Аренда недвижимого госимущества:
а кто же арендодатель?
Когда ХК Украины только вступил в силу, многие юристы, да и не только они, находились в состоянии замешательства. Ведь многие его положения противоречили не только его “собрату”- ГК Украины, но и иным действующим законодательным актам. Часть этих нестыковок не устранена и по сей день. Одна из таких коллизий до сих пор существует между ХК Украины и Законом № 2269 в части того, кто и при каких условиях может выступать арендодателем недвижимого имущества государственных предприятий, учреждений, организаций.
Так, согласно ст. 5 Закона № 2269, государственные предприятия вправе без согласования с Фондом государственного имущества, его территориальными отделениями (представительствами), иными уполномоченными органами передавать в аренду недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения), общая площадь которого не превышает 200 кв. м. Соответственно, если же общая площадь недвижимого имущества будет превышать 200 кв. м, то предприятие вправе передавать его в аренду по согласованию с вышеуказанными органами.
Между тем, в ст. 287 ХК Украины указано, что арендодателем недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, могут выступать Фонд государственного имущества Украины либо же его региональные отделения. Из конструкции ст. 287 ХК Украины следует, что применительно к государственному (коммунальному) недвижимому имуществу государственные (коммунальные) предприятия могут выступать арендодателями при наличии двух условий:
- недвижимое имущество должно находиться в собственности Автономной Республики Крым либо же в коммунальной собственности;
- передача в аренду такого имущества предприятием должна быть согласована с органами, уполномоченными управлять имуществом Автономной Республики Крым либо коммунальной имуществом автономной республики Крым.
Следовательно, статья 287 ХК Украины не дает права государственным предприятиям, учреждениям, организациям выступать арендодателями недвижимого имущества независимо от его площади. Поэтому налицо противоречие, существующее между ХК Украины и Законом № 2269. И, несмотря на то, что Фонд государственного имущества Украины в своем письме от 16.01.2007 г. № 10-16-365 указал на то, что государственные предприятия могут выступать арендодателями недвижимого имущества площадью до 200 кв. м, не исключена вероятность возникновения в дальнейшем споров по указанным основаниям между Фондом государственного имущества Украины (его региональными отделениями, представительствами) и государственными предприятиями.
Поэтому ниже мы приведем аргументы, которые, по нашему мнению, помогут государственным предприятиям отстоять свое право выступать арендодателями недвижимого имущества площадью до 200 кв. м.
Для начала обратимся к общей теории права. Если следовать ее положениям, то можно прийти к выводу о том, что в рассматриваемой нами ситуации нормы Закона № 2269 имеют по отношению к ХК Украины приоритет. Во-первых, Закон № 2269 по отношению к ХК Украины является специальным законом, который более подробно прописывает механизм и порядок аренды государственного (коммунального) имущества. А как известно, нормы специального закона имеют приоритет по отношению к положениям закона общего. Во-вторых, изменения в ст. 5 Закона № 2269, конкретизирующие условия относительно того, что предприятие может быть арендатором недвижимого государственного и коммунального имущества, именно общая площадь которого не превышает 200 кв. м, вступили в силу 27.07.2004 г1, т.е. уже в период действия ХК Украины. Если предположить, что нормы ХК Украины имеют приоритет по отношению к Закону № 2269, то принятие указанных выше изменений не имело биологического смысла.
К сожалению, на сегодняшний день еще не сформированы судебные прецеденты относительно разрешения рассматриваемой коллизии. Однако наша позиция относительно приоритетности норм Закона № 2269 основывается также на примере из судебной практики в отношении преодоления сходной по своей сути правовой коллизии, но уже в сфере земельных отношений - коллизии относительно обязательности нотариального удостоверения договора аренды земли. Так, согласно ст. 290 ХК Украины, запрещается аренда земли на основании договора, который нотариально не удостоверен. Между тем, ст. 14 Закона об аренде земли говорит о том, что договор аренды земли может быть нотариально удостоверен по желанию одной из сторон. Т.е. данная норма Закона об аренде земли говорит о необязательности нотариального удостоверения договора аренды земли. Кроме того, изменения в Закон об аренде земли, благодаря которым отменено обязательное нотариальное удостоверение договора аренды, вступили в силу 05.11.2003 г.2, т.е. также уже в период действия ХК Украины. В связи с этим в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 14.07.2005 г. № 10/27 отмечается, что в случае конфликта норм ХК Украины и Закона об аренде земли приоритет имеют последние, поскольку соответствующие изменения в Закон об аренде земли были внесены позднее, уже после вступления в силу ХК Украины. Данную позицию суда в полной мере можно применить и по отношению к рассматриваемой нами коллизии между ХК Украины и Законом № 2269. Кроме того, говоря о применении общей теории права, следует упомянуть и постановление Верховного Суда Украины от 26.06.2007 г. В этом постановлении была проанализирована коллизия между Законом о НДС и Законом о Госбюджете-2004 в части отмены льгот по уплате НДС. В итоге, Верховный Суд Украины пришел к выводу о том, что нормы Закона Украины “О государственном бюджете Украины на 2004 год” имеют приоритет по отношению к Закону Украины “О налоге на добавленную стоимость”, поскольку данный Закон является специальным, и к тому же он был принят позднее.
Поэтому, подводя итог всему вышесказанному, можно сделать вывод о том, что несмотря на присутствие в ХК Украины ограничений, предусмотренных ст. 287, государственные предприятия, учреждения, организации, могут в случае возникновения спора с органами приватизации, отстоять свое право выступать арендодателями недвижимого имущества на условиях, закрепленных в Законе № 2269.
Список использованных нормативно-правовых актов
ГК Украины - Гражданский кодекс Украины
ХК Украины - Хозяйственный кодекс Украины
Закон № 2269 - Законом Украины от 10.04.1992 г. № 2269-ХII “Об аренде государственного и коммунального имущества”
Закон об аренде земли - Закон Украины от 06.10.1998 г. № 161-XIV “Об аренде земли”
Закон о НДС - Закон Украины от 03.04.1997 г. № 168/97-ВР “О налоге на добавленную стоимость”
Закон о Госбюджете-2004 - Закон Украины от 27.11.2003 г. № 1344-IV “О государственном бюджете Украины на 2004 год”
1 Данные изменения были внесены Законом Украины от 29.06.2004 г. № 1905-IV “О внесении изменений, в Закон Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”.
2С этой даты вступил в силу Закон Украины от 02.10.2003 г. № 1211-IV “О внесении изменений в Закон Украины “Об аренде земли” “, благодаря которому данный Закон был изложен в новой редакции.
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 1-2 (627-628), 14 января 2008 г.
Подписной индекс 40783