Налоговый кредит по ипотечному кредитованию
Согласно Закону о налоге с доходов физлиц заемщики, выплачивающие ипотечный кредит, имеют право на льготы в налогообложении их доходов. Им предоставляется налоговый кредит. Налоговому кредиту посвящена ст.5 Закона о налоге с доходов физлиц. Пункт 5.3 этой статьи содержит исключительный перечень расходов, которые могут быть включены в состав налогового кредита (рис. 1).
С рисунком 1 можна ознакомиться, обратившись в отдел "Консультант".
Это такие расходы, как:
1) часть суммы процентов по ипотечному кредиту, рассчитываемая с использованием коэффициента К = 100/ФП, где ФП - фактическая площадь приобретенного жилья, кв.м. Если К больше единицы, то в состав кредита включается вся сумма процентов по кредиту;
2) пожертвования благотворительным организациям Украины в размере не менее 2 % и не более 5 % от суммы общего налогооблагаемого дохода за год;
3) оплата за обучение в ВУЗах, техникумах и ПТУ (как самого налогоплательщика, так и его родителей, жены/мужа, детей), но не более 690 грн в 2007 году (830 грн. в 2008 году) за месяц обучения. Данные расчеты получены согласно пп. 6.5.1 ст. 6 Закона о налоге с доходов физлиц. Сумма возмещения не может превышать произведения размера месячного прожиточного минимума, установленного на 1 января отчетного налогового года (в Госбюджете), на коэффициент 1,4. Так, в 2007 году - 492 грн х 1,4 = 690 грн; в 2008 году - 592 грн х 1,4 = 830 грн;
4) оплата медицинских услуг по лечению налогоплательщика либо его родителей, жены/мужа, детей, кроме расходов на:
- косметическое лечение, в том числе косметическую хирургию и протезирование (последнее не включается в том случае, если проводится не по медицинским показаниям);
- водолечение и гелиотерапию, не связанные с лечением хронических заболеваний;
- лечение и протезирование зубов с использованием драгметаллов, гальванопластики и фарфора;
- аборты, за исключением проводимых по медицинским показаниям;
- операции по изменению пола;
- лечение венерических заболеваний, кроме СПИДа и заболеваний, причиной которых стало заражение неполовым путем;
- лечение табачной и алкогольной зависимости;
- клонирование человека либо его органов;
- приобретение лекарств, медицинских средств и приспособлений, которые не подпадают под перечень жизненно необходимых (утвержден Постановлением КМУ от 29.03.2006 г. № 400);
5) выплаты налогоплательщика по договорам долгосрочного страхования жизни, негосударственного пенсионного обеспечения, по пенсионному контракту с негосударственным пенсионным фондом, а также взносы на пенсионные счета в банках (как самого налогоплательщика, так и его родителей, жены/мужа, детей), но не более чем за каждый месяц:
- 690 грн (830 грн в 2008 году) - на самого налогоплательщика;
- 345 грн (415 грн в 2008 году) - на его родителей, жену/мужа, детей, т.е. в размере 50 % от суммы, рассчитанной на самого налогоплательщика (пп. 5.3.5 п.5.3 ст. 6 Закона о налоге с доходов физлиц);
6) расходы на искусственное оплодотворение и оплату стоимости государственных услуг, связанных с усыновлением ребенка.
Право на получение налогового кредита по ипотечному кредитованию предоставляется гражданину Украины, имеющему идентификационный номер, при условии, что такое жилье согласно его паспортным данным является основным местом жительства.
По своему определению, налоговый кредит - это суммы понесенных плательщиком налога расходов, на которые ему разрешается уменьшить свой налогооблагаемый доход в виде заработной платы по итогам года. То есть налоговый кредит может быть предоставлен только в пределах заработной платы за прошедший год. Правом на налоговый кредит по ипотечному жилищному кредитованию можно воспользоваться ежегодно на протяжении 10 лет с момента приобретения или начала строительства жилья и только по одному объекту недвижимости.
Например, в течение определенного времени у гражданина Украины были затраты, дающие право на налоговый кредит. Допустим, что он оплачивал обучение сына или дочери в высшем учебном заведении. Гражданин заполняет налоговую декларацию, подтверждает затраты документами, и налоговый инспектор пересчитывает его налог с доходов физлиц, уменьшая налогооблагаемый совокупный доход на сумму этих затрат. “Переплаченный” налог возвращается плательщику.
Подобным образом облагаются налогом и операции, связанные с ипотечным жилищным кредитованием. Заемщик (обязательно резидент Украины) один раз в десять лет имеет право включить в состав налогового кредита часть суммы процентов по ипотеке, фактически уплаченных на протяжении отчетного налогового года.
Часть суммы процентов, которую можно включить в налоговый кредит, рассчитывается по формуле, приведенной выше. Фактически формула означает следующее: сумма процентов, уплаченных за отчетный год, умножается на коэффициент. Коэффициент рассчитывается так:
К = МП / ФП,
где: МП - минимальная общая площадь жилья, равная 100 кв. м;
ФП - фактическая общая площадь жилья, купленного по ипотеке.
Если коэффициент больше единицы, то в состав налогового кредита включается не часть, а вся сумма фактически уплаченных процентов.
Для получения такого налогового кредита необходимо в течение 2008 года (и не только до 1 апреля, поскольку подача декларации в таком случае не является обязательством налогоплательщика) подать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию о доходах, заполнить два бланка документов: Перечень расходов, включаемых в налоговый кредит, и Расчет налога, подлежащего возврату.
Чтобы упростить и ускорить перерасчет налога, рекомендуется прилагать к декларации копию договора об ипотечном кредите, копию нотариально заверенного договора залога недвижимого имущества, копии платежных документов об уплате процентов по ипотечному кредиту, а также справку с места работы о начисленной заработной плате и удержанном налоге за 2007 год.
Пример расчета налогового кредита.
При расчете величины налогового кредита возврату подлежит не вся сумма расходов, принятых в его состав, а только величина налога, “сидящая” в этой сумме. Иными словами, если в состав налогового кредита попала сумма в 1000 грн, то возвращаться из бюджета будет 130 грн (1000 х 15 % = 130, где 15 % - ставка налога в 2007 году). Потому-то налоговый кредит и сравнивается с суммарной заработной платой за отчетный год - возмещаемая из бюджета сумма не может быть больше суммы налога на доходы, уплаченного с этой зарплаты.
Например, 1 января 2007 года семья приобрела квартиру площадью 110 кв. м. стоимостью 100 тыс. долл. (или 500 тыс. грн) в кредит под 12 % годовых. Срок кредитования составил 10 лет со стандартной схемой погашения задолженности. Задекларированные в налоговой администрации доходы составили 12 тыс. грн в месяц. Действующая ставка налога с доходов физлиц равна 15%.
Алгоритм расчета налогового кредита следующий.
1) Сумма дохода за год в виде заработной платы (начисленной): 12 000 (грн) х 12 (мес.) = 144 000 грн.
2) Удержание с дохода (общеобязательные платежи и сборы) - 5040 грн.
3) Удержанный налог с доходов физического лица при выплате зарплаты: (144 000 грн - 5040 грн.) х 15 (%) = = 20 844 грн.
4) Затраты по оплате процентов по ипотечному кредиту: 58 516,5 грн, с учетом коэффициента, установленного законом, в налоговый кредит можно отнести сумму:
58 516,5 грн х (100 \ 110 м. кв.) = 53 196, 81 грн.
5) Сумма, подлежащая возмещению из бюджета:
20 844 грн - ((144 000 грн -5040 грн - 53 196,81 грн) х 15 (%))= 7979,52 грн.
Ипотечный кредит в иностранной валюте - исключение?
Полученная сумма довольно ощутима, если учесть то, что налогоплательщик задекларирует достаточно высокий доход. Все расчеты производились в национальной валюте. В отношении ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте, ситуация достаточно противоречивая. В Письме ГНАУ, приведенном ниже, говорится, что если ипотечный кредит предоставлен в иностранной валюте, то такой кредит не может рассматриваться как ипотечный кредит, по которому предусмотрена реализация права налогоплательщика на налоговый кредит. В результате такого решения большинство украинцев лишено своего законного права.
Большинство кредитов на покупку или строительство жилья в Украине выдается в иностранных валютах. Это связано с более низкими ставками по кредитам в этих валютах, нежели по кредитам в национальной валюте Украины. Чаще всего в Украине ипотечные кредиты выдаются в долларах США и евро, реже - в франках.
Подпунктом 5.3.1 п. 5.3 ст. 5 Закона о налоге с доходов физлиц предусматривается, что в состав налогового кредита включается часть суммы процентов по ипотечному кредиту, уплаченных налогоплательщиком, которая рассчитывается по правилам, определенным согласно ст. 10 этого Закона. Казалось бы, граждане, которые платят проценты по ипотечным кредитам, могут возместить себе часть этих процентов. Но ГНАУ считает, что большинство украинских граждан относительно ипотечных кредитов не имеет ни единого права на налоговый кредит.
Дело в том, что в Письме ГНАУговорится: “если финансовый кредит на приобретение (строительство) жилья был получен физическим лицом в банковском учреждении в иностранной валюте, то такой кредит не может рассматриваться как ипотечный кредит, по которому согласно Закону о налоге с доходов физ-лиц предусмотрена реализация права налогоплательщика на налоговый кредит”.
ГНАУ ссылается на ведомственные документы Государственного ипотечного учреждения, решением которого были приняты Требования и Стандарты, касающиеся ипотечного кредитования.
Согласно п. 3.2 ст. 3 Требований предоставление ипотечных кредитов заемщикам - физическим лицам осуществляется первичным кредитором исключительно в денежной единице Украины - гривне. Погашение ипотечного кредита и процентов за его пользование осуществляется также исключительно в денежной единице Украины - гривне. Отсюда ГНАУ делает вывод, что ипотечный кредит в иностранной валюте не является ипотечным кредитом, соответственно не может быть и речи о налоговом кредите.
Сложно согласиться с такими выводами ГНАУ.
Во-первых, ни Стандарты, ни Требования не являются нормативно-правовыми документами. Они являются ведомственными документами Государственного ипотечного учреждения, поскольку не прошли государственной регистрации в Министерстве юстиции Украины. Тем более эти документы не могут применяться в реализации прав граждан на налоговый кредит. В соответствии с Указом № 493/92 с 1 января 1993 года нормативно-правовые акты, которые издаются министерствами, другими органами исполнительной власти, органами хозяйственного управления и контроля и которые задевают права, свободы и законные интересы граждан или имеют межведомственный характер, подлежат государственной регистрации.
Во-вторых, нормативные акты Государственного ипотечного учреждения не должны подлежать государственной регистрации, поскольку это учреждение является обычным государственным хозрасчетным предприятием, которое имеет свой Устав (учреждение создано и Устав его утвержден Постановлением № 1715).
Возникает вопрос: на основании чего ГНАУ в своей деятельности руководствуется внутренними документами обычного государственного предприятия?
Согласно Закону о налоговой службе к ч. 2 ст. 19 Конституции Украины органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать лишь на основании, в пределах полномочий и способом, которые предусмотрены Конституцией и законами Украины. В каких законодательных актах написано, что ГНАУ может руководствоваться Стандартами и Требованиями Государственного ипотечного учреждения?
В-третьих, в соответствии с п. 6 Закона об ипотеке КМУ обязан привести свои нормативно-правовые акты в соответствие с этим Законом. И для выполнения этого поручения Постановлением № 1330 образовано Государственное ипотечное учреждение, к компетенции Надзорного совета которого входит, в частности, регулирование вопросов ипотечного кредитования.
Закон об ипотеке предусматривает создание государственного ипотечного учреждения, в частности для унификации рефинансирования ипотечного рынка: в ч.1 ст. 28 предусмотрено, что субъектом рефинансирования являются банки и прочие финансовые учреждения, в том числе специализированное ипотечное учреждение. Но Закон не предоставлял права этому учреждению определять, что ипотечные кредиты могут предоставляться и погашаться исключительно в национальной валюте.
В-четвертых, ГНАУ говорит, что ст.ст. 509 и 533 ГК Украины установлено, что денежное обязательство может быть выражено и выполнено в денежной единице Украины, то есть в гривне. Но в ст. 509 о гривне ничего не говорится.
Статья 509. Понятие обязательства и основания для его возникновения
1. Обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, заплатить деньги и т.п.) или воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника выполнения его обязательств.
2. Обязательства возникают на основаниях, установленных статьей 11 этого Кодекса.
3. Обязательство может основываться на принципах добросовестности, разумности и справедливости.
В статье 533 ГК Украины указано, что денежное обязательство действительно может быть выполнено в гривнях. Но если в обязательстве определен денежный эквивалент в иностранной валюте, то сумма, подлежащая уплате в гривнях, определяется по официальному курсу соответствующей валюты в день платежа, если иной порядок ее определения не установлен договором или законом либо другим нормативно-правовым актом.
А использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Украины по обязательствам допускается в случаях, порядке и на условиях, установленных законом. И нормативно-правовые акты не предусматривают ограничений относительно выдачи кредитов в иностранной валюте.
Существует также интересная ст. 524 ГК Украины, на которую ГНАУ в своем Письме почему-то не ссылается.
Статья 524. Валюта обязательства
1. Обязательство может быть выражено в денежной единице Украины - гривне.
2. Стороны могут определить денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте.
Поэтому ипотечные кредиты в иностранной валюте в Украине могут существовать на законных основаниях. И ГНАУ не имеет права отвечать отказом в возвращении по их процентам налогового кредита. Однако, пока Письмо имеет законную силу, стоит призадуматься, в какой валюте брать кредит на покупку жилья.
Список использованных нормативных актов
ГК Украины - Гражданский кодекс Украины
Закон о налоге с доходов физлиц - Закон Украины от 22.05.2003 № 889-IV ”О налоге с доходов физических лиц”
Закон об ипотеке - Закон Украины от 05.06.2003 г. № 898-ІV “Об ипотеке”
Закон о налоговой службе - Закон Украины от 04.12.1990 г. № 509-ХІІ “О государственной налоговой службе в Украине” в редакции от 24.12.1993 г. № 3813-ХП
Указ № 493/92 - Указ Президента Украины от 03.10.1992 г. № 493/92 “О государственной регистрации нормативно-правовых актов министерств и других органов исполнительной власти”
Постановление № 1330 - Постановление КМУ от 08.10.2004 г. № 1330 “О некоторые вопросах Государственного ипотечного учреждения”
Постановление № 1715 - Постановление КМУ от 23.12.2004 г. № 1715 “О вопросе Государственного ипотечного учреждения” (утратило силу)
Письмо ГНАУ - Письмо ГНАУ от 26.04.2007 г. № 8445/7/17-0717 “О включении в налоговый кредит процентов по ипотечному кредиту”;
Требования - Требования к ипотечным кредитам, утвержденные решением наблюдательного совета Государственного ипотечного учреждения от 16.09.2005 г., протокол № 6
Стандарты - Стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов, установленные решением правления Государственного ипотечного учреждения от 13.02.2006 г. № 35
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 11 (637), 17 марта 2008 г.
Подписной индекс 40783