Щодо відповідальності за самочинне будівництво
ПИТАННЯ: Я самочинно збудував сарай на земельній ділянці без належного дозволу. Як мені узаконити таке будівництво і яка відповідальність накладається за самочинне будівництво?
ВІДПОВІДЬ: Згідно із ст. 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) самочинним будівництвом є будування житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна на земельній ділянці, що не була відведена з цією метою, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена з цією метою, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.
У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов’язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Ст. 376 ЦК розглядаються поняття самочинного будівництва, підстави визнання будівництва самочинним, право власності на самочинно збудовані на земельній ділянці об’єкти, юридичні наслідки такого будівництва та порядок відшкодування заподіяної ним шкоди, а також знесення неправомірно зведених на земельній ділянці будівель і споруд. Наведена норма однаково поширюється як на власників земельних ділянок, так і на осіб, які не мають юридично оформлених титулів на земельну ділянку. В останньому випадку самочинне будівництво може поєднуватись із самовільним зайняттям земельної ділянки, правові ознаки якого закріплені у Законі України “Про державний контроль за використанням та охороною земель” від 19.06.2003 р. Згідно з цим Законом самовільне зайняття земельних ділянок означає будь-які дії особи, що свідчать про фактичне використання ненаданої їй земельної ділянки чи намір використовувати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), до одержання документа, що посвідчує право на неї, та до його державної реєстрації.
Будівництво вважається самочинним, якщо у діях особи є хоча б одна із ознак, передбачених ч. 1 ст. 376 ЦК:
а) на земельній ділянці, що не була відведена для будівництва, збудовані або будуються житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно;
б) забудова проведена або здійснюється без одержаного дозволу чи належно затвердженого проекту або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Виходячи з такого юридичного визначення самочинного будівництва, можна стверджувати, що дія цієї статті не поширюється на випадки розміщення на земельній ділянці об’єктів, які не пов’язуються із землею фундаментом і не визнаються у законодавстві нерухомістю. За чинним містобудівельним законодавством реалізація права на забудову передбачає виконання комплексу організаційно-правових дій, спрямованих на набуття права на земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Щоб здійснити будівництво, громадянин чи юридична особа зобов’язані набути право власності на землю чи право користування земельною ділянкою, одержати державний акт на право власності на земельну ділянку чи договір оренди землі або державний акт на право постійного користування землею, зареєструвати обраний правовий титул використання землі в порядку, передбаченому Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” від 01.07.2004 р., а також визначити межі земельної ділянки в натурі (на місцевості). Без виконання цих юридично значимих дій приступати до освоєння земельної ділянки забороняється. Тому незважаючи на те, що особа одержала рішення сільської, селищної чи міської ради або державної адміністрації про надання земельної ділянки в оренду, на приватизацію або продаж і приступила до спорудження житлового будинку чи іншої нерухомості згідно із затвердженим проектом, таке будівництво слід кваліфікувати як самочинне, оскільки у забудовника не виникло право на земельну ділянку з цією метою.
Будівництво вважається правомірним, якщо власник ділянки чи землекористувач або інша особа одержали у встановленому містобудівельним законодавством порядку дозвіл на забудову. Відповідно до ст. 24 Закону України “Про планування і забудову територій” від 20.04.2000 р. фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об’єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов’язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об’єкта містобудування (далі - дозвіл на будівництво).
Фізичні та юридичні особи, заінтересовані у здійсненні будівництва об’єктів містобудування, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради або Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації. До заяви додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або документ про згоду власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки. Перелік інших документів та матеріалів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, які додаються до письмової заяви, порядок їх розгляду визначаються регіональними правилами забудови. У разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об’єкта.
Дозвіл на будівництво дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Дозвіл на будівництво надається на підставі комплексного висновку щодо відповідності запропонованого будівництва містобудівній документації, державним будівельним нормам, місцевим правилам забудови (далі - комплексний висновок).
Порядок отримання дозволу на будівництво тимчасових споруд та розміщення реклами визначається місцевими правилами забудови. Дозвіл на будівництво об’єкта містобудування надається заявнику протягом двох місяців від дня подання заяви. Дозвіл на будівництво об’єкта містобудування не є документом, що засвідчує право власності чи право користування (оренди) земельними ділянками. Він не дає права на початок виконання будівельних робіт без одержання відповідного дозволу місцевої інспекції державного архітектурно-будівельного контролю. Якщо фізична або юридична особа не розпочали будівельних робіт протягом двох років від дня отримання дозволу на будівництво об’єкта містобудування, цей дозвіл втрачає чинність. Поновлення дозволу відбувається у такому самому порядку, як і його надання. Для забезпечення дотримання вимог законодавства, а також регіональних та місцевих правил забудови, державних стандартів, норм і правил, містобудівної документації фізичним та юридичним особам за їх письмовим зверненням надаються єдині умови і обмеження щодо забудови земельних ділянок, вихідні дані на проектування об’єктів містобудування (далі - вихідні дані). Перелік документів, необхідних для отримання вихідних даних, встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Громадянам, які є власниками (користувачами) земельних ділянок у селах, селищах та містах районного значення, спеціально уповноважений орган з питань містобудування та архітектури може надавати будівельний паспорт об’єкта містобудування та погоджувати проектну документацію на будівництво об’єкта містобудування без попереднього надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо його інженерного забезпечення. Перелік об’єктів містобудування, до яких застосовується спрощена процедура, а також порядок надання будівельного паспорта встановлюються регіональними правилами забудови.
Відповідно до ст. 29 Закону України “Про планування і забудову територій” дозвіл на виконання будівельних робіт визначається як документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів.
За загальним правилом, що закріплене ч. 2 коментованої статті, особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Водночас ЦК встановлює умови, за яких самочинно збудований об’єкт нерухомості може бути оформлений у власність особи як споруджений правомірно:
а) надання земельної ділянки особі під уже самочинно збудоване нерухоме майно і прийняття судом рішення про визнання права власності за цією особою;
б) на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за особою право власності на нерухоме майно, самочинно збудоване на цій ділянці, якщо це не порушує прав інших осіб. У цьому випадку особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, розмір яких може визначатись за погодженням сторін або в судовому порядку.
Для особи, яка самочинно забудувала земельну ділянку, ЦК передбачає настання таких негативних наслідків майнового характеру:
знесення збудованого об’єкта;
проведення перебудови;
відшкодування витрат, пов’язаних з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Збудований об’єкт нерухомості може бути знесений особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок лише на підставі судового рішення у випадках, передбачених ч. ч. 4, 7 ст.367 ЦК:
а) якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці;
б) якщо така забудова порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок;
в) якщо проведення такої перебудови об’єкта є неможливим;
г) особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, відмовляється від проведення перебудови відповідно до прийнятого судом рішення.
Перебудова самочинно збудованого об’єкта може бути проведена лише за рішенням суду у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування. За таких умов особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов’язана провести відповідну перебудову, або такий об’єкт буде знесений. При цьому вказана особа зобов’язана відшкодувати власнику земельної ділянки витрати, пов’язані з її приведенням до попереднього стану.
Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності за самовільне зайняття земельної ділянки” № 578-V від 11.01.2007 р. ст.197-1 доповнив Кримінальний кодекс України. Ч.3 цієї статті за самовільне будівництво передбачає штраф від 300 до 500 неоподаткованих мінімумів доходів громадян (НМДГ) для визначення розміру штрафу - 17 грн., тобто штраф у межах 5100 - 8500 грн., арешт до 6 місяців або обмеження волі до 3 років, а ч. 4 - позбавлення волі від 1 до 3 років.
Самочинне будівництво вважають злочином лише якщо воно здійснюється на самовільно зайнятій земельній ділянці, та й то за умови, що таке самозахоплення завдало значної шкоди - 100 і більше НМДГ. А більш жорстке покарання (за ч. 4 ст. 197-1 Кримінального кодексу України) чекає при самовільному будівництві на земельній ділянці, захопленій особою, раніше судимою за цей злочин, або якщо це зробила група осіб чи коли йдеться про особливо цінні земельні ділянки, землі в охоронних зонах, зонах санітарної охорони, санітарно-захисних зонах чи зонах особливого режиму використання земель.
За ст. 97 Кодексу України про адміністративні правопорушення (далі - КУпАП) за самовільне будівництво будинків або споруд накладають штраф: на громадян - від 5 до 10 НМДГ (85 - 170 грн.), а на посадових осіб - від 9 до 18 НМДГ (153 - 306 грн.). Проте ст. 97 справа не обійдеться. Важко уявити самовільне будівництво без порушення ще кількох норм. Відповідальність за недотримання трьох із них знаходимо у ст. 96 КУпАП:
недодержання державних стандартів, норм і правил під час проектування, розміщення, будівництва і реконструкції об’єктів чи споруд (штраф на громадян від 1 до 10 НМДГ (17 - 170 грн.), а на посадових осіб - від 5 до 20 НМДГ (85 - 340 грн.);
надання недостовірної інформації про умови проектування і будівництва чи необґрунтована відмова у її наданні (штраф на посадових осіб - від 2 до 5 НМДГ (34 - 85 грн.));
проектування об’єктів і споруд з порушенням містобудівної документації, виконання будівельних або реставраційних робіт без дозволу чи затвердженого проекту або з відхиленням від нього (штраф на громадян від 1 до 10 НМДГ (17 - 170 грн.), а на посадових осіб - від 5 до 20 НМДГ (85 - 340 грн.)).
Справи про такі порушення розглядають інспекції державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) згідно зі статтею 244-6 КУпАП.
Крім того, інспекції ДАБК мають право давати приписи щодо припинення самовільного будівництва (п. 4 Положення № 253). І хоча безпосередньо за невиконання такого припису відповідальність не встановлена, важелів впливу в інспекції ДАБК достатньо. Згадаємо лише про необхідність введення збудованого об’єкта в експлуатацію та під’єднання його до інженерних мереж. Без ДАБК це зробити практично неможливо.
Межі майнової відповідальності зафіксував Закон про відповідальність. До неї належать штрафи, які загрожують підприємствам, їх об’єднанням, установам та організаціям незалежно від форм власності, які здійснюють проектування, роботи з будівництва, реконструкції, реставрації та капітального ремонту, є замовниками у будівництві або поєднують функції замовника і підрядника.
Якщо відбувається проведення будівельних робіт без дозволу на їх виконання або без затвердженої проектної документації, то на порушників накладається штраф у розмірі 50 % вартості цих робіт, виконання будівельних робіт, що не відповідають державним стандартам, нормам і правилам або проектним рішенням,- 10 % вартості виконаних робіт, прийняття в експлуатацію об’єктів, зведених з порушенням законодавства або/і місцевих правил забудови населених пунктів або проектних рішень,- 5% вартості відповідних об’єктів, здійснення окремих видів господарської діяльності у будівництві, що підлягають ліцензуванню, без отримання ліцензії,- у розмірі плати за видачу ліцензій на відповідний вид господарської діяльності у будівництві, ухилення від виконання або несвоєчасне виконання приписів інспекцій ДАБК - 50 НМДГ (850 грн.), експлуатація або використання будинків чи споруд після закінчення будівництва без прийняття їх державними приймальними (технічними) комісіями - 10 % вартості виконаних робіт, недотримання регіональних або місцевих правил забудови під час планування і забудови населених пунктів, режиму використання та забудови земель, на яких передбачена перспективна містобудівна діяльність,- 25 НМДГ (425 грн.).
Василь Мороз,
юрист
Газета “Юрист консультує”, 25/2008, 05.05.2008
Державне підприємство “Державне спеціалізоване видавництво “Україна”