Комментарий к П(С)БУ 32 “Инвестиционная недвижимость”
Один из концептуальных вопросов, вызывающих
наибольшие споры, заключается в том, как учитывать
активы в балансе - по цене приобретения или
реальной рыночной стоимости.
С. А. Дипиаза, Р. Дж. Экклз.
Будущее корпоративной отчетности:
Как вернуть доверие общества
С течением времени оценка на основе
себестоимости становится
все менее уместной.
Параграф 33 Основ для выводов к
МСБУ 40 “Инвестиционная недвижимость”
Теоретически
Наступление 2008 года для украинских бухгалтеров ознаменуется появлением еще одной возможности на вполне законных основаниях проигнорировать закрепленное законодательно правило исторической себестоимости.
Действительно, в ст. 4 Закона “О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине” установлен принцип исторической (фактической) себестоимости, согласно которому приоритетной является оценка активов предприятия исходя из расходов на их производство и приобретение. Но приоритетная оценка не является единственно возможной, и П(С)БУ 32 “Инвестиционная недвижимость” это в который раз подтверждает.
Сначала “историчность” оценки была подвинута возможностью переоценки основных средств и нематериальных активов. Затем появились финансовые инвестиции (а позже - инструменты), оцениваемые в балансе по справедливой стоимости. Вскоре подоспели биологические активы, в основу балансовой оценки которых также положена справедливая стоимость. Инвестиционная недвижимость - это еще один гвоздь в крышку гроба исторической оценки.
С такими темпами мы, чего доброго, станем свидетелями окончательного ниспровержения ортодоксальных бухгалтерских постулатов и полного перехода на оценку активов по текущим рыночным ценам.
МСБУ 40 “Инвестиционная недвижимость”, ставший прообразом П(С)БУ 32,- это первый стандарт, допускающий оценку по справедливой стоимости нефинансовых необоротных активов.
Параграф 44 Основ для выводов к МСБУ 40 констатирует:
“Сторонники модели справедливой стоимости считают, что оценки справедливой стоимости обеспечивают пользователям финансовых отчетов более полезную информацию в сравнении с другими оценками, такими, как амортизированная себестоимость”.
Заметим, что оценка недвижимости по справедливой стоимости ставит крест не только на принципе исторической себестоимости, - такая оценка не соответствует принципу осмотрительности, а также принципу начисления и соответствия доходов и расходов*.
Относительно операций отнесения на прибыли-убытки отчетного периода сумм переоценки, связанной с изменением справедливой стоимости инвестнедвижимости, эксперты замечают:
“Конечно, по сравнению с общепринятым мнением о нормальной осмотрительности предложенным операциям ее недостает. Кроме того, они не следуют строго принципам признания выручки. Однако именно в этом и заключается суть принципа определения справедливой стоимости” (1, с. 247).
Так что особо заморачиваться на привычных концептах при изучении П(С)БУ 32 не стоит. Ибо зыбкость бухгалтерских стереотипов может сыграть с вами глупую шутку.
Практически
1. Перевод
На языке оригинала МСБУ 40 называется “Investment property”. Слово “property” при этом переводят по-разному. Так, в русскоязычных вариантах название этого стандарта звучит и как “Инвестиционная собственность” (1, с. 240), и как “Инвестиционное имущество” (2, с. 601).
Украинский варианта перевода - “Інвестиційна нерухомість” (3, с. 200) (“Инвестиционная недвижимость” по-русски),- как нам кажется, максимально приближен к сути содержания стандарта. Ведь и в МСБУ 40, и в П(С)БУ 32 речь идет только о недвижимости.
Как бы там ни было, если вы работаете с русскоязычными специализированными текстами, вас не должно смущать разнообразие названий однородных стандартов. Важно ведь, в конце концов, содержание, а не форма.
2. Классификация
В п. 33 П(С)БУ 32 говорится, что стоимость инвестнедвижимости отражается в балансе отдельной статьей. Однако стандарт не уточняет, к какому виду активов принадлежит такая статья.
На этот счет никаких особых пристрастий у стандартизаторов нет.
Скажем, европейские аналитики комментируют МСБУ 40 в разделе, посвященном “долгосрочным (внеоборотным) материальным активам” (1, с. 240), американцы описывают этот стандарт в одном разделе с финансовыми инструментами, инвестициями в ассоциированные и совместные предприятия (4, р. 329). Украинские комментаторы рассматривают инвестнедвижимость в одном разделе с основными средствами (3, с. 200).
Думаем, наш Минфин таки определится с этим вопросом и до 2008 г. успеет выделить в балансе соответствующую строку, а в Плане счетов - отдельный счет.
3. Идентификация
Упоминание в определении инвестиционной недвижимости (п. 4 П(С)БУ 32) об “увеличении собственного капитала” создает некоторую противоречивость.
Прибыль является составной частью собственного капитала, и, значит, любая недвижимость, приносящая прибыль, может претендовать на звание инвестиционной. Однако в определении содержится второй ограничитель: инвестнедвижимость не должна использоваться в производстве, административных целях и для продажи.
Американцы характеризуют инвестиционную недвижимость как “пассивную” инвестицию (4, р. 329). Тем самым подчеркивается ее экономическая сущность: инвестнедвижимость содержится с целью получения пассивных арендных доходов. О “позиции пассивного инвестора” говорится и в параграфе 13 МСБУ 40.
Об инвестиционном характере недвижимости свидетельствует и автономность денежного потока, генерируемого ею (параграф 7 МСБУ 40). То есть такая недвижимость приносит доход иезависимо от других активов компании. По мнению специалистов, именно этим нивесотнедвижимость отличается от операционной недвижимости, которая “генерирует денежные потоки только в связи с другими операционными активами, необходимыми для обеспечения процесса производства и поставок”.
В любом случае разделение недвижимости на инвестиционную и операционную во многом зависит от: руководства компании (п. 6 П(С)БУ 32). И эксперты признают, что в некоторых случаях без “применения профессионального суждения и критериев существенности” никак не обойтись.
Во избежание излишнего произвола стандарт требует от предприятия раскрывать в примечаниях к финансовой отчетности “критерии относительно разграничения инвестиционной недвижимости и операционной недвижимости” (п/п. 34.1 П(С)БУ 32).
4. Оценка
П(С)БУ 32 предлагает два формально равнозначных подхода к оценке инвестнедвижимости:
- традиционный: по себестоимости с начислением амортизации;
- новый: по справедливой стоимости с переоценками на дату баланса.
Так же описывает ситуацию и МСБУ 40. Однако предпочтения авторов МСБУ 40 вполне очевидны: в его параграфе 31 подчеркивается маловероятность того, “что замена модели справедливой стоимости на модель оценки по себестоимости приведет к более соответствующему представлению”.
В п. 17 П(С)БУ 32 сказано, что учитывать недвижимость по справедливой стоимости можно только до тех пор, пока есть возможность достоверно определить справедливую стоимость. Нужно сказать, что МСБУ 40 это прямо противоречит.
Согласно МСБУ 40, если недвижимость уже оценивалась по справедливой стоимости, то она будет оцениваться “no-справедливости” вплоть до выбытия, даже если соответствующая рыночная информация становится неадекватной (параграф 55).
Невозможность определения справедливой стоимости в МСБУ 40 допускается только для впервые идентифицированной инвестнедвижимости (параграф 53).
Отметим, что п. 18 П(С)БУ 32 (как и параграф 53 МСБУ 40) устанавливает правило, согласно которому инвестнедвижимость, отражаемая в традиционном режиме, теряет право на переоценку по привычной схеме П(С)БУ 7 “Основные средства”. Резон здесь простой: если предприятие признаёт факт невозможности справедливой оценки, то ни о какой переоценке недвижимости не может быть и речи.
И самое главное: взяв за основу традиционный вариант учета, нельзя избавиться от необходимости оценки инвестнедвижимости по справедливой стоимости. Достаточно обратиться к п/п. 36.5 П(С)БУ 32, чтобы убедиться: информацию о справедливой стоимости следует приводить в примечаниях в финотчетности.
Так что все равно бухгалтерской “справедливостью” заниматься придется.
5. Стоимость использования
Если рыночной информации о текущих ценах недостаточно, п. 21 П(С)БУ 32 отсылает к алгоритму расчета настоящей стоимости будущих чистых денежных потоков, описанному в П(С)БУ 28 “Уменьшение полезности активов”. Такой подход в целом соответствует параграфу 46 МСБУ 40.
Обратим внимание на то, что даже при использовании вышеупомянутого алгоритма справедливая стоимость не становится ни суммой ожидаемого возмещения актива, ни чистой стоимостью его реализации (категории, которыми оперирует П(С)БУ28). Об этом специально упоминается в параграфе 49 МСБУ 40. Американские аналитики (см., например, 4, р. 333) поясняют этот феномен так:
“<...> стоимость ожидаемого возмещения – это оценка на уровне предприятия, то есть на микроуровне, а справедливая стоимость является макроуровневой, отражая ожидания участников рынка вообще”.
6. Начинка
Если инвестнедвижимость специально “нафарширована” под потребности арендатора, то обычно стоимость “начинки” присоединяется к общей стоимости объекта такой недвижимости.
В П(С)БУ 32, как и в его международном прародителе, примерами такого “фарша” названы кондиционеры и лифты.
Но в параграфе 50 МСБУ 40, например, прямо говорится также и о мебели, стоимость которой включается в справедливую стоимость офиса, сдаваемого в аренду. Однако, судя по тексту п. 23 П(С)БУ 32, укрминфиновцы в “мебельном” вопросе решили проявить национальную самобытность и приказали учитывать мебель отдельно от офиса.
7. Природа переоценки
Пункт 22 П(С)БУ 32 предписывает относить суммы, возникающие от переоценки инвестнедвижимости, на операционные доходы и расходы.
Это отличает инвестнедвижимость от фининвестиций.
В соответствии с п. 8 П(С)БУ 12 “Финансовые инвестиции” стоимостные разницы от “справедливой” переоценки фининвестиций относятся не на операционные доходы-расходы, а на прочие доходы-расходы.
8. Операционная аренда
В отличие от международного стандарта, П(С)БУ 32 не позволяет арендатору в соглашениях операционной аренды отражать арендованные активы в качестве инвестиционной недвижимости.
Параграф 6 МСБУ 40 содержит критерии, при соблюдении которых в учете арендатора инвестиционной может быть признана недвижимость, взятая в операционную аренду.
9. Переход
Тем, кто соберется перетащить какие-то объекты основных средств в состав инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости, нужно знать следующее.
1. Если на момент перехода остаточная стоимость объекта отличается от его справедливой стоимости, то на дату перехода на сумму стоимостной разницы проводится процедура переоценки основных средств по классическим нормам П(С)БУ 7. Это правило зафиксировано в п. 27 П(С)БУ 32.
Таким образом, скажем, в случае дооценки стоимостная разница будет отнесена на увеличение дополнительного капитала**. Так что на доходы-расходы можно будет отнести результаты только последующих переоценок стоимости инвестнедвижимости.
2. По общим нормам П(С)БУ 6 “Исправление ошибок и изменения в финансовых отчетах” при изменении учетной политики придется пересчитывать данные предыдущих периодов и представлять сравнительную информацию. Параграф 82 МСБУ 40 определяет:
“Когда субъект хозяйствования впервые применяет этот Стандарт, корректировка остатка нераспределенной прибыли на начало периода включает переклассификацию любой суммы, отражаемой как дооценка инвестиционной собственности”.
Перспективы
Вообще-то Комитет по МСБУ допустил возможность использования старой модели учета инвестнедвижимости только в качестве временного компромисса с бухгалтерскими ортодоксами. Среди аргументов в пользу сохранения традиционной схемы названа и неразвитость профессии оценщиков в некоторых странах, и неразвитость определенных рынков недвижимости**.
Мы не знаем, какие именно страны и рынки имели в виду авторы стандарта, но европейские специалисты (см., например, 1, с. 248) отмечают, что Четвертая директива ЕС запрещает не амортизировать недвижимость, в связи с чем:
“В странах континентальной Европы до настоящего времени применяется практика оценки по первоначальной стоимости”.
Так что украинские бухгалтера отнюдь не одиноки в своей “исторической” старомодности.
Хотя английский стандарт SSAP 19 “Инвестиционная недвижимость” и устанавливает переоценку инвестнедвижимости по “цене открытого рынка” (open market value), результаты переоценки по общему правилу не влияют на доходы-расходы - эти результаты отражаются в составе капитала по статье “Резерв инвестиционной переоценки” (5, р. 489).
Консервативные американцы попросту запрещают “справедливые” доходно-расходные переоценки. Они до некоторых пор не решались даже амортизировать дооцененную в обычном режиме часть стоимости основных средств (параграф 7ч. В гл. 9 ARB 43). Вотчина справедливой стоимости в США ограничена в основном предприятиями коммунального обслуживания, где “справедливая оценка должна строиться на основе стоимости замены” (6, с. 314).
В общем, перспективы перспективами, но интернациональная инертность бухгалтерской профессии дает о себе знать.
Ну а бухгалтерская “история”, конечно, “справедливой” быть не может...
Литература
1. Александер Дэвид, Бриттон Анне, Йорис-сен Энн. Международные стандарты финансовой отчетности: от теории к практике. - М.: ООО “Вершина”, 2005.- 766 с.
2. Международные стандарты финансовой отчетности. - М.: Аскери, 2004.- 764 с.
3. Голов С. Ф., Костюченко В. М. Бухгалтерський облік та фінансова звітність за міжнародними стандартами: Практичний посібник.- К.: Лібра, 2004.- 880 с.
4. IFRS-2005. Interpretation and Application of International Accounting and Financial Reporting Standards. Barry J. Epstein, Abbas AM Mirza. John Willey&Sons, Inc. 2005. - 987 p.
5. Financial Accounting & Reporting. Barry Elliott, Jamie Elliott. Financial Times Prentice Hall. 2000.- 839 p.
6. Хендриксен Э. С., Ван Бреда М. Ф. Теория бухгалтерского учета. - М.: Финансы и статистика, 2000.-576 с.
------------------------------------
* Если до этого не было уценок.
** См. параграфы 46-48 Основ для выводов к МСБУ 40.
“Бухгалтер” № 30, август (II) 2007 г.
Подписной индекс 74201