Уплата государственной пошлины при заключении
предварительных и основных договоров купли-продажи
ВОПРОС: Каков порядок взимания государственной пошлины при заключении предварительных и основных договоров купли-продажи недвижимости?
ОТВЕТ: Взимание государственной пошлины в Украине регулируется Декретом КМ Украины “О государственной пошлине” от 21.01.93 г. № 7-93 с соответствующими изменениями и дополнениями (далее - Декрет). Порядок ее вычисления и уплаты - Инструкцией о порядке вычисления и уплаты государственной пошлины, которая утверждена Приказом ГГНИУ от 22.04.93 г. № 15 и зарегистрирована в Министерстве юстиции Украины 19.05.93 № 50 (далее - Инструкция).
Статьей 1 Декрета установлено, что плательщиками государственной пошлины на территории Украины являются физические и юридические лица за совершение в их интересах действий и выдачу документов, которые имеют юридическое значение, уполномоченными на то органами.
Перечень наименований документов и действий, за которые платится государственная пошлина, приведен в ст. 2, а размеры ставок государственной пошлины - в ст.3 Декрета.
В соответствии со ст. 635 Гражданского кодекса Украины № 435-IV от 16.01.2003 г. (далее - ГКУ) предварительным является договор, стороны которого обязываются на протяжении определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Существенные условия основного договора, которые не установлены предварительным договором, согласовываются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства. Обязательное нотариальное заверение предварительного договора законодательством не предусмотрено и осуществляется только при согласии сторон.
Согласно пп. “е” п. 3 ст. 3 Декрета за нотариальное заверение договоров, которые не подлежат оценке, государственная пошлина взимается в размере 0,05 необлагаемого минимума доходов граждан. Причем обратите внимание, что с 1 января 2008 года в соответствии с Законом Украины “О внесении изменения в статью 3 Декрета Кабинета Министров Украины “О государственной пошлине” относительно учредительных документов” № 811-V от 22.03.2007 г. этот размер будет составлять 1 необ-лагаемый минимум доходов граждан.
В соответствии со ст. 657 ГКУ договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации.
Нотариальное заверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества осуществляется по местонахождению указанного имущества (ст. 55 Закона Украины “О нотариате” от 02.09.93 № 3425-XII (далее - Закон № 3425).
За заверение договоров отчуждения жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домов, гаражей, а также других объектов недвижимого имущества, которые находятся в собственности гражданина, которые осуществляет такое отчуждение, согласно пп. “а” п. 3 ст. 3 Декрета государственная пошлина взимается в размере 1% суммы договора, но не меньше одного необлагаемого минимума доходов граждан, с учетом пункта 48 Инструкции.
Согласно ст. 628 ГКУ стороны имеют право заключить договор, в котором содержатся элементы разных договоров (смешанный договор). К отношениям сторон в смешанном договоре применяются в соответствующих частях положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если другое не установлено договором или не следует из сути смешанного договора.
Учитывая отмеченное, при заключении предварительного договора одним из его элементов может быть положение об уплате покупателем в соответствии со статьями 570 - 571 ГКУ суммы авансового платежа (задатка) в счет уплаты продавцу оговоренной суммы договора.
За нотариальное заверение смешанных предварительных договоров государственная пошлина должна взиматься согласно пп. “д” п. 3 ст. 3 Декрета, как с договоров, которые подлежат оценке.
При заключении и нотариальном заверение основного договора купли-продажи недвижимости, государственная пошлина, уплачена за нотариальное заверение предварительного смешанного договора, возврату не подлежит, однако засчитывается к уплате суммы государственной пошлины за нотариальное заверение основного договора, если в таком основном договоре стороны сделают ссылку на заключенный предварительный договор и укажут сумму уже оплаченного авансового платежа (задатка).
Одновременно сообщаем, что в соответствии со ст. 31 Закона № 3425 частные нотариусы за совершение нотариальных действий взимают плату, размер которой определяется по договоренности между нотариусом и гражданином или юридическим лицом. Кроме того, Указом Президента Украины “Об упорядочении взимания платы за совершение нотариальных действий” от 10.07.98 г. № 762/98 установлено, что размер платы, которая взимается за совершение нотариальных действий частными нотариусами, не может быть меньше размера ставок государственной пошлины, которая взимается государственными нотариусами за аналогичные нотариальные действия.
“Бухгалтерия. Налоги. Бизнес.” № 22, 8 июня – 14 июня 2007