Нерезиденты при продаже недвижимости уплачивают НДФЛ
по ставке 30 %, а не 1 % и не 5 %
Налогообложение доходов нерезидентов регламентируется п. 9.11 ст. 9 Закона (от 22.05.2003 г.) № 889-IV (О налоге с доходов физических лиц” (далее - Закон № 889-IV)), согласно которому доходы с источником их происхождения из Украины, начисляемые (выплачиваемые, предоставляемые) в пользу нерезидентов, подлежат налогообложению по правилам, установленным для резидентов, с учетом особенностей, определенных отдельными нормами, данного Закона. Эта же норма повторена в п. 11.3 ст. 11 Закона № 889-IV <...>.
С правовой точки зрения понятие “порядок” является категорией процессуального права, устанавливающее последовательность выполнения определенных процедур, а понятие “ставки” относится к категориям материального права, поскольку определяет конкретную долю от материального объекта.
Закон № 889-IV также разграничивает понятия “порядок” и “ставки”, поскольку ставки налогообложения установлены отдельной специальной ст. 7 Закона № 889-IV, а общий порядок налогообложения доходов - ст. 8 данного Закона (порядок налогообложения отдельных доходов установлен отдельными статьями), и поэтому понятия “порядок налогообложения” и “ставки налогообложения” не являются тождественными.*
При этом ст. 11 Закона № 889-IV также устанавливает общее правило налогообложения операций по продаже недвижимости, согласно которому при продаже не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового домика полученный от такой продажи доход не облагается налогом, если общая площадь такого жилого объекта не превышает 100 м2. То есть данная норма Закона № 889-IV является общей и применяется к доходам всех плательщиков налога (как резидентов, так и нерезидентов).
Таким образом, если нерезидент продает в Украине жилую недвижимость общей площадью до 100 м2, то он не должен платить налог с полученного от такой продажи дохода.
Вместе с тем в случае превышения площади проданного жилья свыше 100 м2 нерезидент должен уплатить 30 % с части дохода, пропорциональной превышению площади. Вторая и каждая последующая продажи в течение отчетного года жилой недвижимости, а также продажа другой недвижимости (в том числе земли) также должны облагаться налогом у нерезидента по ставке 30 %.**
Применение специально установленной для налогообложения доходов нерезидентов п. 7.3 ст. 7 Закона № 889-IV ставки (двойная ставка налога к установленной в п. 7.1 ст. 7 данного Закона: в 2007 г. – 30 %) является особой нормой данного Закона относительно доходов нерезидентов, как это и предусмотрено п. 9.11 ст. 9 Закона № 889-IV.
Налогообложение доходов нерезидентов по ставке 30 % предусмотрено также Порядком (налогообложения доходов с источником их происхождения из Украины, выплачиваемых физическому лицу - нерезиденту другим нерезидентом, утвержденным Постановлением КМУ от 24.12.2003 г.) № 1993, в п. 2 которого четко указано, что налог с доходов нерезидентов начисляется по ставке, определенной п. 7.3 ст. 7 Закона № 889-IV (в 2007 г. - 30 %).
С учетом приведенного доходы нерезидентов, полученные от продажи недвижимости в Украине (как от резидентов, так и от нерезидентов), должны облагаться налогом по специально установленной для налогообложения других (кроме заработной платы, процентов, дивидендов, роялти) доходов нерезидентов ставке – 30 %.
Как свидетельствует мировой опыт, такой подход к налогообложению доходов нерезидентов от продажи недвижимости соответствует нормам международного налогового законодательства, в частности европейских стран. Например, с доходов нерезидентов, полученных от продажи недвижимости, на территории европейских стран налог удерживается: в Норвегии - по ставке 40 %, Франции - 33,3 %, России - 30 %, Англии – 25 %, на Мальте - 30-35 %, в Беларуси – 20 %, Италии - 12,5 %. В большинстве стран Европы налог с продажи недвижимости составляет 5-15 %, но вместе с тем законодательством предусмотрены (что отсутствует в Украине) значительные ставки налогообложения приобретения недвижимости для нерезидентов: в Италии – 20 %, Венгрии – 10 %, Испании – 7-16 %, в Англии – 8 %, то есть в совокупности налог с приобретения и продажи недвижимости нерезидентами в таких странах также взимается по ставке на уровне 30 %. Кроме того, во многих странах Европы существуют ограничения относительно приобретения недвижимости “президентами. Например, в Эстонии и Латвии вообще запрещено приобретение недвижимости нерезидентами, в Чехии и Польше нерезидент - физическое лицо не может приобрести недвижимость без открытия в этой стране собственного бизнеса (оформления юридического лица).***
Поэтому применение к доходам нерезидентов, в частности полученных от продажи недвижимости в Украине, ставки 30 % является соблюдением норм международных договоров об избежании двойного налогообложения относительно недискриминации граждан договорных государств при налогообложении аналогичных доходов.****
Данная позиция подтверждена письмом Минюста Украины от 12.04.2007 г. № 20-35-59, направленным в ответ на запрос ГНА Украины.
_________________________
* Да никто, собственно говоря, и не настаивает на том, чтобы отождествлять ставки и порядок налогообложений. Другое дело, что ст. 8 Закона № 889 дает основания считать вопрос о ставке одной из составляющих порядка обложения. Иначе зачем п/п. 8.1.1 Закона, посвященный порядку, ведет речь о применении ставки? И как можно осуществить процедуру налогообложения без применения конкретной ставки?
** Жулики! В абз. 2 п/п. 11.1.1 Закона № 889 прямо указано, что со 100-метрового превышения уплачивается налог по ставке 1 %, а п/п. 11.1.2 прямо отсылает при не первой продаже жилья и при продаже другой недвижимости к ставке 5 %! Это тоже общие нормы, которые в силу п. 11.1 применяются к доходам налогоплательщиков, то есть и к доходам нерезидентов (см. п. 2.1 Закона).
*** Да, это сильные аргументы! Мол, скажи спасибо, нерезидент, что Украина не ввела налог на приобретение недвижимости (хотя эту роль успешно выполняет “скромный” - 1 %-ный пенсионный сбор) и вообще разрешает недвижимость покупать.
**** Но является ли это соблюдением нормы Закона № 889 - еще большой вопрос.
“Бухгалтер” № 27, июль (III) 2007 г.
Подписной индекс 74201