Комментарий к письму ГНАУ от 12.04.2007 г. № 4047/5/15-0215
“Относительно некоторых вопросов налогообложения”
В приведенном письме рассматривается порядок обложения налогом на прибыль некоторых не совсем типичных операций, связанных с приобретением недвижимости или финансированием строительства.
В частности, указывается, что денежный задаток, полученный налогоплательщиком в качестве гарантии заключения договора купли-продажи недвижимости, включается в его валовой доход согласно п. 4.1 Закона Украины “О налогообложении прибыли предприятий”. При этом он рассматривается даже не как предварительная оплата, а как прочие доходы (это не сказано прямо, но следует из того, на какие пункты Закона ссылаются авторы письма). Получается, что в случае возврата такого задатка у налогоплательщика не возникает оснований для корректировки валовых доходов, поскольку специально налогообложение подобных операций в Законе не описано, а пункт 5.10 подходит только для операций по купле-продаже товаров.
Мы полагаем, что для целей налогообложения задаток должен быть приравнен к авансу. В соответствии с ч. 1 ст. 570 Гражданского кодекса Украины
“задатком является денежная сумма или движимое имущество, выдаваемые кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения”.
То есть законодатель четко указывает, что задаток входит в состав суммы, которая в дальнейшем будет уплачена за данный товар. Правда, “превращение” задатка в аванс происходит не в момент его получения, а лишь тогда, когда обеспеченное задатком обязательство будет исполнено. В противном случае (если другая сторона откажется от исполнения обязательства) этот задаток превратится в штрафную санкцию. Тогда его действительно можно будет рассматривать как “прочие доходы”.
На практике далеко не всегда используется одно из важнейших свойств задатка - его способность обеспечивать исполнение обязательства обеими сторонами. Хотя в соответствии со ст. 571 ГК при отказе получателя задатка от договора он обязан вернуть этот задаток в двойном размере, стороны нередко ограничиваются простым возвратом. В таком случае вообще можно обойтись без упоминания в договоре слова “задаток”. Кстати, по умолчанию (если сторонами прямо не установлено, что уплаченная сумма является задатком) такой платеж считается обычным авансом.
С другой стороны, при правильном оформлении договора можно, в принципе, говорить об отсутствии валовых доходов на основании п/п. 7.9.1 и 7.9.2 Закона.
Другой вопрос, рассмотренный в данном письме, - налогообложение операций по реализации застройщиком имущественных прав на недвижимость. ГНАУ указывает, что такие операции облагаются на общих основаниях и отражаются в составе валовых доходов.
Сергей Козлович,
директор аудиторской фирмы “Фортекс”
Газета “Фортекс” № 22/2007 (№ 230), от 11.06.2007 г.