2003 г.;
4) невозможность совмещения разных механизмов по управлению проектами в строительстве, в частности, невозможность использовать ФФС и создавать паевые инвестиционные фонды;
5) управляющий ФОН обязан выкупить не менее одного процента от суммы эмиссии каждого выпуска сертификатов ФОН, функции управляющего которого он выполняет;
6) общая номинальная стоимость сертификатов ФОН, выпущенных эмитентом, не может превышать пятидесятикратный размер собственного капитала эмитента;
7) объем осуществляемого в рамках эмиссии выпуска сертификатов ФОН в сумме должен быть эквивалентным минимум 100 тысячам евро по курсу Национального банка Украины в день принятия решения об эмиссии сертификатов ФОН;
8) оплата сертификатов ФОН при их размещении осуществляется только денежными средствами;
9) управитель ФОН по каждому объекту строительства создает отдельный ФОН. ФОН считается созданным эмитентом после утверждения Правил ФОН, заключения договора с застройщиком, оформления обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору в соответствии с требованиями законодательства.
Кроме этого, создание и профессиональное функционирование ФОН подразумевает обеспечение:
- 100%-ую управляемость средствами ФОН с его стороны;
- абсолютный контроль над средствами ФОН;
- ликвидность сертификатов ФОН на рынке;
- при необходимости постоянные биржевые котировки этих сертификатов (с помощью услуг сертифицированного торговца ценными бумагами).
Регистрация выпуска сертификатов ФОН
Насколько сложна и трудоемка процедура регистрации и выпуска сертификатов ФОН, можно судить, только пройдя ее от начало до конца. А пока об этом можно делать только предположения. Итак, посмотрим на пошаговую схему регистрация выпуска сертификатов ФОН.
1. Между управителем ФОН и застройщиком, который должен являться собственником земельного участка или арендатором, заключается ипотечный договор. Договор заверяется нотариально. Обратите внимание, что обязательным условием заключения ипотечного договора является наличие свидетельства на право собственности на землю или договора аренды с правом строительства на этой земле. Кроме этого, одновременно при подписании ипотечного договора между управителем ФОН и застройщиком заключаются договора уступки имущественных прав на недвижимость и договора поручения с условиями уступки функций застройщика управителю ФОН. Допускается заключение ипотечного договора на основании договора субаренды, при условии, что договор аренды допускает заключение договора субаренды.
2. Между управителем ФОН и застройщиком заключается договор финансирования строительства.
3. Правила ФОН разрабатываются управителем ФОН самостоятельно в соответствии с проектом строительства, а также в соответствии с требованиями Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" и нормативных документов Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины (далее - Гос-комфинуслуг).
4. Управитель ФОН обращается в Госкомфинуслуг за получением разрешения на эмиссию сертификатов ФОН. В этом случае он направляет в Госкомфинуслуг пакет необходимых документов. Госкомфинуслуг в течение 30 календарных дней рассматривает документы и дает разрешение на эмиссию сертификатов ФОН. В случае необходимости срок рассмотрения документов может быть продлен еще на 30 календарных дней по заявлению управителя ФОН. Кроме этого, для регистрации Правил ФОН и получения разрешения на эмиссию сертификатов ФОН необходимо подать в Госкомфинуслуг решение о положительной экспертизе проекта строительства и утвержденную смету строительства.
5. Управитель ФОН разрабатывает и направляет в Государственную комиссию по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР) проект информации об эмиссии сертификатов ФОН. Совместно с проектом информации об эмиссии сертификатов ФОН управитель передает в ГКЦБФР пакет документов, необходимых для регистрации эмиссии. ГКЦБФР в течение 30 календарных дней рассматривает документы и регистрирует эмиссию сертификатов или отклоняет регистрацию. При необходимости срок рассмотрения документов может быть продлен на 30 календарных дней по заявлению управителя ФОН.
Обратите внимание на то, что общий объем эмиссии сертификатов ФОН не может быть меньше суммы, эквивалентной 100 тыс. евро.
6. После регистрации эмиссии сертификатов ФОН управитель ФОН публикует в прессе информацию об эмиссии сертификатов и открывает специальный счет в депозитарии.
7. Управитель ФОН начинает размещать сертификаты ФОН между физическими и юридическими лицами не ранее чем через 10 дней после публикации информации в прессе. Сертификаты ФОН реализуются только за денежные средства.
8. Денежные средства, полученные от реализации сертификатов ФОН, перечисляются застройщику в соответствии с графиком финансирования строительства. Застройщик контролирует строительство и финансирует непосредственно стройку.
9. После завершения строительства управитель ФОН совместно с застройщиком реализует недвижимость, и ФОН закрывается или начинает эксплуатировать недвижимость путем сдачи в аренду. В случае закрытия ФОН доходы, полученные в результате продажи недвижимости, распределяются между всеми собственниками сертификатов ФОН в равных долях, согласно количеству выпущенных сертификатов. При этом допускается замена одних сертификатов ФОН на сертификаты другого ФОН в случае согласия владельца сертификата. В случае эксплуатации недвижимости управитель ФОН может ежеквартально (ежегодно) выплачивать доход владельцам сертификатов ФОН за счет части средств от арендных платежей.
Относительно первоначальной цены сертификатов ФОН можно с уверенностью сказать, что она не может быть меньше ее номинальной стоимости, за основу которой берется стоимость строительства, однако допускается продажа сертификатов по цене, которая выше их номинальной стоимости. Впоследствии управитель ФОН обязан ежеквартально пересчитывать стоимость чистых активов ФОН и, исходя из изменения стоимости этих активов, корректировать и цену продажи сертификатов ФОН при первичном размещении. В отличие от первичного размещения, на вторичном рынке цена на сертификаты ФОН может меняться хоть каждый день. А собственник сертификата ФОН имеет право в любое время на свое усмотрение и по любой цене продать сертификаты другому лицу.
К сожалению, процедура выпуска сертификатов ФОН занимает довольно много времени. Без осложнений процедура займет как минимум 115 календарных дней: 30 дней - Госкомфинуслуг, 45 дней - рейтинговое агентство, 30 дней - ГКЦБФР и 10 дней - на публикацию информации.
Как мы уже говорили, владельцы сертификатов ФОН не получают недвижимость, она продается по рыночной цене любому лицу вне зависимости, является он собственником сертификатов ФОН или нет.
Создавать ФОН может только финансовый институт, имеющий лицензию на деятельность по привлечению денежных средств физических лиц - установителей управления собственностью для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью.
Причем для этого подойдет далеко не каждое такое учреждение, а лишь то, исключительным видом деятельности которого является управление ФОН. Так требуют нормы Распоряжения Госфинуслуг "Об утверждении Положения об установлении ограничений на совмещение деятельности финансовых учреждений по предоставлению определенных видов финансовых услуг" № 1515 от 08.07.2004 г. Согласно Распоряжению, деятельность по управлению ФОН не может совмещаться с:
- деятельностью по прямому или опосредованному привлечению финансовых активов от физических лиц с обязательством последующего их возврата, которая не может совмещаться с предоставлением любых финансовых услуг;
- деятельностью по предоставлению финансовых кредитов за счет прямо или опосредованно привлеченных средств, которая не может совмещаться с предоставлением любых видов финансовых услуг;
- деятельностью ломбардов по предоставлению услуг финансового кредита;
- деятельностью по администрированию пенсионных фондов;
- деятельность по управлению ипотечными активами, которые являються обеспечением ипотечных сертификатов, выпущенных другими эмитентами, не может совмещаться с привлечением финансовых активов путем осуществления эмиссии ипотечных сертификатов от собственного имени;
- деятельностью по доверительному управлению финансовыми активами, которая вообще не может совмещаться с любыми другими финансовыми услугами;
- деятельностью по управлению активами институтов общего инвестирования (ИСИ);
- деятельностью по управлению ФФС, которая не может совмещаться с предоставлением любых других финансовых услуг.
На основании Распоряжения Госфинуслуг "Об утверждении Лицензионных условий осуществления деятельности по привлечению средств физических лиц - учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью" № 1225 от 24.06.2004 г. необходимее получить лицензию.
Для создания ФОН финансовое учреждение должно разработать и утвердить Правила ФОН, инвестиционную декларацию и проспект эмиссии сертификатов ФОН, организовать размещение сертификатов ФОН путем открытой продажи или непосредственного предложения сертификатов ФОН заранее определенному кругу лиц.
Привлеченные в ФОН средства используются на условиях управления имуществом в интересах владельцев сертификатов в порядке, определенном Правилами ФОН. Владельцем сертификатов ФОН может быть любое юридическое или физическое лицо, в отличие от инвестиционных сертификатов венчурного фонда, владельцами которых могут быть только юридические лица.
ФОН создается на срок, установленный проспектом эмиссии, и до его истечения эмитент сертификатов этого ФОН не берет на себя обязательств относительно выкупа таких сертификатов. По истечении этого срока ФОН прекращает свое функционирование.
Порядок получения владельцами сертификатов ФОН дохода разъясняется ГКЦБФР в письме № 07/04/13010 от 08.10.2004 г.
Отчет о выпуске сертификатов ФОН
Статья 46 Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" предусматривает, что эмитент сертификатов ФОН не позднее 30 дней после завершения размещения сертификатов ФОН обязан предоставить в регистрирующий орган отчет об итогах данного выпуска сертификатов.
Требования к отчету об итогах выпуска сертификатов ФОН и процедура регистрации отчета установлена Порядком регистрации отчета об итогах выпуска сертификатов ФОН, утвержденного Решением Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР) от 14.02.2006 г. № 106. Порядком предусмотрено, что соответствующая регистрация осуществляется регистрирующим органом на протяжении 15 дней от даты предоставления всех необходимых документов. Отчет об итогах выпуска сертификатов ФОН подается в регистрирующий орган в двух экземплярах, удостоверенных подписями и печатями руководителя эмитента, а также аудитора (аудиторской фирмы).
Для регистрации отчета эмитенту необходимо подать в ГКЦБФР заявление, экземпляр печатного средства массовой информации с публикацией информации о выпуске сертификатов ФОН, проспекта эмиссии, изменений к ним (подается при первом представлении такого отчета), копию глобального сертификата выпуска (при бездокументарной форме выпуска), удостоверенную эмитентом.
Порядком предусмотрено, что если все сертификаты ФОН были размещены до даты окончания срока размещения сертификатов ФОН, эмитент подает отчет об итогах выпуска сертификатов ФОН в регистрирующий орган не позднее 30 дней после размещения последнего сертификата ФОН этого выпуска. Положение возлагает обязанность на эмитента подавать отчет каждые три месяца в том случае, если срок размещения сертификатов ФОН более трех месяцев.
Отчет об итогах выпуска сертификатов ФОН должен быть опубликован не позднее 10 дней от даты регистрации соответствующего отчета в том же печатном средстве массовой информации, в котором была опубликована информация о выпуске сертификатов ФОН, и проспект эмиссии. Далее эмитент должен подать в регистрирующий орган экземпляр печатного средства массовой информации с данной публикацией не позднее 15 дней от даты такого опубликования.
Если на протяжении срока размещения сертификатов ФОН не был размещен ни один сертификат либо сертификаты были размещены на сумму меньшую, чем эквивалент 100 тыс. евро по курсу НБУ на день принятия решения об эмиссии сертификатов ФОН, регистрация выпуска сертификатов ФОН подлежит отмене. Порядком установлен исчерпывающий перечень документов, предоставляемых в данном случае в ГКЦБФР, на основании которых регистрирующий орган отменяет регистрацию выпуска сертификатов ФОН, информации об их размещении, проспекта эмиссии и изменений к ним в случае наличия.
В случае если в сроки, предусмотренные условиями выпуска, сертификаты ФОН были размещены не полностью, однако на сумму большую, чем предусмотрена законодательством, то эмитент подает в регистрирующий орган заявление о замене свидетельства на регистрацию выпуска сертификатов ФОН на свидетельство с указанием фактически размещенного объема выпуска, а также ряд иных документов, перечень которых также закреплен в Порядке. При этом ГКЦБФР аннулирует предыдущее свидетельство и выдает новое.
Погашение регистрации выпуска
Согласно действующему законодательству, ФОН создаются на срок, установленный проспектом эмиссии, и по истечении такого срока прекращают свое функционирование. В связи с этим ГКЦБФР также урегулировала порядок погашения и отмены регистрации выпуска сертификатов ФОН, выпускаемых в бездокументарной форме, утвердив своим Решением от 14.02.2006 г. № 107 Положения о порядке погашения и отмене регистрации выпуска сертификатов фонда операций с недвижимостью, которые выпускаются в бездокументарной форме.
Положением регламентировано, что эмитент осуществляет погашение сертификатов ФОН в срок, предусмотренный в информации о выпуске сертификатов ФОН или проспекте эмиссии, а в случае досрочного погашения - в срок, предусмотренный в сообщении о возникновении оснований для прекращения функционирования ФОН. Таким основанием, в частности, является ситуация, когда на протяжении года произошло снижение стоимости чистых активов ФОН из расчета на один сертификат ФОН по сравнению с ценой первичного размещения этих сертификатов на величину, размер которой установлен Правилами ФОН. Досрочное прекращение функционирования ФОН возможно также по решению суда. В таких случаях управитель обязан на протяжении пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обнародовать в соответствующих печатных средствах массовой информации сообщение о возникновении обстоятельств для прекращения функционирования ФОН. В таком сообщении должен быть указан срок для предъявления требований по выкупу сертификатов ФОН и их досрочному погашению. Предусмотрено, что такой срок не может быть меньше 15 дней и больше 30 дней от даты опубликования такого сообщения. На протяжении установленного срока управитель обязан принять от собственников сертификатов ФОН требования относительно выкупа сертификатов ФОН и досрочного их погашения, а также осуществить непосредственно их выкуп и погашение.
Не позднее 10 дней после завершения погашения сертификатов ФОН эмитент подает в ГКЦБФР отчет о погашении сертификатов ФОН. Положением также предусмотрено, что при подаче отчета о погашении сертификатов ФОН эмитент подает для отмены регистрации выпуска сертификатов ФОН информацию об их выпуске, проспекте эмиссии, а также заявление, оригинал свидетельства о регистрации выпуска сертификатов ФОН, сообщение о возникновении оснований для прекращения функционирования ФОН и копию печатного средства массовой информации с опубликованным сообщением (в случае досрочного погашения).
Как видим, теперь механизм создания и осуществления деятельности ФОН стал еще более прозрачным.
Налогообложение
Рассмотрим особенности налогообложения при инвестировании строительства через ФОН налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость.
Налог на прибыль
Основной принципиальной особенностью налогообложения при инвестировании строительства через ФОН у инвесторов является отсутствие двойного налогообложения.
В соответствии с пунктом 1.38 ст. 1 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий", в редакции Закона от 22.05.97 г. № 283/97-BP (далее - Закон о прибыли), сертификат фонда операций с недвижимостью - инвестиционный сертификат, который удостоверяет право его владельца на получение дохода от инвестирования в операции с недвижимостью соответственно закону. То есть сертификаты ФОН приравнены к инвестиционным сертификатам.
Подпункт 7.9.1 и подпункт 7.9.2 п. 7.9 ст. 7 Закона о прибыли гласит, что денежные средства, привлеченные управляющим ФОН при эмиссии сертификатов, не включаются в его валовой доход.
Согласно подпункту 4.1.1 п. 4.1 ст. 4 Закона о прибыли в валовой доход включаются доходы от продажи сертификатов ФОН, за исключением операций по их первичному выпуску (размещению) и окончательному погашению (ликвидации).
Не включаются в валовой доход денежные средства, привлеченные от владельцев сертификатов фондов операций с недвижимостью, доходы от осуществления операций с активами фондов операций с недвижимостью и доходы, начисленные за активами фондов операций с недвижимостью, созданных в соответствии с законом (подпункт 4.2.8 п. 4.2 ст. 4 Закона о прибыли).
Доверители также не отражают валовой доход.
Доверители не отражают у себя валовые затраты по приобретенным сертификатам на основании подпункта 7.9.2 п. 7.9 ст. 7 Закона о прибыли.
Из всего сказанного выплывает, что операции по первичному выпуску (размещению) и операции по конечному погашении сертификатов ФОН находятся вне налогового учета налогоплательщиков. Доход возникает только при продаже сертификатов ФОН на вторичном рынке.
Ведение бухгалтерского учета подробно изложено в Методических рекомендаций по ведению управляющими бухгалтерского учета денежных средств и имущества фонда финансирования строительства и/или фонда операций с недвижимостью, утвержденных распоряжением Госфинуслуг от 07.05.2004 г. № 533.
Что же касается платежей, выплачиваемых владельцу сертификата ФОН в результате распределения дохода ФОН, то они приравниваются к дивидендам согласно пункту 1.9 ст. 1 Закона о прибыли. В частности, указанная норма Закона о прибыли гласит, что к дивидендам приравнивается также платеж, который выплачивается владельцу сертификата фонда операций с недвижимостью в результате распределения дохода фонда операций с недвижимостью.
Соответственно, на них распространяется особая система налогообложения дивидендов, изложенная в пункте 7.8 статьи 7 Закона о прибыли.
В данном случае уместен перенос сумм авансового взноса по налогу на прибыль ("налога на дивиденды") на уменьшение налога на прибыль управляющего согласно подпункту 7.8.4 Закона о прибыли, но при наличии у управляющего налогооблагаемой прибыли от своего вознаграждения или от других видов деятельности.
Напомним, что Закон о ФФС оговаривает два вида выплат в пользу собственников сертификатов ФОН:
1) выплата дохода согласно Правилам ФОН до его ликвидации. Возможность выплаты подобного рода доходов оговорена в части 5 ст. 37 Закона о ФФС - "Правила ФОН могут предусматривать выплату доходов по сертификатам ФОН";
2) распределение чистых активов между доверителями при ликвидации ФОН.
Относительно вопроса налогообложения вознаграждения управляющего отметим следующее. С одной стороны суммы вознаграждения не облагаются на основании все того же подпункта 4.2.8 п. 4.2 ст. 4 Закона о прибыли, согласно которому не подлежат включению в валовой доход доходы, начисленные по активам фондов операций с недвижимостью. Это подтверждает и статья 33 Закона о ФФС, согласно которой вознаграждение управляющего устанавливается в соотношении к стоимости чистых активов ФОН.
Однако подпункт 7.9.3 Закона о прибыли устанавливает особенные правила налогообложения. В частности, указанная норма гласит, что плательщик налога, осуществляющий доверительные операции с денежными средствами или имуществом доверителя, относит в состав своих валовых доходов конечный финансовый результат такой доверительной операции, определяемый по итогам налогового периода, в течение которого осуществляется возврат доверителю части дохода, фактически полученного доверенным лицом от операций по размещению денежных средств или имущества такого доверителя, и равный вознаграждению за осуществление таких доверительных операций, удерживаемому в пользу доверенного лица за счет выплаты такого дохода.
Как видим, до тех пор, пока доход от операций с недвижимостью не распределяется между доверителями, управитель не облагает свой собственный доход в виде вознаграждения за предоставленные услуги.
Четкие правила распределения дохода между доверителями отсутствуют. Согласно статье 37 Закона о ФФС владелец сертификата ФОН может получать доход от управления ФОН управляющим на условиях Правил ФОН и проспекта эмиссии, а также правила ФОН могут предусматривать уплату доходов за сертификатами ФОН.
То есть, если процедура распределения дохода между доверителями может определяться Правилами ФОН, то управляющий будет распределять (перечислять) доход на свое усмотрение.
Доход от операций с недвижимостью не подлежит налогообложению ни у доверителей, ни у управляющего до момента его перечисления доверителям.
Прибыль доверителей - юридических лиц от продажи сертификатов ФОН, которая не сопряжена с эмиссией-погашением, облагается по правилам пункта 7.6 ст. 7 Закона о прибыли. Согласно подпункту 7.6.1 п. 7.6 ст. 7 Закона о прибыли налогоплательщик ведет отдельный налоговый учет финансовых результатов операций с ценными бумагами (в том числе ипотечными сертификатами участия, ипотечными сертификатами с фиксированной доходностью и сертификатами фондов операций с недвижимостью).
Налог на добавленную стоимость
Операции управляющего ФОН, как и в случае с ФФС, налогом на добавленную стоимость не облагаются согласно подпункту 3.2.1 п. 3.2 ст. 3 Закона об НДС, который гласит, что не является объектом налогообложения операции выпуска (эмиссии), размещение в любые формы управления и продажи (погашение, выкупа) за средства ценных бумаг, которые выпущены в обращение (эмитированные) субъектами предпринимательской деятельности, Национальным банком Украины, Министерством финансов Украины, органами местного самоуправления соответственно закону, включая инвестиционные и ипотечные сертификаты, сертификаты фонда операций с недвижимостью.
Не облагаются налогом на добавленную стоимость, согласно подпункту 3.2.11 п. 3.2 ст. 3 Закона об НДС, следующие операции: предоставление уполномоченными банками услуг по доверительному управлению фондами банковского управления, выплаты вознаграждения за осуществление управления фондом операций с недвижимостью, за перечисление средств на финансирование строительства из фонда финансирования строительства, за осуществление платежей по ипотечным сертификатам в соответствии с законом.
Рекомендации для инвестора
При принятии решения о приобретении сертификатов ФОН инвестору необходимо ознакомиться или потребовать следующую информацию.
1. Для начала соберите информацию относительно финансового учреждения, которое является управителем ФОН. Сам ФОН не является юридическим лицом. Согласно законодательству к финансовым учреждениям относятся банки, кредитные союзы, ломбарды, лизинговые компании, доверительные общества, страховые компании, учреждения накопительного пенсионного обеспечения, инвестиционные фонды и компании, и другие юридические лица, исключительным видом деятельности которых является предоставление финансовых услуг. При создании финансового учреждения или в случае увеличения размера зарегистрированного уставного (паевого) капитала, уставной (паевой) капитал должен быть уплачен в денежной форме и размещенный на банковских счетах коммерческих банков, которые являются юридическими лицами по законодательству Украины, если иное не предусмотрено законами Украины по вопросам регулирования отдельных рынков финансовых услуг. Финансовое учреждение должно иметь собственный капитал в размере, установленном для некоторых видов финансовых услуг в соответствии с действующим законодательством, но не менее 1 млн. грн.
2. Далее попросите для ознакомления правила ФОН, которые являются практически основным документом, откуда вы сможете получить информацию относительно всего "движения" денежных средств. Напомним, что правила ФОН определяют процедуры создания ФОН, порядок организации взаимоотношений застройщика, управителя ФОН и собственников сертификатов ФОН; порядок установления управления имуществом и определение ограничений, сведения о цели создания ФОН, направления использования привлеченных средств; порядок определения стоимости чистых активов ФОН и цены сертификатов ФОН.
Особенно привлекают внимание: порядок распределения прибыли ФОН, порядок и сроки выкупа сертификатов ФОН управителем по требованию собственников сертификатов ФОН; размер вознаграждения управителя ФОН за предоставление услуг по управлению ФОН.
3. Дополнительно можете ознакомиться с инвестиционной декларацией, из которой вы можете узнать о направлениях и ограничениях относительно инвестирования средств ФОН. Управитель разрабатывает и утверждает инвестиционную декларацию самостоятельно
4. Разрешение на право осуществления эмиссии сертификатов ФОН. Этот документ является более существенным, чем предыдущий документ.
5. Проспект эмиссии сертификатов ФОН, который предоставляет раскрытую информацию и должен содержать следующие сведения:
- количество сертификатов ФОН, которое предлагается к размещению;
- форма выпуска;
- срок размещения;
- цену размещения;
- направления инвестиций;
- порядок оплаты дохода;
- порядок выкупа сертификатов ФОН;
- другие сведения.
6. Ознакомьтесь дополнительно с решением о выпуске сертификатов ФОН. Как правило, оно соответствует требованиям законодательства.
Выводы. Стать участником ФОН вы сможете только в том случае, если примете все условия Правил ФОН и проспекта эмиссии сертификатов ФОН. Собственниками таких сертификатов становятся при условии уплаты денежных средств и заключения договоров о приобретении сертификатов ФОН.
Договор считается заключенным с момента зачисления на счет фонда средств за приобретенные сертификаты ФОН.
“Вестник бухгалтера и аудитора Украины”, № 23-24, декабрь 2006 г.