Комментарий к Письму Министерства юстиции Украины
от 22.01.2007 г. № Ж-25069-19
С тех пор как в 2004 году вступил в силу новый Гражданский кодекс Украины, вопросы, связанные с нотариальным удостоверением договоров аренды недвижимости, вызывают неизменный интерес как у граждан, так и у предприятий. Укажем наиболее интересные, на наш взгляд, выводы минюстовского письма.
1. При аренде недвижимости коммунальной или государственной собственности положения ст. 793 и 794 ГК должны соблюдаться. Иначе говоря, если договор по срокам подлежит нотариальному удостоверению, то не имеет значения, кто является собственником недвижимости и кем заключается договор.
2. По договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до 2004 года, то есть до появления требований об их нотариальном удостоверении, Минюст настаивает на том, чтобы любые изменения, внесенные в такие договоры (дополнительные соглашения), удостоверялись в нотариальной форме. Как мы понимаем, речь идет о продлении сроков действия первоначального договора.
Напомним, что в соответствии со ст. 220 ГК в случае несоблюдения требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным. На практике это может привести еще и к проблемам при проверке арендатора налоговыми органами: арендную плату могут исключить из его валовых затрат. Законных оснований для этого, безусловно, нет, но доказать это, скорее всего, удастся лишь в суде.
Кстати, в соответствии с ч. 2 ст. 220 ГК, если стороны договорились обо всех существенных условиях договора, что подтверждается письменными доказательствами (в качестве такого доказательства выступает договор, не удостоверенный нотариально), состоялось полное или частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения - суд может признать такой договор действительным.
Сергей Козлович,
директор аудиторской фирмы “Фортекс”
Газета “Фортекс” № 11/2007 (№ 219), от 08.03.2007 г.