Комментарий к Обзорному письму
Высшего хозяйственного суда Украины
от 30.11.2007 г. № 01-8/918
“О некоторых вопросах практики разрешения споров,
связанных с арендой земельных участков”
Письма, которые рассылаются высшими судебными органами на места, представляют большой интерес для многих предприятий и предпринимателей, поскольку в них не только сообщается о конкретных судебных делах, но и даются общие указания местным судьям, как решать аналогичные споры. К сожалению, читать подобные документы довольно затруднительно (если, конечно, вы не юрист) из-за специфической юридической терминологии.
Мы решили открыть в газете новую рубрику “Дела судебные”, где будем приводить наиболее интересные документы такого типа. Ну а в комментарии попробуем коротко изложить самую суть каждого вопроса, переведя его с судейского языка на “общечеловеческий”.
Итак, в данном письме Высшего хозяйственного суда рассмотрены пять конкретных дел.
1. Ситуация: местный совет принял решение о передаче земельного участка в аренду. Предприятие и этот совет заключили договор аренды. Но затем местный совет отменил свое решение, в результате чего встал вопрос о действительности договора. Заметим, что суд первой инстанции, как и апелляционный суд, приняли решение в пользу предприятия, признав договор аренды действительным. И только кассационная инстанция (то есть ВХС) постановила, что отмена первоначального решения местного совета влечет признание недействительным договора, заключенного на основании данного решения.
Таким образом, арендаторы государственной и коммунальной земли находятся под дамокловым мечом: стоит местным властям признать свое прежнее решение недействительным - и договор аренды будет отменен. Поэтому так важно, чтобы подобные решения принимались с соблюдением всех формальных и процедурных требований. Строгое соответствие форме и процедуре, как правило, существенно затрудняет отмену таких решений.
2. Ситуация: предприятие арендовало у местного совета земельный участок, однако на нем расположено летнее кафе какого-то частника. С разрешения местных властей предприятие заключило договор субаренды с частным предпринимателем - собственником кафе. Правда, регистрировать договор субаренды стороны не стали. Затем арендаторы земли потребовали, чтобы предприниматель убрал свои постройки с их территории, дабы они сами могли использовать участок по целевому назначению, указанному в договоре аренды, то есть для организации летнего кафе.
Суд в данной ситуации в конечном счете принял сторону предприятия, признав, что незарегистрированный договор субаренды, на который ссылался предприниматель, не имеет юридической силы.
Так что примите к сведению: если какой-либо договор требует особой процедуры его заключения (регистрации в государственном органе, нотариального удостоверения, согласования с каким-нибудь органом власти и т. п.), то данную процедуру нужно выполнить до самого конца, иначе вас могут жестоко “кинуть”.
Это судебное дело интересно еще и тем, что в нем тщательно проанализированы понятия “использование земельного участка по целевому назначению” и “использование земельного участка в соответствии с условиями договора”. Если на вашем предприятии имеется юрист, покажите ему этот материал. Не исключено, что когда-нибудь это поможет ему отстоять ваши интересы в суде.
3. Ситуация: горсовет предоставил предприятию земельный участок в долгосрочную аренду под размещение АЗС с комплексом обслуживания автотранспорта. Арендатор, однако, к строительству АЗС не приступил. На этом основании горсовет счел участок не используемым по целевому назначению и потребовал расторжения договора.
В данном споре суд встал на сторону предприятия. Выяснилось, что в договоре аренды не были указаны конкретные сроки завершения строительства АЗС. К тому же арендатор смог подтвердить свое намерение построить АЗС некоторыми документами (согласованием с управлением градостроительства и архитектуры, заключением Института гигиены и медицинской экологии). Собственно, само строительство не состоялось (по крайней мере, формально) лишь потому, что госуправлением экологии природных ресурсов области было принято решение о его временном запрете.
Важнее всего в этой ситуации оказалось все-таки отсутствие конкретных сроков в договоре аренды земли. Именно оно стало решающим аргументом для судей кассационной инстанции.
Итак, если вы арендуете земельный участок, обращайте особое внимание на указанные в договоре сроки, в течение которых следует приступить к использованию участка по целевому назначению. При отсутствии таких сроков вы можете, в принципе, оставлять землю законсервированной сколь угодно долго. Правда, для надежности желательно сделать хотя бы какие-то шаги, свидетельствующие как минимум о вашем намерении использовать участок.
4. Ситуация: предприятие решило заняться застройкой определенного участка, принадлежащего горсовету. Для этого был заключен договор резервирования земельного участка, в соответствии с которым горсовет обязывался предоставить застройщику преимущественное право при заключении договора аренды данного участка. Предприятие подготовило всю необходимую документацию, разработало и согласовало проект, но горсовет отдавать этот участок в аренду отказался. В результате предприятие попросило суд принудить городскую власть к заключению договора.
Увы, дело было предприятием проиграно, поскольку городской совет - это выборный орган, самостоятельно принимающий решения путем голосования, и принудить его к принятию того или иного решения ни один суд не в состоянии.
Отсюда вывод: не стоит доверять никаким обещаниям органов местного самоуправления и уж тем более не стоит тратить деньги на подготовку к строительству, если у вас нет твердой уверенности в том, что участок по строительство будет вам предоставлен.
5. Ситуация: предприятие арендовало участок для размещения на нем рынка. Срок договора аренды - 5 лет. По истечении этого срока горсовет потребовал снести все строения, возведенные арендатором, и освободить участок. Арендатор же начал доказывать, что договор аренды автоматически продлен на тот же срок и тех же условиях.
Предприятие эту тяжбу проиграло, поскольку, как выяснилось, местный совет не принял соответствующего решения о продлении договора. Вывод ясен: если участок арендуется вами на небольшой срок, то, начиная на нем строительство, вы рискуете лишиться всего построенного. Принудить местный совет к продлению договора суд не сможет (в этом смысле ситуация аналогична предыдущей).
Вариантов здесь два: следует либо вносить в договор аренды пункт об автоматическом его продлении при отсутствии возражений сторон, либо добиваться аренды на более-менее длительный срок (максимальный срок аренды земли государственной и коммунальной собственности в настоящее время составляет 50 лет).
К сожалению, без ответа остался другой вопрос: как все-таки следует поступить с размещенными на участке строениями - ведь горсовет потребовал сноса этих объектов. Высший хозяйственный суд ушел от решения этой проблемы, указав на недостаточность материалов дела и вернув его в местный суд на повторное рассмотрение.
Сергей Коваль,
юрист
Газета “Фортекс” № 06/2008 (№ 266), от 01.02.2008 г.