Строительный бум: то ли еще будет!
(Закон Украины от 22.12.2006 г. № 525-V
“О комплексной реконструкции кварталов
(микрорайонов) устаревшего жилищного фонда”)
Принятый Закон определяет правовые, экономические, социальные и организационные принципы проведения комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов).
Старье - под снос
Как и предсказывали аналитики, заканчивается период так называемого точечного строительства жилья, начинается время крупномасштабной застройки целых микрорайонов.
Согласно принятому Закону (ч. 3 ст. 1) устаревшим жилищным фондом является “совокупность объектов жилья до пяти этажей, кроме усадебной застройки, которые по техническому состоянию не отвечают современным нормативным требованиям по безопасному и комфортному проживанию, предельный срок эксплуатации которых истек или износ основных конструкционных элементов которых составляет не менее 60 %”.
Под это определение подпадают практически все жилье дореволюционной, довоенной и послевоенной постройки, а также пресловутые “хрущевки”, которые строились в массовом количестве в 50-е годы прошлого столетия и срок эксплуатации которых истек или истекает в напій дни (они рассчитывались на 50 лет эксплуатации).
Под реконструкцией жилищного фонда, согласно ч. 9 ст. 1 Закона, понимается либо “перестройка жилищного фонда с целью улучшения условий проживания, эксплуатации, изменения количества жилых квартир, общей и жилой площади и т.п.”, либо снос устаревшего жилищного фонда в квартале (микрорайоне) и строительство новых домов.
Кто же этим будет заниматься? Согласно принятому Закону это - инвестор-застройщик “физическое либо юридическое лицо, финансирующее строительство” (ч. 4 ст. 1).
Можно предположить, что инвестор-застройщик займется реконструкцией лишь ограниченного числа домов старой (царской, сталинской) постройки. Немногие из них можно превратить, скажем, в пятизвездочные гостиницы или комфортабельное элитное жилье. Экономически выгоднее построить на месте старого квартала высотные здания от 9 до 25 этажей и более. Лишь в этом случае за счет продажи большого количества квартир можно покрыть огромные издержки и получить прибыль.
Этапы проведения
комплексной реконструкции
Согласно ч. 2 ст. 11 указанного Закона сначала органы местного самоуправления проводят инвентаризацию устаревшего жилья, подлежащего комплексной реконструкции, и по ее результатам, на основании градостроительной документации, принимают решение о проведении такой реконструкции. То есть именно местная власть определяет, какие кварталы (микрорайоны) являются устаревшими и могут быть реконструированы.
Затем органы местного самоуправления объявляют конкурс с целью определения инвестора-застройщика. При этом принимается решение, в котором органы местного самоуправления, согласно ч. 1 ст. 15, определяют:
“условия и порядок проведения конкурса и заключения инвестиционного договора;
условия квалификационного отбора участников конкурса;
порядок приобретения конкурсной документации;
срок проведения конкурса;
состав конкурсной комиссии”.
Часть 5 ст. 15 обязывает органы местного самоуправления опубликовать информацию об объявлении конкурса в средствах массовой информации не позднее, чем за 30 дней до дня проведения конкурса.
Согласно ч. 6 ст. 15: “Конкурс считается состоявшимся, если в нем участвовали не менее трех участников. В случае отсутствия установленного минимального количества заявок конкурс не проводится. Повторный конкурс объявляется не ранее чем через два месяца”.
Потом, если конкурс состоялся, органы местного самоуправления заключают с инвестором-застройщиком - победителем конкурса инвестиционный договор на проведение реконструкции, замены не жилищного и жилищного фондов, типовая форма которого утверждается Кабинетом Министров Украины.
К сожалению, законодатель не определил критерии, которыми должны руководствоваться органы местного самоуправления при выборе победителя инвестора-застройщика. Более того, именно органам местного самоуправления предоставлено право определять условия квалификационного отбора участников конкурса. С одной стороны, это вполне демократическое сохранение самостоятельности местного самоуправления. С другой - это чревато расцветом коррупции в громадных масштабах. Ведь на застройке, скажем, старого центра таких городов, как Харьков, Донецк, Днепропетровск, Одесса, можно “поднять” много миллиардные “бабки”. Для победителя это означает процветание в течение многих лет и даже десятилетий. В борьбе за такой строительный “приз” все средства хороши: окупятся сторицей!
А далее - “победитель получает все” или почти все. Инвестор-застройщик начинает организацию работы по реконструкции жилья. Однако органы местного самоуправления, согласно ч. 9 ст. 7, имеют право “определять порядок и сроки переселения жителей, освобождения жилищного и не жилищного фондов, а также порядок и сроки сноса зданий устаревшего жилищного фонда и других сооружений”. То есть получается, что именно органы местного самоуправления будут давать указания инвестору-застройщику относительно сроков выполнения работ.
А если указанные органы начнут волокиту и затянут этот процесс? Все это может существенно усложнить жизнь инвестору-застройщику, ведь известно, что затягивание сроков строительства влечет за собой большие убытки. И в этом случае вновь могут возникать: многочисленные ситуации, когда дешевле “договориться” с парой влиятельных чиновников, чем плакаться общественности в жилетку и подсчитывать убытки.
Инвестор-застройщик, на основании ч. 2 ст. 13, обязан обеспечить “выполнение полного объема работ”, которые должны проводиться, как определено ч. 2 ст. 8, “согласно нормативам, установленным в сфере землеустройства, градостроительства, озеленения территорий, содержания домов и придомовых территорий, освещения территорий, охраны здоровья, окружающей среды, земель, обращения с отходами”.
Вообще же данный Закон предоставляет широкие полномочия органам исполнительной власти, перечню которых посвящен целый раздел нормативного акта.
Именно органы местного самоуправления, на основании ч. 12 ст. 11, “обеспечивают своевременное отселение собственников и съемщиков жилых (нежилых) помещений из устаревшего жилищного фонда, подлежащего сносу, на предварительно согласованных с инвестором-застройщиком условиях и решают в установленном законом порядке все спорные вопросы, связанные с таким отселением”, а также в соответствии с ч. 13 ст. 7 “Решают другие вопросы, связанные с реконструкцией, заменой жилищного фонда в соответствии с законодательством”. Получается, что органы местного самоуправления выступают своего рода посредником между собственниками (съемщиками) устаревшего жилья и инвестором-застройщиком.
По отношению же к инвестору-застройщику органы местного самоуправления играют роль эдакого надсмотрщика, поскольку они, в соответствии с ч. 1 ст. 10, не только осуществляют “контроль за соблюдением стандартов, нормативов, норм, порядков и правил при реконструкции, замене жилищного фонда”, но и, согласно ч. 6 ст. 11, “контролируют исполнение инвестором-застройщиком своих обязательств”. Следовательно, самим Законом определено, что инвестор-застройщик обязан тесно дружить с органами местного самоуправления. Как и они с ним. И в самой дружбе нет ничего плохого. Если только она не становится коррупционной.
Обязанности инвестора-застройщика
Инвестор, решивший принять участие в конкурсе, должен подумать не только о возможной прибыли от реализации данного инвестиционного проекта, но и о связанных с этим расходах. А они немалые, судя по тем обязанностям, которыми законодатель “нагрузил” инвестора в настоящем Законе.
Прежде всего, инвестор-застройщик обеспечивает, как говорится в ч. 1 ст. 13, “разработку детального плана, проекта застройки территории, плана земельно-хозяйственного устройства, проектов зданий и сооружений с соблюдением требований по безбарьерному доступу лиц с ограниченными физическими возможностями и других мобильных групп населения ко всем реконструируемым объектам жилого и гражданского назначения и территориям кварталов (микрорайонов)”.
Все эти документы должны отвечать правилам ч. 4 и 5 ст.16 Закона. “В детальных планах и проектах застройки территории должны быть определены:
территории, в пределах которых должна осуществляться реконструкция, замена устаревшего жилищного фонда;
объем устаревшего жилищного фонда, подлежащего реконструкции, замене, и приравниваемого к нему;
техническое состояние жилищного фонда и его эксплуатационные данные;
объемы и состояние жилищного фонда и приравниваемого к нему;
планировочная структура квартала (микрорайона);
объемы и стоимость работ по сооружению жилых домов, созданию инженерной инфраструктуры;
плотность новой застройки, объем жилья, изымаемого и (или) предоставляемого жителям устаревшего жилищного фонда при переселении, а также запланированного для коммерческой реализации;
очередность, сроки выполнения работ с учетом задач комплексной застройки.
В планах земельно-хозяйственного устройства должны быть определены:
Соответствующие территории населенных пунктов, к объектам которых может быть применено отчуждение после разработки и утверждения проекта застройки квартала (микрорайона);
Условия предоставления земельных участков на территории, где должна осуществляться реконструкция, замена жилищного фонда, и условия платы за землю на период строительства;
Обоснования разделения земель по формам собственности после осуществления реконструкции, замены жилищного фонда;
Порядок и объем компенсации собственникам земель частной собственности при возникновении необходимости в этих землях согласно утвержденной градостроительной документации.
Порядок составления плана земельно-хозяйственного устройства утверждается Кабинетом Министров Украины”.
Короче говоря, лишь в одно только планирование необходимо вложить немалые средства, А это под силу лишь очень крупным компаниям.
Исходя из требований ст. ст. 12, 13, 15 инвестор-застройщик обязан: обеспечить собственников (съемщиков) взамен устаревшего жилья новым или предоставить денежную компенсацию, а собственников (съемщиков) нежилых помещений - равноценными помещениями или денежной компенсацией; предоставить собственнику (съемщику) для переселения транспортное средство и грузчиков для перевозки имущества или компенсировать расходы, связанные с переселением.
Инвестор-застройщик также должен в месячный срок телефонизировать предоставленную для переселения квартиру, если изъятая у собственника старая квартира была с телефонным номером; собственникам гаража предоставить денежную компенсацию по рыночной стоимости или место на организованной автостоянке в пределах реконструируемой территории; собственникам гаражей, являющихся инвалидами с заболеваниями опорно-двигательного аппарата, предоставить денежную компенсацию по рыночным ценам или место по их выбору в наземном (подземном) паркинге вблизи места жительства, в пределах территории реконструкции кварталов (микрорайонов), до вселения в новое жилье.
Но и это не все. Инвестор-застройщик должен предоставить органу местного самоуправления часть жилья в полной строительной готовности для переселения жителей из жилых помещений, подлежащих сносу; осуществлять меры по утилизации отходов, образуемых при сносе домов; участвовать в строительстве инженерно-транспортной и социальной сферы территории застройки. Вы представляете, какие инвестиционные ресурсы должны быть задействованы для выполнения всех этих обязательств?
Сотни миллионов и даже миллиарды долларов. Даже для такой крупной компании, как “Киевгорстрой”, это будет нелегкая задача.
Финансирование инвестиционного проекта
Источники финансирования реконструкции, замены жилищного фонда определены в ст. 9 Закона: средства инвесторов, средства специальных фондов, созданных в соответствии с законом, средства государственного и местных бюджетов, с дальнейшим их возвратом (выходит, речь идет о бюджетном кредитовании) и другие источники, не запрещенные законом.
Органы местного самоуправления могут объединять свои средства и средства инвесторов-застройщиков для, как сказано в ч. 5 ст. 2 “осуществления инженерной подготовки, сооружения объектов социальной сферы, инженерно-транспортной инфраструктуры, проведения благоустройства и озеленения прилегающих придомовых территорий, а в случае необходимости - сноса устаревшего жилищного фонда”. Это очень интересная новелла. Получается, что органы местного самоуправления имеют право становиться компаньонами инвесторов-застройщиков в строительном бизнесе. Стало быть, они также получают заинтересованность в получении прибыли (деньги, выданные на возвратной основе из бюджета, очевидно, могут приносить процентный доход).
И опять здесь могут быть двоякие результаты. С одной стороны, совместный бизнес объединяет. Действуя в тандеме (инвестор-застройщик вместе с органами местного самоуправления), можно добиться впечатляющих строительных результатов. Множество новых микрорайонов может вырасти как на дрожжах. Но, с другой стороны, в этом случае тот или иной орган местного самоуправления, почуяв запах денег (прибыли), может напрочь забыть о своей обязанности отстаивать интересы людей, проживающих на подведомственной территории. При таком обороте дела, видимо, гражданам придется объединяться в ассоциации и отстаивать свои права. В одиночку против тандема местной власти с застройщиком едва ли можно будет бороться.
В части 9 ст. 13 Закона, фактически, речь идет о разделе продукции и прибылей: “инвестор-застройщик распоряжается по собственному усмотрению определенной инвестиционным договором долей построенной им жилой и нежилой площади для получения прибыли”, но только после того, как отдаст положенную долю органу местного самоуправления, которая причитается ему в соответствии с ч. 4 ст. 13 Закона.
Права собственников (нанимателей) устаревшего
жилищного фонда
Что же будет с правами собственников (нанимателей) устаревших жилых (нежилых) помещений, когда в их квартале (микрорайоне) начнет проводиться комплексная реконструкция?
Законодатель предоставил им определенные гарантии. Так, в ч. 1 ст. 12 Закона говорится, что “реализация инвестиционных проектов комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда осуществляется при условии предварительного и полного возмещения стоимости собственникам жилых помещений потерь путем предоставления с их согласия другого жилья или денежной компенсации”.
Что касается собственников усадебных жилых домов, то, по правилам ч. 3 - 5 ст. 12, их дом изымается вместе с приусадебным участком, а им предоставляется с их согласия равноценный земельный участок с построенным на нем жильем или денежная компенсация, которая определяется на основе экспертной оценки.
Органам местного самоуправления ч. 1 ст. 7 предоставлено право принимать решения об изъятии (выкупе), передаче земельных участков в связи с проведением комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) для общественных нужд. О чем собственника, как указывает ч. 21 ст. 12, орган исполнительной власти или орган местного самоуправления обязан письменно предупредить.
Закон не раскрывает понятие “общественные нужды”, но надо полагать, что они возникают в результате появления общественной потребности. А определение этой потребности дано законодателем в ч. 11 ст. 1 - это “потребность территориальной громады в обеспечении граждан жилищным фондом и объектами социальной сферы, которая удовлетворяется комплексной реконструкцией кварталов (микрорайонов) в соответствии с требованиями настоящего Закона”.
А уж собственник в месячный срок, со дня получения такого предупреждения, должен решить - отдавать ли свою “хатынку” с земельным участком для “общественных нужд” или затевать судебную тяжбу. Поскольку, согласно той же ч. 21 ст. 12, определено, что “в случае не достижения согласия спор об отчуждении земельного участка разрешается в судебном порядке”.
Вот тут-то вполне возможно, что какой-либо пенсионер (или группа их) не захочет расстаться со своей законной недвижимостью, на которой он благополучно прожил лет этак 30 - 40, мотивируя свое решение тем, что согласно Конституции Украины “никто не может быть противоправно лишен собственности. Право частной собственности нерушимо” (ч. 4 ст. 41).
И здесь может возникнуть любопытная правовая коллизия. В части 5 ст. 41 Конституции Украины есть норма, по которой “принудительное отчуждение объектов права частной собственности может быть применено только как исключение по мотивам общественной необходимости, на основании и в порядке, определенном законом, и при условии предварительного и полного возмещения их стоимости”. Но уже в следующем предложении той же ч. 5 ст. 41 следует норма с несколько иным смыслом: “Принудительное отчуждение таких объектов с последующим полным возмещением их стоимости допускается только в условиях военного или чрезвычайного положения”.
Вот и выходит, что для принудительного отчуждения любой собственности в реконструируемом квартале может возникнуть необходимость... объявлять военное или чрезвычайное положение! Органы местного самоуправления таковым правом не обладают. Лишь Президент Украины, согласно п. 19 ст. 106 Конституции, может “вносить в Верховную Раду Украины представление об объявлении состояния войны”, “принимает в соответствии с законом решение об общей или частичной мобилизации и введении военного положения в Украине либо в отдельных ее регионах в случае угрозы нападения” (п. 20 ст. 106), “принимает в случае необходимости решение о введении в Украине либо в отдельных регионах чрезвычайного положения, а также объявляет в случае необходимости отдельные регионы Украины зонами чрезвычайной экологической ситуации - с последующим утверждением этих решений Верховной Радой Украины” (п. 21 ст. 106).
Такое же упрямство могут проявить и отдельные собственники квартир в ветхих домах (родные стены дороги или новое предложенное взамен жилье покажется недостаточно большой площади, или компенсация не устроит, и так далее).
Договариваться же с собственниками (съемщиками) реконструируемых домов закон обязал инвесторов-застройщиков. При отселении, с каждым из собственников, с их согласия, инвестор-застройщик заключает договор.
В случае же разногласий “споры об изъятии жилого (нежилого) помещения, размере выкупной стоимости или других условиях компенсации, разрешаются в судебном порядке” (ч. 6 ст. 12).
Отселение собственников (съемщиков) жилых (нежилых) помещений, как сказано в ч. 8 ст.12, “осуществляется при условии предварительного предоставления им других равноценных по площади и количеству комнат жилых (нежилых) помещений в пределах квартала (микрорайона) комплексной реконструкции населенного пункта в порядке, установленном законодательством”. При этом инвестор-застройщик, как предписывает ч. 13 ст. 12, при распределении квартир и определении этажа должен учитывать потребности людей с ограниченными физическими возможностями.
Как указано в ч. 9 ст. 12, “собственник (съемщик) жилого помещения, не состоящий на квартирном учете, имеет право получить на условиях компенсации в пределах территории комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда другое жилье, в котором количество комнат и жилая площадь не меньше количества комнат и жилой площади квартиры, подлежащей сносу, независимо от числа зарегистрированных в нем лиц. Предлагаемая площадь может быть бесплатно увеличена до 50 % жилой площади квартиры подлежащего сносу дома”.
“Бесплатное” увеличение предложенной жилплощади на самом деле означает рост издержек для застройщика. А значит, несложно догадаться, что застройщики всеми правдами и неправдами будут добиваться того, чтобы “до 50 % ” свелось к “до 5 - 10 % на практике, и хватит”.
Что же касается собственников (съемщиков) жилого помещения, состоящих на день вступления в силу настоящего Закона на квартирном учете, то им, как определено в ч. 10 ст. 12, “предоставляется новое жилье с учетом нормы жилой площади, установленной законом”.
Следует особо обратить внимание на то, что собственник (съемщик) жилого помещения, чтобы получить дополнительные метры в новостройке, должен стоять на квартирном учете на день вступления в силу настоящего Закона. Согласно п. 1 раздела “Заключительные положения”, Закон вступает в силу со дня его опубликования. А опубликован он был в газете “Голос Украины” 16.01.2007 г. Следовательно, все граждане, ставшие на квартирный учет после 16.01.2007 г., уже не могут претендовать на дополнительные квадратные метры.
Более того, видимо для предотвращения различных злоупотреблений, связанных с жильем, законодатель предусмотрел в ч. 3 ст. 16 такое положение: “После государственной регистрации решения об отнесении объектов недвижимого имущества к устаревшему жилищному фонду в установленном законом порядке запрещается осуществление каких-либо действий, направленных на смену собственника таких объектов или расширение его прав при переселении”.
Это означает, что после государственной регистрации решения об отнесении объектов недвижимости к устаревшему жилищному фонду собственники такой недвижимости уже не могут в полной мере реализовать свое право частной собственности, а именно, они не могут ее ни продать, ни обменять, ни подарить.
Собственники й съемщики об этом должны быть письменно предупреждены органами местного самоуправления по требованию ч. 8 ст. 11 Закона.
Обратим внимание на ч. 8 ст. 12 Закона, которая предписывает инвестору-застройщику предоставить собственнику (съемщику) жилых и нежилых помещений равноценные площади “в пределах квартала (микрорайона) комплексной реконструкции населенного пункта”. Таким образом, законодатель предполагает, что у инвестора-застройщика в данном квартале (микрорайоне) уже есть построенный дом с наличием свободных жилых и нежилых площадей. А если нет? Ведь ч. 7 ст. 12 запрещает инвестору-застройщику при сносе жилых домов отселять собственников (съемщиков) устаревшего жилищного фонда в маневренный (читай - временный) жилищный фонд. Где же выход? Законодатель на этот вопрос ответа не дает.
В части 14 ст. 12 сказано лишь, что если инвестор-застройщик не отыщет для собственника жилое помещение, отвечающее требованиям частей 9 и 10 ст. 12, то он обязан предоставить жилье большей площади за свой счет.
В случае же, если инвестор-застройщик может предложить собственнику (съемщику) жилье полагающейся ему площади, но съемщик желает получить жилье большей площади, то по правилам ч. 15 ст. 12 инвестор-застройщик может пойти ему навстречу, но собственник (съемщик), в таком случае, оплачивает разницу по рыночной стоимости. И наоборот, если собственник (съемщик) желает получить квартиру меньшей площади, то, опять-таки, инвестор-застройщик может предоставить ему таковую, но уже сам доплачивает собственнику (съемщику) за разницу по рыночной стоимости.
Кроме того, как было указанно выше, собственник (съемщик) имеет право на транспортное средство для переселения, телефонизацию квартиры, а также предоставления места на автостоянке или паркинге.
Краткое резюме
Принятие рассматриваемого Закона, безусловно, шаг вперед на пути решения сложнейшей проблемы реконструкции и новой застройки старых городских кварталов. В то же время этот Закон - рамочный. В его развитие придется принимать немало новых законов, подзаконных актов, вносить изменения в действующее законодательство.
Необходимо также понимать, что практическая реализация широкомасштабной реконструкции районов, заселенных людьми, с расположенными в них многочисленными объектами собственности физических и юридических лиц, неизбежно приведет к многочисленным конфликтам. А значит, здесь дело даже не столько в безупречно выписанной законодательной базе, сколько в столкновении интересов людей. Недавние события в таких крупных городах, как Киев и Харьков, показали, что волна массовых протестов способна приводить к смене местной власти, к остановке строительства крупных объектов. За свою собственность, за повышение компенсационных выплат люди способны драться чуть ли не с оружием в руках. А коль так, то мы поостережемся аплодировать этому Закону. Его ожидает трудная судьба. Под давлением тех или иных заинтересованных лиц он будет, скорее всего, еще многократно изменяться и дополняться.
Впрочем, нельзя не отметить главное: Закон Украины “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда” написан вполне в духе времени. В нем заложен механизм решения вопросов собственности не командно-административным способом, а гражданско-правовым.
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 7 (581), 12 февраля 2007 г.
Подписной индекс 40783