Оподаткування продажу
нерухомості підприємцем-єдинником
ЗАПИТАННЯ: Приватний підприємець – платник єдиного податку здійснює купівлю та продаж нерухомого майна. У договорах купівлі-продажу зазначено, що власником нерухомого майна є фізична особа – підприємець. У який спосіб оподатковується продаж такого майна?
ВІДПОВІДЬ: Відповідно до Закону України “Про податок з доходів фізичних осіб” від 22.05.2003 Р. № 889-IV (далі – Закон № 889) об'єктом оподаткування є будь-який дохід, нарахований (виплачений) на користь платника податку протягом звітного податкового періоду, до складу якого, зокрема, належать доходи від продажу нерухомого майна, розташованого на території України (абз. “є” п. 1.3 Закону № 889).
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб від продажу об'єктів нерухомого майна регламентується ст. 11 Закону № 889. Згідно з Прикінцевими положеннями Закону № 889 та відповідними змінами, внесеними до нього, дію ст. 11 було призупинено на 2004-2006 роки. Тобто протягом 2004-2006 років доходи, одержані фізичними особами від продажу (міни) об'єктів нерухомості, не підлягали обкладанню податком з доходів. Водночас відповідно до змін, внесених Законом України “Про внесення змін до Закону України “Про податок з доходів фізичних осіб” щодо оподаткування спадщини” від 19.01.2006 р. № 3378-IV, ст. 11 у новій редакції набула чинності з 1 січня 2007 року.
Отже, починаючи з 01.01.2007 р. дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовано такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на цій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 квадратних метрів.
У разі якщо площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1% від вартості такого об'єкта нерухомого майна.
Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більше ніж одного із зазначених вище об'єктів нерухомості або від продажу об'єкта нерухомості іншого, ніж зазначено вище, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 7.2 Закону № 889 (5%).
У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу об'єкта незавершеного будівництва.
Дохід від продажу об'єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати цю оцінку відповідно до законодавства (на сьогодні - бюро технічної інвентаризації).
Сума податку має самостійно сплачуватись продавцем до нотаріального посвідчення угоди купівлі-продажу через установи банків у сумі, визначеній податковим агентом. При здійсненні операцій з відчуження об'єктів нерухомого майна в порядку, передбаченому ст. 11 Закону № 889, податковим агентом є нотаріус, який посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку сторонами договору. Нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про цей договір податковому органу у строки, встановлені законом для податкового кварталу.
Крім цього, слід зазначити, що порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно роз'яснено листом Міністерства юстиції України від 11.01.2007 р. № 19-32/2. Відповідно до ст. 318 Цивільного кодексу України (доиіі - ЦК.) суб'єктами права власності є український народ та інші учасники цивільних відносин, визначені ст. 2 ЦК (фізичні та юридичні особи). Суб'єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. ЦКне передбачено такого суб'єкта права власності, як фізична особа - підприємець. Набуття такого статусу дозволяє здійснювати лише господарську діяльність. Так, Господарським кодексом України (далі - ГК) передбачено, що учасниками відносин у сфері господарювання можуть бути суб'єкти господарювання (ст. 2 ГК), в свою чергу суб'єктами господарювання згідно зі ст. 55 ГК є громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які здійснюють господарську діяльність та зареєстровані відповідно до закону як підприємці.
Таким чином, право власності на нерухоме майно повинно реєструватися за фізичною особою, а не за фізичною особою - підприємцем.