Аренда госимущества: музыку заказывает тот, кому платят

Недавно случилось событие, которое, без сомнения, привлекло большое внимание субъектов хозяйствования, арендующих у государства или местных громад помещения или какое-то другое имущество: приказом Фонда госимущества от 09.08.2007 г. № 1329, зарегистрированным в Минюсте 27.08.2007 г. за № 980/14247, утвержден в новой редакции Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, находящегося в государственной собственности.

Заметим, что новый Типовой договор, как следует из его названия, предназначен для оформления аренды государственного имущества. Однако местные органы власти, разрабатывая собственные варианты договоров аренды, обычно ориентируются на общегосударственный образец. Поэтому фирмам, арендующим какое-либо коммунальное имущество, тоже следует внимательно изучить этот документ.

Прошлый раз мы приводили текст нового Типового договора , а сегодня попробуем прокомментировать его.

Законодательная основа

Прежняя форма Типового договора была утверждена приказом фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774 и с тех пор ни разу не менялась. Между тем в законодательстве за это время прошло достаточно много серьезных изменений. Прежде всего, с 1 января 2004 года в нашей стране начали действовать новые Гражданский и Хозяйственный кодексы. Вопросы аренды (как, впрочем, и вопросы взаимодействия государства и негосударственных хозяйствующих субъектов) описаны в этих актах во многом иначе, чем на момент издания предыдущей формы договора.

Много раз за эти семь лет вносились изменения и в Закон Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества” (далее - Закон об аренде), причем связаны они не только с общими изменениями в гражданском законодательстве, но и с корректировкой позиции государства в отношении использования его имущества.

Все это привело к необходимости издания новой формы Типового договора. Не будем останавливаться на новшествах чисто формального характера (например, на более подробном указании реквизитов арендодателя и арендатора, а также представляющих эти стороны лиц). Расскажем, что поменялось по существу.

Сведения об арендуемом имуществе

Новым договором предусмотрено, что стоимость арендуемого имущества может подтверждаться не только актом оценки, как раньше, но и отчетом об оценке. Разница между этими документами состоит в том, что первый из них составляется самим арендодателем, а второй - независимым оценщиком.

Согласно Методике оценки объектов аренды, утвержденной Постановлением КМУ от 10.08.95 г. № 629, независимая оценка объекта для расчета арендной платы в обязательном порядке проводится в случае аренды недвижимости. По решению предприятия-арендодателя такая оценка может быть проведена и для другого имущества. Стоимость работ по ее проведению оплачивается по договоренности сторон.

В остальных случаях арендодатель самостоятельно оценивает стоимость своего имущества, фиксируя результаты в акте оценки.

Особенности аренды недвижимости

Поскольку закон по-разному регламентирует операции с движимым и недвижимым имуществом, в новой форме Типового договора некоторые пункты предусмотрены в двух вариантах - отдельно для каждого из этих видов имущества.

Некоторые пункты касаются только недвижимости. Например, если такое имущество сдается в аренду на срок не менее трех лет, то договор аренды подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В этом случае к договору обязательно прилагается соответствующая выписка из Государственного реестра сделок. Приступать к использованию имущества арендатор вправе не ранее даты госрегистрации документа.

Требование о нотариальном удостоверении и регистрации договоров отсутствует в Законе об аренде, однако содержится в ст. 793 и 794 ГК. Там, правда, не указано, кто именно должен оплачивать регистрацию. Как легко можно было предположить, Фонд госимущества возложил эту обязанность на арендаторов.

Как правило, арендованное госимущество остается на балансе арендодателя, где и продолжает амортизировать. Но если в аренду сдаются целые здания и сооружения (именно целые, а не их части), то на время аренды арендатор принимает их на свой баланс. В этом случае, разумеется, амортизационные отчисления начисляются и используются (на восстановление арендованного имущества) арендатором.

Нюансы арендной платы

Величина арендной платы в соответствии с Типовым договором определяется одним из двух способов:

- либо на основании Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной Постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786;

- либо по результатам конкурса, который проводится, если претендентов на аренду несколько.

Второй способ в старой форме договора не упоминался, но это не значит, что здесь что-то изменилось по существу. И раньше кабминовской Методикой предусматривалось, что рассчитанная по ней арендная плата может быть повышена по результатам конкурса.

А вот что действительно изменилось, так это сроки внесения арендной платы. Если раньше она, как правило, вносилась раз в квартал (хотя в конкретных договорах нередко устанавливалась и обязанность упла­чивать ежемесячные авансовые взносы), то теперь арендаторам однозначно предстоит рассчитываться с хозяевами имущества ежемесячно не позднее 15-го числа.

В договоре усилена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы. Если раньше недобросовестный арендатор за просрочку платил только пеню, то теперь договором преду­смотрен также штраф, который уплачивается, если просрочка превысила 3 месяца. Правда, конкретный размер штрафа Типовым договором не установлен (указано лишь, что он рассчитывается от суммы задолженности).

Задаток

Помимо штрафов и пени обязательства арендатора по уплате арендной платы должны быть обеспечены задатком в размере не меньшем, чем плата за первый (базовый) месяц аренды. Вносится такой задаток в течение месяца после подписания договора, но зачитывается в счет арендной платы только за последний месяц или за последние несколько месяцев.

Заметьте, что Фонд госимущества предусматривает только минимальный размер задатка (не меньше платы за первый месяц). Максимум же ограничен весьма своеобразно: в соответствующем месте Типового договора стоит прочерк, куда должно быть вписано количество месяцев, а в скобках указано: “два-три”. Поэтому можно смело предположить, что на местах при составлении конкретных договоров чиновники постараются выжать из этой формулировки все что можно и будут настаивать на уплате задатка в размере трехмесячной* арендной платы.

Если арендатор нарушит свои обязательства - все понятно: задаток, останется у государства. А сверх того арендатор обязан будет возместить бюджету и балансодержателю убытки в сумме превышения над размером задатка. Если никто ничего не нарушит - тоже понятно: задаток, как уже было сказано, пойдет в счет арендной платы последних месяцев. А вот если нарушения допустит арендодатель, то судьба задатка неясна. В договоре, по крайней мере, об этом ничего не сказано. На наш взгляд, прояснить ситуацию может только статья 571 ГК:

“1. Если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора.

Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан возвратить должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.

2. Сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить другой стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер (стоимость) задатка, если иное не установлено договором.

3. В случае прекращения обязательства до начала его исполнения или вследствие невозможности его выполнения задаток подлежит возврату”.

Как видите, почти все эти нормы ГК имеют императивный характер, то есть не предусматривает возможности сторон установить в договоре иные правила, отличные от правил Гражданского кодекса. Единственное исключение - порядок возмещения убытков по обязательству, обеспеченному задатком, но его-то как раз составители Типового договора взяли почти дословно из ГК (правда, лишь по отношению к ситуациям, когда виновник нарушения - арендатор).

Таким образом, в случае нарушения обязательства по вине арендодателя (скажем, если арендуемое имущество не подготовлено к передаче арендатору, вследствие чего исполнение договора стало невозможным) нарушитель обязан не только возвратить арендатору задаток, но и уплатить еще столько же.

Вряд ли госарендодатель, обрадовавшись такому повороту событий, тут же бросится выплачивать несостоявшемуся арендатору двойную сумму задатка. Не исключено, что он будет утверждать, будто задаток - никакой не задаток, а так, аванс в счет будущих платежей, и потому к нему не могут применяться вышеприведенные правила ст. 571 ГК. Но на этот счет ст. 570 ГК дает категоричные указания:

“1. Задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения.

2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет надлежащих с должника платежей, является задатком, она считается авансом”.

В данном случае в Типовом договоре прямо указано, что вносимая сумма - это задаток. Да и другие формулировки договора весьма близки формулировкам ГК и однозначно свидетельствуют именно о такой правовой природе суммы, передаваемой арендатором арендодателю.

Рассмотренная проблема - не единственная свя­занная с задатком. Двусмысленность возникает и в случае досрочного прекращения договора по согласию сторон. Пункты 3.9 и 5.3 Типового договора указывают, что если в такой ситуации сумма уплаченных арендных платежей и задатка превысит сумму, начисленную за фактическое время пользования имуществом, то данное превышение рассматривается как излишняя сумма арендной платы. Раньше такой излишек мог как возвращаться арендатору, так и засчитываться в счет следующих платежей. Теперь же договор предусматривает только второй вариант. Но о каких “следующих платежах” может идти речь, если аренда прекращена?

Здесь тоже следует обратиться к общим нормам гражданского права, точнее - к ст. 1212 ГК, в соответствии с которой лицо, приобретшее имущество (а деньги - это тоже имущество) без достаточных правовых оснований, обязано возвратить это имущество потерпевшему. То есть в случае прекращения договора аренды по согласию сторон та часть задатка, которая не зачтена в состав арендных платежей, должна быть возвращена арендатору.

Напоследок отметим, что в настоящее время Типовой договор говорит только об одном способе обеспечения обязательств - о задатке. Раньше сторонам предоставлялось куда большая свобода выбора. Участники сделки могли договориться об обеспечении обязательств по арендной плате, например, банковской гарантией, залогом имущества или имущественных прав арендатора, правом придержания его продукции или другого имущества. Теперь остался только задаток - самый неприятный для арендатора вид обеспечения, надолго отвлекающий его денежные средства.

Ремонты и улучшения

Ремонты и улучшения арендованного ввиду особой значимости этого вопроса (в том числе для налогообложения) всегда вызывают живой интерес у арендаторов. Законодатель в зависимости от того, какой вид ремонта выполняется, предусматривает разное распределение обязанностей между сторонами. Так в ст. 776 ГК указано:

“1. Текущий ремонт вещи, переданной в наем, проводится нанимателем за его счет, если иное не установлено договором или законом.

2. Капитальный ремонт вещи, переданной в наем, проводится наймодателем за его счет, если иное не установлено договором или законом”.

Законом об аренде “иное” не установлено. В нем (ст. 18-1) фактически воспроизводятся те же нормы, что и в ГК (разумеется, в терминах аренды, а не найма). То есть законодатель предполагал, что, как правило, ремонт, имеющий целью поддержать арендованное имущество в работоспособном состоянии (текущий), осуществляется арендатором. Если же ремонт производится с целью увеличения ожидаемого срока использования имущества (капитальный), то делать его должен собственник-арендодатель за свой счет.**

Фонд госимущества, однако, проигнорировал волю законодателя и в Типовом договоре предписал именно арендатору осуществлять за свой счет капитальный, текущий и другие виды ремонтов арендованного имущества. Такой подход, конечно, не противоречит закону прямо (ведь там указано, что договором могут быть предусмотрены и другие правила осуществления ремонта), но и признать его полностью соответствующим духу закона мы не можем.

Теперь о судьбе улучшений арендованного имущества, если таковые будут произведены арендатором. Прежде всего, та часть улучшений, которая соответствует сумме амортотчислений (то есть в конечном итоге не увеличивает стоимость имущества), является собственностью государства. Разумеется, речь идет о случае, когда объект аренды зачисляется на баланс арендатора и амортизирует в составе его основных средств.

Что же касается улучшений, повышающих стоимость имущества, то отделимые улучшения арендованного имущества, осуществленные арендатором за счет собственных средств, согласно договору принадлежат арендатору, а неотъемлемые - арендодателю. Причем арендодатель может компенсировать арендатору понесенные расходы, а может и не компенсировать (п. 10.8 Типового договора). Вопрос этот решается в процессе заключения договора. Скорее всего, госарендодатели будут стараться в подобных случаях уговорить арендаторов обойтись без компенсации.

В любом случае для проведения ремонтов и улучшений арендатор должен подать соответствующее заявление, а также представить:

- описание предполагаемых улучшений;

- смету расходов на их проведение;

- обоснование целесообразности улучшений;

- предписания органов пожарного надзора и охра­ны труда;

- справку балансодержателя о стоимости объекта аренды согласно данным бухучета на начало текущего года;

- заверенную копию проектно-сметной документации.

Процедура оформления разрешений на проведение ремонтов и улучшений описана в Порядке предоставления арендатору согласия арендодателя государственного имущества на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества, утвержденном приказом Фонда госимущества от 03.10.2006 г. № 1523 и зарегистрированном в Минюсте 18.10.2006 г. за № 1123/12997.

Получение разрешения, конечно, является необходимым условием для компенсации расходов арендатора, однако его наличие отнюдь не гарантирует, что расходы арендатора компенсируются, если требование об этом не будет специально указано в договоре. Добиться же компенсации в судебном порядке не представляется возможным. В Законе об аренде на этот счет сказано, что

“арендатор вправе оставить за собой произведенные им улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда.

Если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства в пределах увеличения в результате этих улучшений стоимости арендованного имущества, определенной в установленном законодательством порядке, которое состоялось в результате таких улучшений, если иное не определено договором аренды”.

Вряд ли будут иметь успех попытки апеллировать к нормам ГК, в ст. 778 которого право арендатора на возмещение стоимости понесенных расходов или на зачет их в счет платы за пользование имуществом установлено без оговорки “если иное не установлено договором”.*** Во-первых, Закон об аренде является специальным нормативным актом по отношению к ГК, а значит, его нормы имеют преимущество перед общими нормами ГК. Во-вторых, в самом ГК (ст. 6) имеется правило о том, что стороны в договоре могут отступить от положений актов гражданского законодательства и урегулировать свои отношения по собственному усмотрению.

Экологический аудит

В типовом договоре появился новый пункт, связанный с экологическим аудитом. Причина появления этого пункта очевидна: с 2004 года в Украине действует Закон Украины “Об экологическом аудите”. Даже странно, что данный пункт не был введен в текст договора раньше.

Итак, если по объекту аренды проведен экологический аудит и в соответствующем отчете содержатся определенные требования или даются рекомендации, то устранением несоответствий должен заниматься арендатор. И не имеет значения, когда именно были нарушены требования экологического законодательства (до начала аренды или после) и кто виновен в этих нарушениях.

Кстати, об экологии. Весьма двусмысленная формулировка появилась в п. 5.7 договора:

“В случае угрозы или наступления чрезвычайных ситуаций, связанных с природной стихией: ураган, землетрясение, сильный снегопад, гололедица и т. п.,- (арендатор обязан) предоставлять своих работников для их предупреждения и ликвидации последствий”.

Двусмысленность состоит в том, что в данном пункте не сделано никаких уточнений насчет количества работников, которых обязан предоставить арендатор, границ территории, где предупреждается стихия и ликвидируются ее последствия, платности или бесплатности такой работы и т. д. Видимо, предполагается, что работники арендатора должны помогать арендодателю в борьбе со стихией, разыгравшейся на территории арендодателя в непосредственной близости от местонахождения арендованного имущества.

Любопытно, однако, что арендодателю никто не вменил в обязанность выделять своих работников в помощь арендатору, если тот пострадает от стихии.

Страхование

В отношении обязательной страховки имущества на время аренды Типовой договор претерпел одно изменение. В старом договоре страхование предусматривалось только в пользу арендодателя. Теперь же стороны имеют возможность выбора: в зависимости от того, какая сторона несет риск случайной гибели или повреждения имущества согласно действующему законодательству, оно должно быть застраховано либо в пользу арендодателя, либо в пользу арендатора.

Заметим, что по умолчанию риск гибели или повреждения несет арендодатель (ст. 24 Закона об аренде). Правда, в этом месте Закон дает оговорку: “если иное не установлено договором аренды”. Однако Типовым договором специальной нормы об этом не предусмотрено. Поэтому при заключении конкретного договора аренды, если в его текст не будет внесено соответствующее изменение, арендатору придется застраховать имущество в пользу арендодателя.

Субаренда и распоряжение арендованным имуществом

В старом договоре был п. 6.2, разрешавший арендатору с согласия арендодателя продавать, обменивать, давать взаймы, другим способом распоряжаться материальными ценностями, входящими в состав арендованного имущества, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу.

Теперь право на субаренду вынесено в отдельный пункт, причем в нем указано, что плата за субаренду, превышающая арендную плату, установленную для самого арендатора, в сумме превышения направляется в госбюджет.

Кроме того, из пункта о распоряжении арендованным имуществом составители Типового договора исключили возможность передачи прав арендатора другому лицу (по существу прежняя норма позволяла сменить арендатора без подписания нового договора аренды).

Кстати, в отношении арендодателя аналогичная норма сохранилась. В полном соответствии с гражданским законодательством переход права собственности на арендованное имущество от арендодателя к третьему лицу не является основанием для изменения условий договора или его прекращения. То есть арендатору нечего беспокоиться об условиях договора аренды, если арендуемое имущество перейдет от одного госсобственника к другому госсобственнику. Исключение составляют случаи, когда арендованное имущество приватизируется.

Контроль за арендованным

Право арендодателя контролировать состояние сданного в аренду имущества никогда не ставилось под сомнение, но никогда и не расписывалось подробно в действующем законодательстве. Между тем порядок осуществления такого контроля является одним из существенных условий договора аренды (ст. 10 Закона об аренде). И вот теперь Фонд госимущества сделал очень важное уточнение: контроль осуществляется “путем визуального обследования с составлением акта обследования”.

Эта норма должна помешать недобросовестным арендодателям донимать своих арендаторов постоянными проверками. Как вы понимаете, нетрудно организовать посещение арендатора группой арендодательских сотрудников, которые начнут обмерять, взвешивать, требовать остановки и разборки, например, станков на предмет их правильной эксплуатации и сохранности. Ну, а после нескольких таких посещений, в результате которых работа арендатора будет останавливаться на несколько часов каждый раз, этот арендатор сам попросит расторгнуть договор.

Ограничив возможности контроля исключительно визуальным обследованием (пришли, посмотрели - всё на месте - и ушли), Фонд госимущества не только позаботился об интересах арендатора, но и несколько уменьшил возможности для коррупции.

В конце концов, более тщательно имущество можно будет обследовать во время приемки его от арендатора по окончании аренды. Тогда-то и будут выявлены скрытые дефекты, не замеченные при простом осмотре.

Прекращение аренды и возврат имущества

Как и прежде, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора после истечения срока его действия в течение месяца договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Но теперь для такого продления, во-первых, необходимо подписать дополнительное соглашение, а во-вторых - получить разрешение органа, уполномоченного управлять объектом аренды.

В случае расторжения договора арендатор обязан в течение трех дней передать имущество арендодателю (балансодержателю) по акту приемки-передачи. При этом составить акт должен арендатор.

Если передача имущества не состоялась в указанный срок, то арендодатель вправе требовать неустойку. Исходя из формы договора можно предположить, что неустойка будет выражена в твердой сумме, а не в процентах или в виде формулы (в п. 10.11 договора в месте, где должен быть указан размер неустойки, стоит прочерк без всяких уточняющих пометок). В связи с этим заметим, что статья 785 ГК говорит в данном случае о сумме неустойки, равной двойной оплате за пользование имуществом в течение периода просрочки.

И еще одно важное обстоятельство: последним днем оплаты по договору считается день возврата имущества арендодателю по акту приемки-передачи, а не день окончания действия договора. Таким образом, если арендатор затянет передачу объекта аренды его владельцу, он будет вынужден заплатить тому и арендную плату, и неустойку. А если при этом случилась просрочка платежа - то и пеню за просрочку.

Как видите, в целом новая форма договора предполагает гораздо более жесткие условия для арендатора. А что поделаешь? Правила-то игры диктует государство!

______________________

* А то и больше. Ведь где “два-три” - там и “три-четыре”.

** Такой подход следует признать логичным, тем более что и в бухгалтерских стандартах используется аналогичный подход: текущие ремонты относятся на расходы деятельности, а капитальные - на увеличение стоимости основных средств.

*** Если улучшения имущества сделаны с согласия арендодателя.

Сергей Коваль, Светлана Зайцева

Газета “Фортекс” № 36-37/2007 (№ 244-245), от 23.09.2007 г.

Документи що посилаються на цей