Привлечение денежных средств в строительство
путем эмиссии облигаций
В соответствии с Законом Украины "Об инвестиционной деятельности" объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, выпуском беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости.
Напомним, что Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" от 19.06.2003 г. № 978-IV установлены общие принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц в управление с целью финансирования строительства жилья и особенности управления этими средствами. Закон предусмотрел обязательное участие посредника при привлечении денежных средств - управителя, коим является финансовое учреждение, которое получило в установленном порядке разрешение/лицензию. Оно от своего имени действует в интересах установителей управления и осуществляет управление привлеченными средствами согласно законодательству, правилам соответствующего фонда. Денежные средства на строительство привлекаются через фонды финансирования строительства (ФФС) либо фонды операций с недвижимостью (ФОН), находящиеся в доверительной собственности управителя. Однако это не означает, что предусмотренные данным законом механизмы являются единственными и неповторимыми, что и подтверждают нормы законодательства, регулирующие выпуск облигаций.
Как видим, для инвестирования и финансирования жилищного строительства предприятия-застройщики могут выпускать беспроцентные (целевые) облигации, по которым базовым товаром выступает единица недвижимости - метрическая единица площади помещения.
Выпуск облигаций жестко регламентируется и контролируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку Украины, Комитетом Верховного Совета Украины по вопросам финансов и банковской деятельности, а также принятием четкой процедуры "рейтингования" эмитентов и их ценных бумаг, и регулируется:
- Законом Украины "О ценных бумагах и фондовом рынке" от 23,02.2006 г. №3480;
- Главой 14 "Ценные бумаги" Гражданского Кодекса Украины;
- Главой 17 "Ценные бумаги" Хозяйственного Кодекса Украины.
В соответствии со статьей 10 Закона Украины "О ценных бумагах и фондовом рынке" облигации - это долговые ценные бумаги, то есть ценные бумаги, которые удостоверяют отношения ссуды и предусматривают обязательства эмитента оплатить в определенный срок средства соответственно обязательству.
Облигации выпускаются предприятиями всех предусмотренных законом форм собственности, объединениями предприятий, акционерными и другими хозяйственными обществами и не дают их владельцам права на участие в управлении.
Общий порядок размещения, обращения, погашения облигаций предприятий, регистрации в Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, выпуску облигаций предприятий и отмены регистрации выпуска этих облигаций регулируется Положением "О порядке выпуска облигаций предприятий", утвержденного решением Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 17 июля 2003 г. № 322 (в далее - Положение № 322).
Порядок выпуска облигаций, в соответствии с Положением № 322, состоит из следующих этапов:
1. Утверждение органом управления эмитента (застройщика) информации о выпуске облигаций.
2. Регистрация в регистрационном органе выпуска облигаций и информации о выпуске облигаций.
3. Публикация объявления о выпуске облигаций в соответствии с требованиями Положения № 322 для облигаций, предлагаемых для открытой продажи (открытая продажа облигаций - размещение облигаций среди юридических и физических лиц, круг которых заранее определить невозможно (пункт 1.1 Положения).
4. Публикация зарегистрированной информации о выпуске облигаций.
5. Изготовление бланков сертификатов облигаций (в случае выпуска облигаций в документарной форме) или размещение глобального сертификата (в случае выпуска облигаций в бездокументарной форме).
6. Размещение облигаций в сроки, предусмотренные в решении о выпуске облигаций и информации об их выпуске.
7. Представление регистрационному органу отчета о результатах размещения облигаций.
Продажа облигаций, выпущенных предприятием, является размещением собственных ценных бумаг, следовательно, такая операция, согласно решению ГКЦБФР "Об определении операций, не относящихся к торговле ценными бумагами как виду профессиональной деятельности" № 321 от 29 октября 2002 года, не требует получения лицензии на осуществление деятельности по выпуску и обращению ценных бумаг.
Решение о выпуске облигаций предприятий оформляется протоколом.
Протокол должен содержать следующие сведения:
- фирменное наименование эмитента облигаций и его местонахождение;
- данные об уставном капитале (фонде), хозяйственной деятельности и должностных лицах эмитента;
- наименование контролирующего органа (аудиторской фирмы);
- данные о размещении ранее выпущенных ценных бумагах;
- цель выпуска и вид облигаций (именные или на предъявителя);
- общая сумма эмиссии, количество и номинальная стоимость облигаций;
- количество участников голосования;
- порядок выпуска облигаций и выплаты доходов по ним;
- сроки возврата средств при отказе от выпуска облигаций;
- сроки продажи объекта инвестирования, так как облигации целевые;
- порядок уведомления о выпуске и размещении облигаций;
- порядок оплаты облигаций.
Протокол о выпуске облигаций, предлагаемых для закрытой продажи, помимо вышеизложенного, должен также содержать данные о лицах, среди которых эмитент намерен разместить облигации, включая указание наименования, местонахождения, кода ЕГРПОУ, данные свидетельства о государственной регистрации или иного документа о регистрации (для юридических лиц), фамилии, имени, отчества, местожительства, номера и серии паспорта или иного документа, удостоверяющего личность, дату его выдачи, наименование органа, выдавшего его (для физических лиц). Закрытая продажа облигаций согласно пункту 1.1 Положения - это размещение и обращение облигаций между юридическими и физическими лицами, круг (перечень) которых заранее определяется эмитентом в решении о выпуске облигаций и не превышает 50.
Протокол может содержать также и другие сведения о выпуске облигаций.
О серьезности данного мероприятия, - как для строительной компании, так и для инвестора свидетельствует список документов, необходимых для регистрации выпуска облигаций:
- заявление о регистрации выпуска облигаций;
- решение о выпуске облигаций, оформленное протоколом;
- копии внутренних документов эмитента, подтверждающие полномочия органа, принявшего решение о выпуске облигаций;
- финансовую отчетность за предшествующие периоды (предыдущие отчетный квартал и отчетный год), удостоверенную подписями и печатями эмитента и аудитора (аудиторской фирмы), справку о финансовом состоянии и заключение аудитора (аудиторской фирмы) за предыдущий отчетный год;
- справку о депозитарии, с которым эмитент заключил договор об обслуживании выпуска (в случае выпуска облигаций в бездокументарной форме), или о регистраторе, с которым эмитент заключил договор о ведении реестра (в случае выпуска именных облигаций в документарной форме);
- копию лицензии на осуществление деятельности по ведению собственного реестра собственников именных ценных бумаг, выданной эмитенту, если ведение реестра собственников облигаций будет осуществлять сам эмитент;
- копии свидетельств о регистрации предыдущих выпусков ценных бумаг;
- копию документа, подтверждающего государственную регистрацию эмитента, удостоверенную его печатью.
В отличие от открытой продажи, при закрытой продаже облигаций эмитенту необходимо подать также меморандум о выпуске облигаций. Остановимся отдельно на заключении инвестиционных договоров между застройщиком и инвестором. Эмитент облигаций - застройщик на данном этапе заключает с инвестором - физическим или юридическим лицом инвестиционный договор (договор об инвестировании строительства), по которому расчет за объект инвестирования будет осуществляться облигациями эмитента, приобретенными у третьего лица - торговца ценными бумагами (если он привлекался). В договоре определяется объект инвестирования - жилое или нежилое помещение и т.д.
Инвестор для исполнения обязательств по инвестиционному договору покупает у торговца ценными бумагами облигации застройщика на основании договора купли-продажи облигаций.
Срок обращения и погашения облигаций, выпускаемых предприятиями для инвестирования в жилищное строительство, должен совпадать или превышать срок ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию.
При предъявлении застройщику инвестором к погашению определенного количества облигаций, соответствующих проектной площади объекта инвестирования, застройщик обязуется передать инвестору именно данный конкретный объект инвестирования. На основании инвестиционного договора (договора об инвестировании строительства) в дальнейшем после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию осуществляется регистрация права собственности на объект инвестирования.
После ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию между застройщиком и инвестором подписываются:
- акт погашения облигаций;
- акт приема-передачи квартиры.
Застройщик - эмитент облигаций вправе осуществлять самостоятельное размещение - продажу облигаций. В данном случае между застройщиком и инвестором заключают смешанный договор с элементами инвестиционного договора (договора об инвестировании строительства) и договора купли-продажи облигаций. В таком договоре также по аналогии определяется объект инвестирования, застройщик продает инвестору облигации, а инвестор обязуется произвести оплату за них.
Очень часто размещение облигаций среди неопределенного круга физический лиц и их погашения путем предоставления квартир осуществляется с привлечением торговца ценными бумагами, который осуществляет выкуп всей эмиссии облигаций или берет их на реализацию по агентскому договору или договору комиссии и в дальнейшем перепродает их на вторичном рынке.
Перепродажа облигаций на вторичном рынке осуществляется по согласию сторон соответствующими пакетами, с учетом индивидуальных признаков недвижимого имущества, которым планируется погасить данные целевые облигации. Погашение облигаций осуществляется застройщиком, в зависимости от предоставленного инвесторами (владельцами облигаций) пакета облигаций, путем предоставления соответствующего недвижимого имущества.
На практике порядок приобретения жилья в собственность по облигационной схеме выглядит приблизительно следующим образом:
Первый шаг
Покупатель выбирает квартиру и знакомится с типовыми договорами по сделке и с оформлением первичной заявки, которая гарантирует краткосрочную бронь до момента подписания первого договора.
Второй шаг
Покупатель приобретает на свое имя пакет именных беспроцентных облигаций, которые подлежат обмену на имущественные права. Общее количество облигаций зависит от продажной стоимости жилья.
Второй шаг осуществляется в три этапа:
1. На первом этапе покупатель открывает счет в ценных бумагах и при этом заключается "Договор купли-продажи" облигаций. Не исключается вариант предоставления рассрочки платежа. Как правило, первый взнос составляет не менее 30% от общей стоимости приобретаемого недвижимого имущества.
2. После осуществления первого платежа покупатель оформляет с компанией - застройщиком договор резервирования помещения, который фиксирует определенную квартиру или нежилое помещение за ее будущим владельцем на весь период до полной оплаты пакета облигаций.
3. По факту ввода объекта строительства в эксплуатацию осуществляется обмен пакета облигаций на квартиру или не жилое помещение, зарезервированное за покупателем.
Подробно о выпуске облигаций инвестор может узнать из проспекта эмиссии выпуска облигаций, в которую застройщик включает информацию, учитывая требования Закона Украины "О ценных бумагах и фондовой бирже", Закона Украины "О государственном регулировании рынка ценных бумаг в Украине", Закона Украины "О Национальной депозитарной системе и особенностях электронного обращения ценных бумаг в Украине", а также требования Положения № 322.
На наш взгляд, инвестору необходимо в первую очередь ознакомиться и получить следующую информацию:
1. Относительно выпуска облигаций
Выпуск облигаций, в частности, если это открытая форма продажи облигаций, то размещение осуществляется между юридическими и физическими лицами, круг которых заранее не определен, что дает возможность инвестировать денежные средства в облигации любым лицам. Застройщик обеспечивает такое право именно при открытой форме продажи облигаций.
Если это закрытая форма продажи, то эмитенту предполагается обязательно иметь перечень лиц, среди которых он имеет намерение разместить облигации, с указанием определенных ведомостей об этих лицах. Если инвестора нет в этом списке, то его ему не покажут. Кроме того, закрытая продажа предусматривает размещение и обращение облигаций между юридическими лицами (профессиональными участниками рынка ценных бумаг, банками, страховыми компаниями, институтами общего инвестирования и т.п.).
Относительно вида облигаций, то они могут быть целевые и на предъявителя.
По целевым облигациям при их погашении осуществляется продажа соответствующих товаров или предоставление соответствующих услуг, а не выплата дохода (как при погашении обычных облигаций). При привлечении денежных средств в строительство путем эмиссии облигаций происходит погашение облигаций путем предоставления физическим лицам жилой площади в домах, которые строятся. Так, стоимость каждой целевой облигации будет равна определенному количеству квадратных метров жилой площади.
Застройщику целесообразно эмитировать облигации на предъявителя, поскольку этот вид облигаций может эмитироваться при открытой форме продажи облигаций.
Положение № 322 обязывает в данных о выпуске облигаций отмечать конкретные объемы, направления использования финансовых ресурсов.
2. Порядок размещения облигаций:
1) адреса мест, даты начала и окончания размещения облигаций;
2) возможность досрочного окончания размещения;
3) если эмитент принял решение об открытом (публичном) размещение облигаций через организатора торговли - наименование организатора торговли ценными бумагами;
4) если эмитент принял решение о привлечении андеррайтера к открытому (публичному) размещению облигаций - наименование андеррайтера, его (их) местонахождения;
5) порядок оплаты облигаций:
а) запланированная цена продажи облигаций во время размещения (по номинальной стоимости, с дисконтом /ниже номинальной стоимости/, с премией /выше номинальной стоимости/);
6) валюта, в которой осуществляется оплата облигаций (национальная или иностранная валюта);
в) наименования и реквизиты банка и номера текущего счета, на который будет вноситься оплата за облигации (если оплата облигаций осуществляется в национальной валюте; если в иностранной валюте - отдельно указываются номера счетов в национальной и иностранной валютах);
г) срок оплаты облигаций.
3. Порядок погашения облигаций:
- возможно досрочное погашение облигаций, в случае принятия Государственной приемочной (технической) комиссией в эксплуатацию новопостроенного дома к запланированному сроку строительства;
- в случае досрочного принятия в эксплуатацию дома эмитент сообщает об этом, а также и о наличии возможности досрочного предъявления облигаций к погашению;
- погашение облигаций осуществляется путем предоставления их владельцам соответствующей общей площади жилых помещений в выбранных собственниками облигаций квартирах;
- по состоянию на дату начала погашения облигаций эмитент получает от депозитария сводный учетный реестр владельцев облигаций, составленный на окончание последнего дня обращения облигаций;
- с каждым владельцем облигаций подписывается акт о предъявлении облигаций к погашению и акт приема-передачи квартиры (в соответствии с заключенным застройщиком с владельцами облигаций инвестиционного договора);
- после погашения облигаций и подписание вышеупомянутых документов эмитент на протяжении определенного срока осуществляет по доверенности владельца государственную регистрацию права собственности на квартиру и получает необходимые и предусмотренные действующим законодательством технические и правоустанавливающие документы.
Указание вышеприведенных данных в информации о выпуске облигаций не только обоснует правовую возможность применения такого механизма инвестирования средств в строительство недвижимости, но и раскроет, сделает прозрачной для потенциальных инвесторов саму процедуру инвестирования.
Плюсы
Само привлечение денежных средств в строительство путем эмиссии целевых облигаций застройщиком является непривычным и не стандартным, но наиболее удобным способом инвестирования с точки зрения налогообложения. Выпуск беспроцентных (целевых) облигаций урегулирован законодательством и является абсолютно "правовым" методом инвестирования строительства жилья.
Любое предприятие-застройщик может быть эмитентом облигаций при условии соблюдения предусмотренного действующим законодательством порядка эмиссии.
К основным положительным чертам применения данного механизма относят оптимизацию налогообложения и минимизацию затрат. Кроме этого, выпуск целевых облигаций дает возможность привлечения денежных средств в необходимом объеме без залога и процентов, которые при первичной продаже не включаются в валовой доход, а затраты на выпуск облигаций включаются в валовые расходы эмитента. Операции по выпуску облигаций также не облагаются НДС. Облигации могут быть использованы в качестве залога для получения кредита.
Весь процесс организации финансирования через выпуск целевых облигаций занимает меньше времени и естественно средств по сравнению с другими механизмами, например, с популярными сейчас фондами финансирования строительства.
При инвестировании в строительство жилья путем приобретения облигаций так же, как и при инвестировании, например, через ФФС или ФОНы, существуют юридические механизмы защиты прав инвесторов. В частности, в соответствии с пункт 6 Положения № 322 предусматривается обязательное публичное раскрытие информации, в том числе финансовой, об эмитенте облигаций и объекте инвестирования. Выпуск облигаций подлежит обязательному рейтингованию в ведущих рейтинговых агентствах. Показателем защищенности и надежности облигации является также соотношение ее рыночной цены и номинальной стоимости. Таким образом, уже на момент покупки облигаций инвестор имеет вполне определенное представление об объекте инвестирования и может взвешивать коммерческие риски такой операции.
Кроме этого нормы Положения № 332 предусматривают возможность предоставления дополнительного обеспечения выпуска облигаций, например, путем поручительства или страхования рисков непогашения. Часть 3 ст. 13 Закона Украины "О ценных бумагах и фондовой бирже" обязывает эмитента компенсировать разницу между ценой облигации и стоимостью полученного товара, если последняя окажется ниже первой на момент погашения облигации.
Хочется надеяться на добросовестность государственных органов, которые являются ответственными в определенной мере за деятельность эмитента облигаций, в частности выпуск регистрируется в Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку. ГКЦБФР контролирует соответствие объемов недвижимости по утвержденному проекту строительства объемам и типам недвижимости, указанным в проспекте эмиссии облигаций как объект, передаваемый инвестору в процессе погашения облигаций. То есть, в данном случае покупатель облигаций может надеяться, что застройщики не продадут ему несуществующей в проекте недвижимости. Наличие обязательного рейтингования выпускаемых целевых облигаций также может позволить повысить уровень защищенности инвестора. Процедура присвоения рейтинга предполагает детальный анализ деятельности эмитента целевых облигаций за пять последних лет, а также документации по строящемуся объекту, включая проектно-сметную документацию по земельному участку и др. Однако отметим, что сами "процедуры" рейтингования в нашей стране еще далеки от общепринятых мировых стандартов и могут быть сфальсифицированными, но об этом в следующем разделе статьи, а также о минусах инвестирования в облигации.
По мнению экспертов, повышение интереса застройщиков к финансированию через механизм выпуска целевых облигаций связано с возможностью законной оптимизации затрат по налогообложению.
Целевые облигации позволяют застройщику или инвестору, не подвергая себя рискам нарушения законодательства, продавать будущую недвижимость на этапе строительства. Использование инвестиционного фонда позволяет оптимизировать налоговые затраты, которые, с учетом высокой рентабельности в строительстве, могут быть значительными.
Минусы
Хоть целевая облигация сегодня и является высоко востребованным инструментом финансирования строительства, но таит в себе много недостатков как для строителей, так и для инвесторов.
Начиная с 2005 года в Украине целевые облигации были выпущены более чем 50 эмитентами. С помощью этого инструмента обеспечено почти 40% прироста инвестиций в основной капитал в строительной сфере, что свидетельствует о его привлекательности. По данным государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку Украины (ГКЦБФР) 60% всех выпусков облигаций в 2004 - 2006 гг. использовались для финансирования строительства объектов недвижимости.
Однако этот механизм остается еще полностью неведомым для инвесторов - физических лиц. Население относится к целевым облигациям очень настороженно, поскольку не очень четко понимает саму схему такого инвестирования. При размещении целевых облигаций среди инвесторов - физических лиц, которые желают при их погашении получить квартиру в строящемся жилом доме, возникают определенные проблемные вопросы, связанные со спецификой данного вида ценных бумаг. В частности, по-прежнему инвесторы в отношении облигаций считают, что объект недвижимости может быть не построен на момент погашения облигаций. Это может привести к процедуре судебного разбирательства, а это дополнительные затраты. Неизвестно также, по какой стоимости в таком случае будут выкупаться облигации. Существует и проблема ликвидности облигаций, поскольку на сегодняшний день целевые облигации неудобны для обращения на фондовом рынке.
Много вопросов вызывает и механизм погашения облигаций и передачи квартир в собственность инвесторам. На сегодняшний день эта процедура законодательно не регламентирована.
Наиболее непонятен инвестору механизм обмена целевых облигаций на индивидуально определенную квартиру, которую желает приобрести инвестор, какие гарантии имеет инвестор в предоставлении ему именно той квартиры, которая ему нужна, непонятен принцип эквивалентности условий размещения облигаций и прав владельцев облигаций и др.
Многие практики и теоретики относят эти вопросы к негативным сторонам данного механизма инвестирования, которые не дают правовой возможности инвестировать денежные средства в строительство путем эмиссии облигаций.
Возникают проблемы и у эмитента. Они в основном сводятся к самому выпуску облигаций, в частности, стоимость выпуска не дешевая. Кроме этого, необходимо получить рейтинг облигаций, который является дорогостоящим и весьма длительным удовольствием. Существует также немало противоречий между строительными законодательными и нормативными актами, регулирующими операции на фондовом рынке.
Проблема строителя, как правило, в одном - будет ли зарегистрирован выпуск облигаций, в противном случае никто потраченные средства на государственную пошлину и услуги по присвоению рейтинга не вернет. Проблемной может быть и динамика финансирования строительства. Поступление денег от продажи облигаций зависит от спроса на эти ценные бумаги, который нельзя привязать к срокам проведения строительных работ.
Существует еще одна, может быть надуманная строителями и эмитентами проблема - защита от "недобросовестных" инвесторов, который формально может создать конфликтную ситуацию и получить максимум от нее дивидендов.
Однако все эти недостатки блекнут в сравнении с возможными экономическими осложнениями. Так, совсем недавно в средствах массовой информации были обнародованы мнения экспертов, которые предостерегают инвесторов в приобретении данных бумаг в связи с большой вероятностью возникновения дефолта на рынке строительных облигаций на протяжении 2007-2008 гг. Прозвучало мнение о том, что 94% этих ценных бумаг имеют рейтинги спекулятивного уровня по национальной рейтинговой шкале, что свидетельствует о повышенном риске невыполнения эмитентами своих обязательств. Особенно это касается небольших застройщиков, которые переусердствовали с заимствованиями, хотя не исключено, что это могут быть и компании среднего и крупного звена. Главным образом аудиторов пугает то, что застройщики практически не вкладывают собственные капиталы в свои проекты. Зачастую доля заемных средств превышает валюту баланса отдельных компаний - это следствие отрицательного значения собственного капитала и наличия непокрытого убытка. Массовые погашения строительных целевых облигаций приходятся на 2007-2008 гг. Соответственно, к этому времени возможно появление и первых дефолтов, ожидаемых аналитиками.
Кроме этого, инвестирование жилищного строительства путем выпуска облигаций, дающих право на приобретение определенного количества общей площади, и других аналогичных ценных бумаг затрудняет привлечение жилищных кредитов, на которые заемщик может купить жилье.
Меры предосторожности и гарантии ваших инвестиций
"Проанализируем юридические механизмы, правовые пути предотвращения махинаций со стороны строительных компаний.
Как же можно и нужно проверить застройщика?
Инвестирование и финансирование строительства объектов недвижимости, которое осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц кроме случаев предусмотренных законодательством, через размещение облигаций допускается лишь в случае осуществления выпуска целевых облигаций, по каким базовым товаром выступает единица такой недвижимости.
Эмитентом таких облигаций может быть лицо, которое является владельцем или получило право на постоянное пользование земельным участком или является арендатором земельного участка, на котором будет расположен объект строительства, которым обеспечивается выполнение обязательств по целевым облигациям. Срок, на который заключено договор аренды земельного участка, должен быть не меньше, чем срок выполнения строительных работ согласно с проектной документацией и сдачи объекта домостроения в эксплуатацию.
Проверка на наличие разрешительной документации на строительство на практике ничего не дает. Почему? У строительной компании, как правило, с этим все в порядке. В частности, земельный участок под строительство жилого дома законно получен у местного совета. Согласно части 4 ст. 24 Закона Украины "О планировании и застройке территорий" решение местного совета о предоставлении земельного участка для размещения объекта градостроения одновременно является и разрешением на строительство.
То есть, как видим на основании проверки "строительной документации" делать вывод о добросовестности застройщика нельзя, поскольку покупателям будут предоставлены решение органа местной власти с целью убеждения их в реальности осуществления строительства. Кроме этого, могут быть предъявлены еще несколько документов для убедительности строительства с массой экспертных выводов, проектной документации и т.д.
Однако потенциальный инвестор все же должен попытаться проверить наличие разрешения на выполнение строительных работ у застройщика, а также проверять соответствие содержания предложенного ему договора с Гражданским кодексом и другими законами Украины. Хотя именно этот аспект требует отдельного юридического анализа. О том, почему же это необходимо делать, мы выясним немного позже.
Также хорошей "заманиловкой" может быть цена и уверения в том, что она вырастет после начала строительства. А со стороны государственных органов в данном случае контроль ограничен их полномочиями, так как ни юридически, ни фактически строительная деятельность еще не осуществлялась. Искать нужно в другом направлении, можно сказать, изнутри. Конечно же, простому инвестору в лице обычных граждан сделать это тяжело. Для этого необходимы хоть какие-то навыки из области экономики и финансов. Но все же постараемся определить уязвимые места застройщиков.
Законом "Об инвестиционной деятельности" четко указан исключительный перечень инвестиционных инструментов, которые могут быть задействованы при финансировании строительства жилья - инвестирование и финансирование строительства может осуществляться исключительно через ФФС, ФОН, институты совместного инвестирования (ИСИ), негосударственные пенсионные фонды (НПФ), созданные и действующие в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости.
Вышеуказанные механизмы предполагает обязательное наличие посредника между инвестором и застройщиком в лице компании по управлению активами (КУА), которая на основании договора управляет соответствующим фондом. Для КУА законодательство устанавливает специальные виды ежегодной и другой отчетности, а также контроль со стороны государственных органов.
Также законодательством предусмотрены специальные требования к формированию резервных фондов КУА, которые четко разграничивают активы, имущество, деятельность и полномочия КУА и управляемых ею фондов, определяют случаи ответственности за убыток, нанесенный фонду и т. д.
Отметим, что ФОН и ИСИ имеют дело с ценными бумагами, значит, они обслуживаются хранителями или регистраторами, и также подконтрольны Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины и/или ГКЦБФР. Владение ценными бумагами соответствующих фондов как дополнительный механизм защиты интересов инвестора предполагает возможность их перепродажи на вторичном рынке или выкуп их эмитентом, в зависимости от вида фонда.
Поэтому, рекомендуем искать информацию или в ГКЦБФР, или в Госфинуслуг. Кстати, уже неоднократно от средств массовой информации приходилось слышать о "негараздах" в тех или иных ФФС и т.д.
Можно, конечно, обратить внимание и надеяться на законодательные гарантии, заложенные в самих механизмах применения ФФС и ФОН. В частности, в соответствии со статьей 9 и статьей 10 Закона "О финансово-кредитных механизмах" предусмотрена обязательность вместе с договором, на основании которого управитель заказывает застройщику строительство, ввод в эксплуатацию и передачу участникам объекта инвестирования, заключать договоры ипотеки имущественных прав или самого объекта строительства и страхования строительно-монтажных работ и ответственности застройщика. А также договоры уступки имущественных прав на объект незавершенного строительства и поручения на выполнение функций заказчика в пользу управителя с отлагательными условиями - на случай нарушения застройщиком условий основного договора. Однако опять же, все это только начинает внедряться в жизнь и будет ли так, как написано в законодательстве или договоре?! А не возникнут ли какие-то новые непредвиденные обстоятельства?! Можно сказать с уверенностью - все приведенной выше нельзя рассматривать как абсолютную гарантию добросовестности застройщика.
В чем же тогда ее искать? По нашему мнению, стопроцентную гарантию никто инвестору не даст, ее только можно рассматривать как "более" или "менее". При этом только в совокупности приведенной выше информации и проверок можно вычислить коэффициент надежности того или иного застройщика или эмитента. И это очень долгий и кропотливый труд, но он полностью себя оправдывает. Ведь в Украине сегодня еще только формируется культура инвестирования. И не все компании создаются с целью обмана инвесторов. И если строительная компания приняла решение о выпуске облигаций, значит, она готова быть открытой для инвестора и публично отчитываться о своей деятельности перед ним. Перед выпуском облигаций компании стали проходить аудит, поскольку в настоящее время, напомним, не существует требования об обязательном аудите для всех предприятий в процессе текущей деятельности, за исключением случаев, специально предусмотренных законодательством. Кроме этого, другие компании, предоставляющие услуги по организации выпуска облигаций, также не будут рисковать своей репутацией и путаться с неизвестным застройщиком. Застройщику приходится ломать устоявшиеся схемы финансирования, полностью перестраивая финансовые потоки.
В заключение
На сегодняшний день целевая облигация является высоко востребованным инструментом, хотя и наблюдается некоторое снижении темпов роста объемов выпуска. Еще один перспективный инструмент в сфере финансирования строительства - ипотечные облигации. Однако нельзя терять бдительности. Предлагаемые законодательством механизмы инвестирования в жилищное строительство предусматривают все более прозрачные и контролируемые инвесторами схемы размещения средств.
“Вестник бухгалтера и аудитора Украины”, № 17-18, сентябрь 2007 г.