Оформлення будівельно-монтажних робіт
Попит на нерухомість, особливо в великих містах, постійно зростає. За законами економіки, після підвищення попиту неодмінно йде підвищення пропозицій. Всім відомо, що об’єкти нерухомості створюються шляхом будівництва на певних земельних ділянках.
Після розпаду СРСР, де існувала лише державна власність на засоби виробництва, й будівництво як галузь економіки й вид господарської діяльності було монополізовано державою, відбулося “роздержавлення” народного господарства, Україна перейшла до ринкової економіки з приватною власністю. З'явилися передумови для створення приватних суб'єктів господарювання. Була оголошена воля підприємницької діяльності (зараз це конституційне право людини). Приватні особи та структури отримали можливість займатися й будівництвом.
Незважаючи на це” будівництво залишилося досить закритим видом бізнесу. Викликано це важливістю таких показників результатів будівельної діяльності (об'єктів нерухомості), як якість і, відповідно, безпека для життя і здоров'я людей.
Посилене державне регулювання та контроль будівництва призводять до необхідності одержання великої кількості документів дозвільного характеру до початку будівництва, а також до специфічного визначення вартості будівництва (з урахуванням великої кількості факторів) і врегульованого порядку здачі й прийняття результату будівництва.
Таким чином, загалом процес будівництва зводиться до таких основних етапів:
1. Одержання документів дозвільного характеру на проектування й будівництво.
2. Здійснення власне будівництва.
3. Дії, пов'язані із введення побудованого об'єкта нерухомості в експлуатацію.
Як правило, одержання документів дозвільного характеру входить до компетенції та обов'язків замовника будівництва.
Проте бувають випадки, коли один суб'єкт господарювання поєднує всі вищезазначені щаблі й проводить процес будівництва самостійно в повному обсязі, тобто поєднує в одній особі замовника й підрядника будівельних робіт.
Ця стаття присвячена аналізу процесу й нормативного регулювання документального супроводу будівництва, у тому числі й одержанню документів дозвільного характеру.
На жаль, в Україні не існує єдиного нормативного акту, який би регулював порядок одержання документів дозвільного характеру для здійснення будівництва. Норми, що регулюють одержання права на забудову, містяться у великій кількості нормативних актів, зокрема в Законі України “Про основи містобудування” від 16.11.92 р. № 2780-ХІІ, Законі України “Про планування і забудову територій” від 20.04.2000 Р. № 1699-III (далі - Закон про забудову), Законі України “Про архітектурну діяльність” від 20.05.99 р. № 687-ХІ (далі - Закон про архітектурну діяльність), Законі України “Про інвестиційну діяльність” від 18.09.91 р. № 1560-ХП та інших нормативних актах.
Загальний алгоритм одержання документів дозвільного характеру на будівництво можна умовно поділити на декілька основних етапів:
1. Одержання дозволу на будівництво об'єктів містобудування (ст. 24 Закону про забудову).
2. Одержання вихідних даних на проектування об'єкта будівництва (ст. 27 Закону про забудову).
3. Одержання, узгодження, експертиза, затвердження проектної документації.
4. Одержання дозволу на виконання будівельних робіт.
Дозвіл на будівництво
Згідно зі ст. 24 Закону про забудову фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на правах власності або користування, зобов'язані одержати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування (далі - дозвіл на будівництво).
Фізичні та юридичні особи, зацікавлені в будівництві об'єктів містобудування, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради або ж Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації.
До заяви додається документ, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою. У разі якщо замовник (забудовник) не є власником або користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на її забудову, а якщо ділянка перебуває в користуванні, - нотаріально засвідчені згоди власника й користувача земельної ділянки на її забудову. Але це не весь перелік документів. Інші документи, необхідні для одержання дозволу на будівництво, які додаються до письмової заяви, і порядок їх розгляду визначаються регіональними та/або місцевими правилами забудови.
Увага: у разі прийняття сільською, селищною або міською радою рішення про надання земельної ділянки їм мемель державної або комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, и,е рішення одночасно е дозволом на будівництво цього об'єкта.
Дозвіл на будівництво надає право замовникам на одержання вихідних даних на проектування здійснення проектно-вишукувальних робіт і одержання дозволу на виконання будівельних робіт.
Дозвіл на будівництво надається на підставі комплексного висновку щодо відповідності запропонованого будівництва містобудівній документації, державним будівельним нормам, місцевим правилам забудови (далі - комплексний висновок).
Комплексний висновок і проект рішення про дозвіл на будівництво готуються спеціально вповноваженим органом з питань містобудування й архітектури протягом місяця з дня звернення зацікавленої особи. У випадках, передбачених регіональними або місцевими правилами забудови, комплексний висновок готується з урахуванням висновків відповідних землевпорядних, природоохоронних, санітарних та інших органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями. Свої висновки зазначені органи надають протягом двох тижнів з дня звернення спеціально вповноваженого органу з питань містобудування й архітектури.
У разі негативного комплексного висновку зацікавленим особам надаються роз'яснення і відповідні рекомендації в письмовій формі протягом одного місяця з дня звернення.
У разі надання дозволу на будівництво органам виконавчої влади та місцевого самоврядування забороняється вимагати від заявника документи, не передбачені регіональними та/або місцевими правилами забудови.
Якщо буде потреба спеціально вповноважені органи з питань містобудування й архітектури мають право залучати до підготовки комплексного висновку інші органи виконавчої влади.
Дозвіл на будівництво об'єкта містобудування надається заявникові протягом двох місяців з дня подання заяви. Цей дозвіл не е документом, що засвідчує право власності або право користування (оренди) земельними ділянками.
Дозвіл на будівництво об'єкта містобудування не дає права на початок виконання будівельних робіт без одержання відповідного дозволу місцевої інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.
На сьогодні наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 10.12.2001 р. № 219 затверджені Типові регіональні правила забудови (далі - Типові правила).
Згідно з п. 1.2 Типових правил вони є основою для розробки обласними державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим регіональних правил забудови населених пунктів областей, Автономної Республіки Крим.
Згідно з п. 1.3 Типових правил регіональні правила забудови - це нормативно-правовий акт, яким установлюється загальний для територій і населених пунктів області, Автономної Республіки Крим (крім міст Києва і Севастополя, міст обласного значення, республіканського значення Автономної Республіки Крим) порядок планування, забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок.
Регіональні правила забудови є обов'язковими для суб'єктів містобудування на території відповідного регіону (крім міст обласного значення, республіканського значення Автономної Республіки Крим у разі затвердження відповідними радами місцевих правил забудови, а також міст Києва і Севастополя).
Регіональні правила доповнюються положеннями, які є характерними для цієї місцевості, з урахуванням регіональних особливостей, і належать до компетенції органів виконавчої влади й місцевого самоврядування.
Таким чином, Типові правила містять у собі всі ті норми й вимоги, які повинні включати регіональні правила забудови населених пунктів конкретних областей або Автономної Республіки Крим.
Типові правила (розділ 6 “Надання дозволу на будівництво об'єктів містобудування”) дещо уточнюють і конкретизують вимоги Закону про забудову щодо одержання дозволу на будівництво об'єктів містобудування. Остаточну конкретизацію ці норми й вимоги повинні одержати в належним чином затверджених регіональних правилах області або АРК. Проте, як уже згадувалося, такі регіональні правила будуть містити в собі всі норми Типових правил, лише з урахуванням певних особливостей конкретного регіону.
Регіональні правила відображають механізм вибору, визначення, вилучення й надання земельних ділянок для містобудівних потреб (розміщення будівель і споруд житлового, громадського, виробничого, транспортного, комунального, природоохоронного, іншого призначення, вулиць і доріг, магістральних інженерних мереж, об'єктів ландшафтної архітектури) відповідно до земельного законодавства, на підставі містобудівної документації, місцевих правил забудови.
Згідно зі ст. 22 Закону про забудову місцеві правила забудови розробляються для міст Києва й Севастополя, міст обласного значення, республіканського значення Автономної Республіки Крим. Для сіл, селищ, міст районного значення відповідні ради можуть розробляти місцеві правила забудови. Вони затверджуються відповідними радами й повинні узгоджуватися з регіональними правилами забудови.
Отже, місцеві правила забудови також створюються на підставі й відповідно до Типових правил, тому, на нашу думку, у них будуть міститися дані, норми й вимоги, зазначені в Типових правилах.
Під час вибору, вилучення й надання земельних ділянок для містобудівних потреб відповідно до Земельного кодексу України місцеві органи (землевпорядні, природоохоронні, містобудівні, архітектури, санітарні та інші) надають висновки й пропозиції місцевим органам влади щодо доцільного місця розташування об'єкта, його граничних параметрів, площі земельної ділянки згідно з місцевими правилами забудови, генеральним планом, іншою містобудівною документацією, державними будівельними нормами.
Дозвіл на будівництво об'єктів містобудування надається заявникові протягом двох місяців безоплатно з дня подання заяви на підставі комплексного висновку органу містобудування й архітектури районної державної адміністрації (виконавчого органу міської ради в містах обласного значення, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації для міст Києва і Севастополя) щодо відповідності запропонованого будівництва містобудівної документації, державним будівельним нормам, місцевим правилам забудови.
Типові правила конкретизують перелік документів, які необхідно додавати заявникові до заяви про одержання дозволу на будівництво об'єктів містобудування.
Перелік необхідних для одержання дозволу на будівництво документів і матеріалів, які додаються до письмової заяви забудовника, включає:
- витяг з рішення виконкому сільської, селищної або міської ради про надання земельної ділянки з визначенням цільового призначення;
- державний акт на право власності або право користування землею, акт встановлення меж земельної ділянки в натурі;
- економічно-фінансове обґрунтування проведення проектних і будівельних робіт (якщо буде потреба кредитування);
- для об'єктів виробничого призначення - техніко-економічне обґрунтування запланованого будівництва, для екологічно небезпечних об'єктів - висновок державної екологічної експертизи.
Забороняється вимагати від заявника документи, не передбачені законодавством, тобто законами України, Типовими правилами, регіональними й місцевими правилами забудови.
Для екологічно небезпечних об'єктів подається також висновок територіальних органів Міністерства екології й природних ресурсів щодо техніко-економічного обґрунтування будівництва екологічно небезпечного об'єкта.
Дозвіл на будівництво має бути реалізований протягом двох років. У разі якщо будівництво не розпочате в цей строк, дозвіл втрачає силу. Поновлення рішення про дозвіл відбувається в такому ж порядку, як і його надання.
Останнім дозвільним документом на початок виконання будівельних робіт є дозвіл місцевої інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.
Таким чином, є дві правові форми одержання дозволу на будівництво:
1. Власне одержання дозволу на будівництво об'єкта містобудування.
2. Одержання рішення сільської, селищної або міської ради про надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування, що одночасно є дозволом на будівництво.
Одержання вихідних даних на проектування
Наступним етапом одержання документів дозвільного характеру є одержання вихідних даних на об'єкт будівництва. Згідно зі ст. 27 Закону про забудову фізичні та юридичні особи, які одержали дозвіл на будівництво об'єкта містобудування, або юридичні особи, які одержали рішення сільської, селищної, міського ради або вповноваженого на те виконавчого органу про узгодження місця розташування об'єкта, мають право на одержання вихідних даних на проектування цього об'єкта та здійснення проектно-вишукувальних робіт.
Згідно зі ст. 5 Закону про архітектурну діяльність до вихідних даних відносяться:
1. Архітектурно-планувальне завдання.
2. Завдання на проектування.
3. Технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури.
Відповідно до Порядку надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури і визначення розміру плати за їх видачу, затвердженого постановою Кабінета Міністрів України від 20.12.99 р. № 2328 (далі - Порядок № 2328), архітектурно-планувальне завдання - це комплекс містобудівних і архітектурних вимог та особливих умов проектування й будівництва об'єкта архітектури, що випливають із положень затвердженої містобудівної документації, державних будівельних норм, місцевих правил забудови населених пунктів, відповідних рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, включаючи вимоги і умови щодо охорони пам'яток історії та культури, довкілля, законних прав і інтересів фізичних та юридичних осіб при розташуванні об єкта архітектури на конкретній земельній ділянці.
До архітектурно-планувального завдання не можуть бути включені вимоги щодо архітектурних і інженерних рішень об'єкта архітектури, його внутрішнього обрамлення, інші умови й вимоги, якщо вони не випливають із положень актів законодавства, державних стандартів, норм і правил, затвердженої містобудівної документації, місцевих правил забудови, не обумовлені необхідністю збереження характеру існуючої забудови, довкілля й охорони пам'яток історії та культури.
Згідно з п. 26 Порядку № 2328 для розробки й одержання архітектурно-планувального завдання на нове будівництво або розширення об'єкта архітектури замовник подає заяву до місцевого органу містобудування й архітектури.
До заяви додаються такі документи:
1. Рішення про погодження місця розташування об'єкта архітектури (дозвіл на виконання проектно-вишукувальних робіт) разом з матеріалами попереднього погодження.
2. Належним чином завірена згода власника земельної ділянки (землекористувача) на вилучення або тимчасове використання ділянки, якщо вона не перебуває у власності (користуванні) замовника.
3. Основні характеристики об'єкта архітектури (за намірами замовника).
4. Висновок уповноважених органів у галузі охорони пам'яток історії та культури:
- Держбуду або Мінкультури - у разі якщо нове будівництво або розширення намічено здійснити в зоні охорони пам'яток історії та культури, внесених до Державного реєстру національного культурного надбання, заповідника, який оголошений рішенням Кабінету Міністрів України (колишньої Ради Міністрів УРСР) або якому в установленому порядку наданий статус національного;
- Республіканського комітету з охорони та використання пам'яток історії та культури Автономної Республіки Крим, структурних підрозділів облдержадміністрацій, Київської й Севастопольської міськдержадміністрацій, виконавчих органів міських рад міст обласного значення - у разі якщо нове будівництво або розширення намічено здійснити в зоні охорони пам яток історії та культури місцевого значення, заповідника, створеного за рішенням відповідного місцевого органу виконавчої влади або органом місцевого самоврядування.
5. Висновок державної санітарно-епідеміологічної служби (копія), одержаний замовником для вирішення питання погодження місця розташування об'єкта архітектури (надання дозволу на виконання проектно-вишукувальних робіт).
6. Викопіювання з генерального або ситуаційного плану.
7. Для об'єктів архітектури промислового призначення: техніко-економічний прогноз потреб ресурсів, акт вибору земельної ділянки з відповідними матеріалами, погоджений для міст обласного значення, міст Києва й Севастополя - міським державним управлінням екологічної безпеки, для інших населених пунктів і територій - районними державними інспекціями екологічної безпеки, у тому числі для розташованих у межах промислових формувань - висновок територіальної проектної організації з питань промислового будівництва.
Технічні умови - це комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об'єкта архітектури, що повинні відповідати його розрахунковим параметрам, у тому числі водопостачання, каналізації, тепло-, енерго-, газопостачання, радіофікації, зовнішнього освітлення, відводу зливових вод, телефонізації, телебачення, диспетчеризації, пожежної безпеки, а також особливих умов. Перелік технічних умов щодо інженерного забезпечення конкретного об'єкта архітектури визначається в архітектурно-планувальному завданні. Виконання технічних умов є обов'язковим для всіх замовників, проектувальників і будівельників. Перелік даних, які зазначаються в технічних умовах, установлено п. 19 Порядку № 2328.
Згідно з п. 28 Порядку № 2328 для одержання технічних умов замовник подає до організації, яка їх надає:
1. План земельної ділянки (ситуаційний план).
2. Опиту вальні листи за відповідно затвердженою формою, в яких викладені дані про розрахункові параметри об'єкта архітектури (місткість, обсяги потреб води, тепло-, електроенергії тощо), підписані замовником і проектувальником.
3. Для об'єктів архітектури промислового призначення - технічне завдання замовника, що містить основні техніко-економічні й технологічні параметри об'єкта (якщо є потреба).
Розмір оплати за видачу архітектурно-планувального завдання й технічних умов визначається відповідно до розцінок, наведених у додатках 2 і 3 до Постанови № 2328.
Завдання на проектування - це офіційний документ замовника, що надалі буде наданий генеральному проектувальникові. Він містить основні реквізити й техніко-економічні показники об'єкта будівництва, вимоги до його планувальних, архітектурних, інженерних і технологічних рішень, основних параметрів, вартості, організації й строків будівництва, а також особливі вимоги до його експлуатації, які повинні входити до складу проектно-кошторисної документації.
Надання вихідних даних фізичним і юридичним особам у повному обсязі забезпечується виконавчими органами відповідних міських рад або відповідними районними державними адміністраціями не пізніше ніж через два місяці після представлення письмової заяви про надання цих даних у порядку, встановленому КМУ, крім випадку, передбаченого частиною сьомою цієї статті. Для проектування об'єктів, які відповідно до статті 22 Закону про забудову визначені як переважаючі види забудови в межах окремої зони, замість архітектурно-планувального завдання як вихідні дані використовуються єдині умови й обмеження забудови земельних ділянок, визначені місцевими правилами забудови.
Погодження вихідних даних, якщо є потреба, з суб'єктами господарювання, які надають технічні умови, або одержання додаткової інформації від них здійснюється спеціально вповноваженими органами з питань містобудування й архітектури. У технічних умовах не допускається дублювання положень державних норм, стандартів і правил.
Отже, підготовка й комплектування вихідних даних здійснюються у порядку, встановленому законодавством.
Вихідними даними можуть визначатися також вимоги до пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної й соціальної інфраструктури населених пунктів. У м. Києві такі вимоги встановлені Рішенням Київської міської ради “Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва” від 27.03.2003 Р. № 271/431. Доказом одержання таких вихідних даних буде Довідка про виконання умов щодо пайової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва, видана Головним управлінням економіки та розвитку міста Київської міської державної адміністрації. Громадянам, які є власниками (користувачами) земельних ділянок у селах, селищах і містах районного значення, спеціально уповноважений орган з питань містобудування й архітектури може надавати будівельний паспорт об'єкта містобудування й погоджувати проектну документацію на будівництво об'єкта містобудування без попереднього надання архітектурно-планувального завдання й технічних умов. Перелік об'єктів містобудування, щодо яких застосовується спрощена процедура, а також порядок надання будівельного паспорта встановлюються регіональними правилами забудови.
Одержання, погодження, експертиза, затвердження проектної документації
Наступний етап - одержання, погодження, експертиза, затвердження проектної документації. Відповідно до ст. 28 Закону про забудову проектна документація на будівництво об'єктів містобудування розробляється згідно з вихідними даними на проектування з дотриманням вимог державних стандартів, норм і правил, регіональних і місцевих правил забудови й затверджується замовником у встановленому законом порядку.
Розроблення проекту здійснюється проектувальниками, з якими замовник укладає окремі договори на розробку проектної документації. Проект об'єкта архітектури розробляється під керівництвом або за обов'язковою участю архітектора, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат.
Проект об'єкта архітектури повинен завірятися підписом і особистою печаткою архітектора, який має кваліфікаційний сертифікат.
При розробленні проекту потрібно дотримуватися Державних будівельних норм А.2.2-3-2004 “Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва”, затверджених наказом Держбуду України від 20.01.2004 р. № 8 (далі - ДБН А.2.2-3-2004). Вимоги ДБН А.2.2-3-2004 є обов'язковими для застосування юридичними й фізичними особами - суб'єктами госпдіяльності в галузі будівництва, незалежно від форм власності.
Проект повинен пройти комплексну державну експертизу відповідно до постанови КМУ “Про порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх комплексної державної експертизи” від 11.04.2002 р. № 483 (далі - Постанова № 483).
Згідно з п. 8 Постанови № 483 комплексна державна експертиза проектів будівництва включає:
- державну інвестиційну експертизу проектів будівництва;
- державну санітарне-гігієнічну експертизу проектів будівництва;
- державну екологічну експертизу проектів будівництва об'єктів, що становлять підвищену екологічну небезпеку, перелік яких затверджений постановою Кабміну України від 27.07.95 р. № 554;
- державну експертизу проектно-кошторисної документації в частині пожежної безпеки;
- державну експертизу проектів будівництва об'єктів виробничого призначення в частині охорони праці;
- державну експертизу, що стосується енергозбереження й енерготехнологічної частини проектно-кошторисної документації;
- державну експертизу проектів будівництва потенційно небезпечних об'єктів виробничого призначення в частині протиаварійного захисту.
Слід зазначити, що об'єкти, які потенційно можуть становити ядерну й радіаційну небезпеку, крім зазначених складових частин комплексної державної експертизи, підлягають державній експертизі щодо ядерної й радіаційної безпеки.
Проведення комплексної державної експертизи забезпечується відповідальними виконавцями - службами Укрінвестекспертизи, які відповідно до законодавства:
- укладають договори на проведення комплексної державної експертизи з інвесторами (замовниками);
- залучають на договірних засадах виконавців складових частин комплексної державної експертизи;
- визначають обсяги й разом з виконавцем окремої складової частини комплексної експертизи - вартість робіт;
- видають комплексні експертні висновки.
Вартість комплексної державної експертизи визначається відповідно до Порядку визначення вартості комплексної державної експертизи проектів будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 05.04.2006 р. № 427.
Загальний строк проведення комплексної державної експертизи інвестиційних програм і проектів будівництва не повинен перевищувати 45 календарних днів. У випадках, передбачених законодавством, строк може бути продовжений до 120 календарних днів.
Проект будівництва за наявності позитивного висновку державної комплексної експертизи затверджується замовником шляхом публікації відповідного розпорядницького документа (наказу, розпорядження, рішення тощо).
Одержання дозволу на виконання будівельних робіт
Згідно зі ст. 29 Закону про забудову дозвіл на виконання будівельних робіт - це документ, що засвідчує право забудовника й підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж і споруд, видачу ордерів на проведення земельних робіт.
Основним документом, що регламентує процедуру одержання дозволу на виконання будівельних робіт, є Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затверджене наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 05.12.2000 Р. № 273.
Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів. Виконання будівельних робіт без вищезгаданого дозволу забороняється.
Для одержання дозволу на виконання будівельних робіт забудовник (замовник) повинен подати до інспекції держархбуд-контролю за місцем адміністративно-територіального розташування об'єкта такі документи:
1. Заяву забудовника (замовника).
2. Рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об'єкта містобудування.
3. Документ, що засвідчує право власності забудовника (замовника) або право користування (у тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою, на якій буде розміщений об'єкт містобудування.
4. Комплексний висновок державної інвестиційної експертизи.
5. Документи про призначення відповідальних виконавців робіт (виконроба, осіб, які виконують технічний нагляд, авторський нагляд).
6. Затверджену у встановленому порядку проектну документацію (будівельний генеральний план і паспорт фасаду у двох екземплярах, пояснювальну записку для реєстрації).
У разі проведення реконструкції, реставрації, капітального ремонту й технічного переоснащення будівель, споруд та інших об'єктів без зміни цільового призначення об'єкта замовник (забудовник), крім рішення виконавчого органу відповідної ради, Київської та Севастопольської державних адміністрацій про дозвіл на будівництво, подає також копію документа, що засвідчує право власності на будівлю або споруду, або письмову згоду його власника на проведення зазначених робіт.
Інспекція Держархбудконтролю зобов'язана в строк, що не перевищує одного місяця, розглянути подані забудовником (замовником) документи й прийняти рішення щодо надання дозволу на виконання будівельних робіт і видати його або надати обґрунтовану відмову.
Після початку виконання будівельних робіт на об'єкті забудовник (замовник) зобов'язаний в 7-денний строк сповістити про це в інспекцію Держархбудконтролю.
Дозвіл видається на весь строк будівництва об'єкта (нормативний або передбачений контрактом). Якщо цей строк не дотримується, то продовження дії дозволу встановлюється на строк, що не перевищує одного календарного року. Термін дії дозволу на виконання підготовчих робіт установлюється інспекціями Держархбудконтролю, залежно від часу, необхідного для їх виконання (відповідно до календарного плану). До закінчення терміну дії дозволу забудовник (замовник) повинен продовжити його в інспекції Держархбудконтролю. Продовження терміну здійснюється на підставі листа забудовника (замовника), в якому надається перелік виконаних на об'єкті містобудування робіт, зазначаються відповідальні за здійснення будівельних робіт інженерно-технічні працівники будівельної організації, працівники, які здійснюють технічний і авторський нагляд. Якщо дозвіл на виконання будівельних робіт не було завчасно продовжено після закінчення його строку, будівництво вважається самовільним.
Після одержання дозволу на виконання будівельних робіт можемо вважати, що перший етап процесу будівництва успішно подоланий.
Існує перелік будівельних робіт, на які не потрібен дозвіл на виконання будівельних робіт:
1. Поточний ремонт будівель і споруд без зміни призначення приміщень.
2. Капітальний ремонт і реконструкція повітряних лінійних електромереж.
3. Відновлення просівшого або влаштування нового мощення навколо будівлі з метою охорони ґрунту під фундаментами від розмивання або перезволоження.
4. Захист мереж від електрокорозії.
5. Відновлення або влаштування нових тротуарів.
6. Відновлення або влаштування нових прибудинкових проїзних доріг.
7. Улаштування дитячих майданчиків, майданчиків для відпочинку людей, озеленення прибудинкової території. Будівництво спортивних площадок у дворах, а також у межах мікрорайонів.
8. Улаштування декоративної огорожі висотою до 1 метра навколо площадок літніх кафе (літні площадки для торгівлі й обслуговування населення без навісів).
9. Тимчасові будівлі та споруди, будівництво яких не потребує виконання робіт з улаштування фундаментів.
10. Проведення робіт, пов'язаних з ліквідацією аварій (обвалів) і відновленням функціонування об'єктів для забезпечення життєдіяльності населення при надзвичайних ситуаціях.
У процесі власне будівництва замовникові й підрядникові рекомендується вести документацію, що буде супроводжувати будівельні роботи, але в ідеалі відносини з державними органами “припиняються” до моменту закінчення будівництва.
Фіналом у процесі будівництва є здача й прийняття об'єктів будівництва в експлуатацію.
Архітектурно-технічний паспорт об'єкта архітектури
На кожен закінчений будівництвом об'єкт архітектури до його прийняття в експлуатацію складається архітектурно-технічний паспорт об'єкта архітектури. Положення про архітектурно-технічний паспорт об'єкта архітектури і його форма затверджені наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.09.99 р. № 220.
Архітектурно-технічний паспорт об'єкта архітектури (далі - архтехпаспорт) складається на замовлення замовника (забудовника) генеральним проектувальником об'єкта архітектури за участю генерального підрядника в 3-х екземплярах (оригінал і дві копії) на кожен закінчений будівництвом об'єкт до прийняття його в експлуатацію. Архтехпаспорт затверджується органом містобудування й архітектури.
В архітектурно-технічному паспорті містяться дані прр замовника (забудовника), архітектора - автора проекту й інших розробників
проекту, підрядника, місце й строк зберігання проектної документації, а також основні характеристики об'єкта архітектури та гарантійні зобов'язання виконавців проектних і будівельних робіт.
В архітектурно-технічному паспорті зазначаються особливі умови щодо експлуатації об'єкта архітектури, а також його окремі елементи (деталі фасадів, інтер'єр, благоустрій, наявність витворів монументального й декоративного мистецтва тощо), які не підлягають змінам без згоди архітектора - автора проекту й органу містобудування та архітектури, а за відсутності архітектора - автора проекту - органу містобудування та архітектури.
Архтехпаспорт передається замовникові (забудовникові) до створення державної приймальної (технічної) комісії з прийняття його в експлуатацію. Витрати на складання архтехпаспорта входять до вартості робіт з авторського нагляду, визначеної в договорі.
Архтехпаспорт складається після закінчення будівництва об'єкта архітектури на підставі:
1. Даних з погодженої та затвердженої у встановленому порядку проектної документації з урахуванням змін до неї.
2. Актів на приховані роботи.
3. Виконавчих схем монтажу елементів і замірів на об'єкті.
4. Технічних характеристик матеріалів та обладнання, викладених у відповідних паспортах і сертифікатах.
5. Актів пусконалагоджувальних випробувань систем та обладнання.
Генпідрядник зобов'язаний передати генпроектувальникові всі необхідні для складання архтехпаспорта документи після закінчення будівельних робіт на об'єкті.
Архтехпаспорт разом з необхідними документами подається на розгляд державній приймальній (технічній) комісії з прийняття об'єкта в експлуатацію.
Після підписання акту державною приймальною (технічною) комісією архтехпаспорт передається до відповідного органу містобудування та архітектури для затвердження. Після затвердження один екземпляр копії архтехпаспорта залишається в архіві відповідного органу містобудування та архітектури, другий передається генпроектувальникові, а оригінал - замовникові (забудовникові).
Архтехпаспорт зберігається власником об'єкта архітектури, архітектором - автором проекту й відповідним органом містобудування й архітектури протягом усього періоду експлуатації архітектурного об'єкта.
Прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва
В Україні діє Порядок прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів, затверджений постановою КМУ від 22.09.2004 р. № 1243 (далі - Постанова № 1243).
Відповідно до Постанови № 1243 прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів полягає в підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-суспільного, так і виробничого призначення, інженерних мереж і споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів (далі - закінчені будівництвом об'єкти), їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої у встановленому порядку проектної документації, нормативних, вимог, вихідних даних на проектування.
Відповідно до Постанови № 1243 прийняття об'єктів будівництва проходить дві стадії:
1. Прийняття об'єкта будівництва робочою комісією.
2. Прийняття об'єкта будівництва державною приймальною комісією.
Робоча комісія створюється не пізніше ніж у п'ятиденний строк після одержання замовником письмового повідомлення від генерального підрядника про закінчення будівництва об'єкта із проханням створити робочу комісію. До складу робочої комісії входять представники генерального підрядника, субпідрядної організації, генерального проектувальника (автора проекту), експлуатаційної організації, інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю, органів Державного санітарно-епідеміологічного нагляду, Державного пожежного нагляду, промислової безпеки, охорони праці та гірничого нагляду, Державного енергетичного нагляду, охорони навколишнього середовища, державної інспекції з енергозбереження й інших органів, які здійснюють державний нагляд відповідно до призначення об'єкта.
Генеральний підрядник надає робочій комісії:
- перелік організацій, які брали участь у виконанні будівельно-монтажних робіт, із зазначенням видів виконуваних ними робіт, прізвищ і ініціалів відповідальних інженерно-технічних працівників;
- комплект виробничої документації на виконання будівельно-монтажних робіт відповідно до переліку, визначеного нормативними документами, і виконавчу документацію;
- документи, які свідчать про відповідність нормативним вимогам використаних матеріалів, конструкцій, виробів і обладнання;
- результати досліджень якості питної води, ґрунту, атмосферного повітря залежно від конкретних умов будівництва.
На підставі проведеної перевірки робоча комісія визначає готовність закінченого будівельного об'єкта до пред'явлення державній приймальній комісії. Результати перевірки робочою комісією готовності об'єкта до пред'явлення державній приймальній комісії оформляються актами, форми яких затверджуються наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури “Про затвердження форм актів з прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, Переліку виконавчої та іншої документації, що надається державній приймальній, робочій комісіям при прийнятті в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів, Переліку внутрішніх опоряджувальних робіт у квартирах, без виконання яких можливе прийняття в експлуатацію завершених будівництвом житлових будинків, у яких квартири та інші приміщення побудовані за кошти фізичних та юридичних осіб” від 27.01.2005 р. № 21 (далі - Наказ № 21).
До складу державної приймальної комісії входять представники органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який створив комісію, виконавчого комітету місцевої ради, на території якого розташований завершений об'єкт будівництва, замовника, генерального підрядника, генерального проектувальника (автора проекту), експлуатаційної організації, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, органів державного санітарно-епі-деміологічного й державного пожежного нагляду. У випадках, визначених законодавством, до складу державної приймальної комісії входять також представники Мінприроди, Мінпраці, Держгірпромнагляду, Держенергонагляду, Держкоменергозбереження, Держатомрегулювання.
Строк прийняття в експлуатацію завершеного об'єкта будівництва державною приймальною комісією встановлюється органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, які створили комісію, і не повинен перевищувати 30 днів. У разі прийняття в експлуатацію завершеного об'єкта вартістю 30 млн гривень і більше зазначений строк може бути продовжений, але не повинен перевищувати 60 днів.
Замовник, генеральний підрядник разом з генеральним проектувальником подають державній приймальній комісії проектну й виробничу документацію, пред'являють виконані будівельно-монтажні роботи, змонтоване технологічне обладнання й документальне підтвердження відповідності виконаних робіт вихідним даним на проектування об'єкта.
За результатами роботи державної приймальної комісії складається акт про прийняття в експлуатації завершеного будівництвом об'єкта, форма якого затверджується Наказом .№ 21. Акт державної приймальної комісії підлягає затвердженню в 15-денний строк органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, які створили цю комісію, і реєструється в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, яка видала дозвіл на виконання будівельних робіт. Не допускається затвердження акту про прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об'єкта за відсутності підписів окремих членів державної приймальної комісії.
Датою введення в експлуатацію закінченого будівельного об'єкта є дата затвердження акту державною приймальною комісією про прийняття в експлуатацію цього об'єкта органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, які створили комісію.
У разі неготовності об'єкта до експлуатації державна приймальна комісія складає відповідний акт із висновками й обґрунтуваннями. На підставі цього акту орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який створив комісію, надає замовникові рекомендації щодо усунення недоліків.
Після одержання акту можна сказати, що процес документального супроводу будівництва завершено.
Як бачимо, цей процес досить тривалий і “тернистий”, але його необхідно пройти, інакше будинок може бути визнано самовільно збудованим з усіма негативними наслідками.