Аргументы в пользу невозможности одностороннего изменения
арендодателем условий договоров аренды государственного
и коммунального имущества
Насчет передергивающего законодательство Госкомпредпринимательства, считающего невозможным пересмотр договоров гос/комаренды по требованию одной стороны (арендодателя), мы не зря ранее уже к такому передергиванию высказались в том ключе, что вообще-то дело темное и мутное, поэтому поживем-посмотрим.
Дело в том, что теоретически-юридически шансы арендаторов отстоять свою позицию (“Что написано (в договоре) пером, то не вырубишь и топором (в виде полунезаконного Закона о Госбюджете-2007)”) малы отнюдь не так, как может показаться изначально.
И говорить будем даже не о здравом смысле, обязанном работать в стране, претендующей на европейскость (поверили, вложились, раскрутились, а потом оказалось, что условия совсем иные - Родина передумала,- и вся деятельность оказывается нерентабельной).
Не будем приводить и более подходящий для нашей страны неправовой аргумент - об элементарном беспределе (“решая вопрос”, дали за одни ставки арендной платы, а теперь выясняется, что бравшие - брать брали, но ни за что не отвечают и ставки будут вовсе не те. Это ж как при такой безответственности работать и кого убивать?..).
Нет, вместо всего этого мы полезем внутрь самих законов и поколупаемся там.
Действительно, экономя бумагу и чернила, бережливый Г. Билоус из Госкомпредпринимательства немножко оборвал цитату из ГК, чуток подрезав статью 525 в нужном (нам всем) месте и проглотив то, что не допускается одностороннее изменение условий обязательства именно “если иное не установлено договором или законом”.
Но, во-первых, обратим внимание на слово “законом” (а не “законодательством”, что было бы шире) - то есть всяческие Постановления Кабмина (типа от 27.12.2006 г. № 1846*) отсекаются сразу.
Во-вторых же, давайте вдумаемся: а что такое “иное”? Тут не сказано, что не допускается, кроме как законом. То есть речь не идет даже о том, что как-то иначе (теми же Постановлениями или, к примеру, письмами еtc.) односторонне менять условия нельзя, а вот законом - дескать, так менять можно.
Речь о другом: на уровне закона может быть установлено правило, определен принцип, в соответствии с которым в неких таких-то ситуациях одностороннее изменение все же допускается. То есть в законе должно быть не само изменение (оно-то как раз и запрещено статьей 525 ГК), а исключение в виде перечня случаев/ситуаций, когда такое изменение возможно, каковое исключение-перечисление непрямого действия самим изменением, под это исключение подходящим, еще должно дополняться.
А теперь оценим с указанной позиции пресловутую статью 118 из Закона о Госбюджете-2007:
“Статья 118. Установить, что в 2007 году передача в аренду государственного и коммунального имущества осуществляется исключительно на конкурсных началах. Арендная плата за государственное и коммунальное имущество определяется в соответствии с ее рыночной стоимостью в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
Предоставить право Кабинету Министров Украины утверждать индикативные ставки арендной платы для государственного и коммунального имущества, передаваемого в аренду в городах областного значения, городах Киеве и Севастополе.
Договоры аренды государственного и коммунального имущества, заключенные до 1 января 2007 года (кроме договоров на аренду государственного и коммунального имущества, заключенных бюджетными учреждениями, Пенсионным фондом Украины и его органами, а также в отношении целостных имущественных комплексов), а шестимесячный срок подлежат обязательному пересмотру а соответствии с установленной нормой.
Договоры о совместной деятельности, заключенные государственными предприятиями до 1 января 2007 года, подлежат обязательному пересмотру в двухместный срок на соответствие оценки стоимости переданного государственного имущества его рыночной стоимости и обеспечению соответствующей прибыльности такого имущества”.
И где же тут установление случаев допустимости одностороннего изменения? Нет, попытка самого изменения в самом деле есть, но мы договорились, что необходимо не это, а требуемое “иное” в виде указания на ситуации возможного одностороннего изменения. Но никакая односторонность здесь вообще не упомянута! Она (может, в виду-то и имеемая) стыдливо прикрыта словами о том, что договоры-де “подлежат обязательному пересмотру”.
И всё!
Где написано, что пересмотру одним?
Где долгожданное исключение, что хоть тогда-то нельзя, но вот тогда-то одному (именно одному!) менять можно?
Вместо этого - просто пересмотр!
Ну пересмотрели, перелистали, перечитали, ни до чего не договорились, а соответствие новой норме осуществили посредством полного включения текста статьи 118 в договор, все равно обязательства из нее вытекают только для Кабмина, - и что дальше?
В этом смысле ч. 2 статьи 21 Закона “Об аренде государственного и коммунального имущества” несколько гаже:
“Размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон, если по не зависящим от них обстоятельствам существенно изменилось состояние объекта аренды, а также в других случаях, установленных законодательными актами Украины”.
Однако сопоставим ее с ч. 4 ст. 10 того же Закона (на которую сослался умный Г. Билоус):
"Условия договора аренды являются действующими на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения (приведения в соответствие с настоящим Законом) законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора".
И коль здесь имеется некоторое противоречие, зададимся вопросом: а какая же из этих статей - более специальная и потому должна действовать в данном случае?
На наш взгляд, ст. 21, где говорится о требованиях одной из сторон, а значит - как об ухудшениях для арендатора, так и об улучшениях для него, является как раз более общей, а вот ст. 10, особо выделяющая из этих двух случаев только ухудшение, - более специальной.
Выдвинем противоположную версию: что общее правило - ст. 21 - менять договор по требованию одной из сторон разрешает (да и то - речь о самом факте изменения, а не о количественных параметрах!!!), а более специальная норма ст. 10 это правило (как видим, тоже внятное не очень) для частного случая - ухудшения положения арендатора - чудесно дезавуирует. Оставляя, таким образом, лишь улучшения (требовать которых ради арендатора вправе не только он сам, но и озабоченный его благом партнер-арендодатель).**
Аналогичным образом решается вопрос и со все той же ст. 525 ГК, опять-таки говорящей о любом одностороннем изменении (то есть какая бы сторона его ни желала), а не только об ухудшающем арендаторовы условия, и потому являющейся более общей.
Не говорим уже о том, что в споре, кто специальнее, всяческие Кодексы (заведомо общие) перед Законами (заведомо специальными) обязаны пасовать,
Заметим попутно, что в очень похожей ситуации - с арендой земли (а арендная плата за землю фактически имеет высокий статус земельного налога!) - даже ГНАУ поступила весьма аккуратно, мудро упомянув - на всякий случай - насчет взаимного согласия сторон и нигде в своем письме необходимости такого согласия опровергать не рискнула!
Так что те, в чьей жизни всегда есть место подвигу (подвигу ради себя), шансы отстоять приоритет арендных ставок из договора имеют.
Остальные же имеют другое, а именно - право согласиться с незаконными притязаниями Родины/громады, подговоренной Кабмином. Следует, однако, осознавать, что делают они это, по сути, добровольно, из благородного патриотизма. На что авторы ст. 118 Госбюджета-2007 и рассчитывали - см. в нашем заголовке “полный” вариант фразы насчет подвига (совершаемого уже ради них)...
_______________________
* См. Методику расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества (с приложениями 1 и 2), утвержденную Постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786, кодифицированную с учетом изменений, внесенных Постановлением КМУ от 27.12.2006 г. № 1846.
** Возможен, правда, и подход, согласно которому специальное норма та, где говорится именно о размере арендной платы, а не о вообще условиях аренды. Однако даже при этом подходе в ч. 2 статьи 21 специально для арендной платы говорится лишь о том, что данный Закон в ее отношении просто не сильнее других, которые, таким образом, продолжают для нее действовать, но не о том, что эти другие еще и “перебивают” общие нормы данного Закона, - на такое “специальность” ч. 2 ст. 21 явно не тянет.
Да, о требованиях других законов в отношении арендной платы мы говорим на равных - как и о требованиях данного Закона, - но на признании этого специальный характер упомянутой части упомянутой статьи себя и исчерпывает: для остального “чужие” законы не работают вовсе, а вот для арендной платы они действуют. Но даже став вровень с нормами данного Закона, отменять его прямой запрет “чужие” нормы не могут.
“Бухгалтер” № 40, октябрь (IV) 2007 г.
Подписной индекс 74201