Об уплате НДФЛ при продаже квартиры,
принадлежащей двум физлицам
ВОПРОС: Квартира площадью свыше 100 кв. м (а именно 119 кв. м) принадлежит одновременно двум физлицам. Как в таком случае при ее продаже в 2007 году правильно уплачивать НДФЛ?
ОТВЕТ: Четкого ответа на ваш вопрос в ст. 11 “Налогообложение операций по продаже объектов недвижимого имущества” Закона “О налоге с доходов физических лиц” (далее - Закон), разумеется, нет.
На наш взгляд, определенную помощь в поиске ответа нам может оказать опыт, накопленный в период действия старой редакции ст. 11* Закона, когда физлица, особенно нотариусы, сталкивались с аналогичными проблемами.
Следует напомнить, что ГНАУ пыталась внести ясность в этот вопрос в своем письме от 10.02.2005 г. № 1152/6/17-3116, № 2533/7/17-3117, направленном Первой Киевской государственной нотариальной конторе и ГНА в АР Крым, областях, гг. Киеве и Севастополе.
В частности, отвечая на вопрос о ставке налога, которую следует уплатить каждому из сособстветиков недвижимого имущества, площадь которого превышает 100 кв. м, ГНАУ подчеркнула, что
“в случае купли-продажи (мены) плательщиком налога доли объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, налог рассчитывается ог стоимости той доли имущества, которая им продается (меняется). Если площадь принадлежащей плательщику налога доли не превышает 100 м кв., то он уплачивает 1% налога, если превышает, то со стоимости части, превышающей 100 м.кв., уплачивается налог по ставке 5% **
В обоснование своей позиции ГНАУ ссылалась на часть 1 ст. 356 Гражданского кодекса, в соответствии с которой общей долевой собственностью является собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности.
С подобным подходом мы полностью согласны. Ведь при продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, каждый из сособственников продает свою долю в праве общей долевой собственности (см. ст. 361-363 ГК). Статья 11 Закона предлагает облагать НДФЛ доход, полученный от продажи не только жилого дома, квартиры, но и части квартиры, комнаты. При этом в случае продажи части квартиры (комнаты) сравнение площади со 100 кв. м несомненно привязывается к площади такой части квартиры, комнаты (см. например, п/п. 11.1.1 Закона).
Никаких препятствий для использования изложенного подхода и после 01.07.2007 г. мы не видим. Если квартира площадью 779 кв. м принадлежит физлицам на праве общей долевой собственности, то для целей налогообложения необходимо выяснить долю каждого из сособственников (исходя из ст. 357 ГК они могут быть как равными, так и неравными). Если площадь, приходящаяся на долю каждого из двух физлиц, не превышает 100 кв. м, то налог при первой продаже в течение календарного года не заплатит никто ***. Если у одного из сособственников будет наблюдаться превышение площади над 100 кв. м, то с такого превышения (естественно, при первой продаже) он будет вынужден уплатить НДФЛ (по ставке 7%).
Правда, стоит заметить, что ситуация выглядит более-менее понятно лишь для налогообложения сособственников, владеющих большой квартирой на праве общей долевой собственности.
А вот если квартира находится в общей совместной собственности (например, в случае приобретения недвижимости супругами во время брака ****, то данный подход неприменим.
Ведь согласно ч. 1 ст. 368 ГК общая совместная собственность - это общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности. И продажа недвижимости в данном случае - это не продажа долей, а распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, которое осуществляется с согласия всех сособственников.
В такой ситуации получается, что доход от продажи всей квартиры площадью свыше 100 кв. м получают два лица и у них обоих возникает обязанность уплатить НДФЛ с площади, превышающей 100 кв. м, то есть с 19 кв. м (видимо, по 50% суммы налога с каждого), Не исключен вариант, при котором в договоре купли-продажи недвижимости в качестве продавца будет фигурировать только один из сособственников (второй будет только давать согласие на отчуждение)*****. Тогда обязанность уплаты полной суммы НДФЛ с превышающей площади (19 кв. м) можно возложить на одного сособственника, обозначенного как продавец.
Впрочем, это лишь наши версии. Было бы очень интересно узнать, что по этому поводу думают налоговики.
В принципе, нужно вспомнить о возможности ухода от коварных налоговых последствий при продаже объекта общей совместной собственности: согласно ч. 1 ст. 370 ГК сособственники имеют право на выдел в натуре****** доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности. Для этих целей необходимо заключить договор о выделе и нотариально удостоверить его (см. ч. 3 ст. 370 и ч. 3 ст. 364 ГК). Тогда, естественно, продаваться будут доли с соответствующим налогообложением. Однако стоит возиться с выделом или нет, решать вам.
_______________________
* Принципиальные изменения в ст. 11 были внесены Законом от 19.01.2006 г. № 3378-IV и вступили в силу с 01.01.2007 г.
** В данном случае мы обращаем ваше внимание не на ставки (они устарели), а на сам подход.
*** Если продажа не первая, то на основании п/п. 11.1.2 и 11.2.2 Закона каждый заплатит со своей доли 5% ее стоимости.
**** См. ч. 1 ст. 60 Семейного кодекса и ч. 3 ст. 368 ГК.
***** Этот вариант обычно возникает в случае, когда в правоустанавливающих документах на жилье (например, в договоре на приобретение) фигурирует один из супругов.
****** Специальный юридический термин.
“Бухгалтер” № 12, март (IV) 2007 г.
Подписной индекс 74201