КОНСУЛЬТУЄ ДПА УКРАЇНИ
Департамент податку на прибуток та інших податків і зборів (обов'язкових платежів)
Обов'язковість перегляду договорів на оренду землі
Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є однією із форм плати за землю, включена до переліку загальнодержавних податків і зборів (обов'язкових платежів) і в повному обсязі зараховується до місцевих бюджетів.
Підставою для нарахування орендної плати за землю є договір оренди земельної ділянки, який укладається сторонами - орендодавцем та орендарем.
31 січня 2008 р. запроваджено нову норму щодо встановлення річного розміру орендної плати за зазначені земельні ділянки.
Так, п. 8 розділу другого Закону України від 28.12.2007 р. № 107VІ “Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України” (за текстом - Закон № 107-VІ) внесено зміни до ст. 21 Закону України від 06.10.98 р. № 161-ХІV “Про оренду землі” (за текстом - Закон № 161-ХІV), відповідно до яких річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою розміру земельного податку для земель сільськогосподарського призначення, а для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України від 24.12.94 р.№ 2535-ХІІ “Про плату за землю” (за текстом - Закон № 2535-ХІІ).
Крім того, встановлено, що річна орендна плата за земельні ділянки не може перевищувати 12% їх нормативної грошової оцінки. При цьому в разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлено більший розмір орендної плати, ніж зазначений.
Пунктом 2 резолютивної частини рішення Конституційного Суду України від 22.05.2008 р. № 10-рп у справі за конституційними поданнями Верховного Суду України щодо відповідності Конституції України (конституційності) окремих положень ст, 65 розділу першого, пунктів 61 - 63, 66 розділу другого, п. 3 розділу третього Закону № 107-VІ та 101 народного депутата України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень ст. 67 розділу першого, пунктів 1 - 4, 6 - 22, 24 - 100 розділу другого Закону № 107-VІ (справа щодо предмета і змісту Закону про Державний бюджет України) Конституційним Судом України визнано таким, що не відповідає Конституції України (є неконституційним), зокрема, п. 8 розділу другого “Внесення змін до деяких законодавчих актів України” Закону № 107-VІ.
Пунктом 5 резолютивної частини вищезазначеного рішення встановлено, що положення Закону № 107-VІ, визнані неконституційними, втрачають чинність з дня ухвалення Конституційним Судом України цього рішення, тобто з моменту його прийняття, а саме з 22.05,2008 р.
Законом України від 03.06.2008 р. № 309-VІ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України” (за текстом - Закон № 309-VІ), зокрема, до ст. 21 Закону № 161-ХІV внесено зміни, аналогічні тим, що внесені до цієї статті Законом № 107-VІ.
Пунктом 1 розділу другого Прикінцевих положень Закону № 309-VІ встановлено, що цей Закон набирає чинності з дня його опублікування та застосовується з' дня втрати чинності відповідними положеннями розділу другого Закону № 107-VІ.
Відносини,пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним та Цивільним кодексами України (за текстом - Цивільний кодекс та Земельний кодекс), Законом № 161-ХІV, іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Частиною третьою ст. 6 Цивільного кодексу визначено, що сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо зазначено про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади АР Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту (ст. 648 Цивільного кодексу).
Як установлено статтями 759 та 762 Цивільного кодексу, законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди), і договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Відповідно до ст. 792 цього Кодексу відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Про це зазначено і в ст. 92 Земельного кодексу.
Статтею 21 Закону № 161-ХІV розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за угодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності). Аналогічну норму щодо розміру, умов і строків внесення орендної плати за землю визначено ст. 19 Закону № 2535-ХІІ.
Однією із суттєвих умов договору оренди землі (ст. 15 Закону № 161-ХІV) є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
На виконання ст. 14 Закону № 161-ХІV постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 (зі змінами та доповненнями) затверджено Типову форму договору оренди землі, п. 13 якої визначено, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, в інших випадках, передбачених законом.
Таким чином, слід зазначити, що у зв'язку із законодавчою зміною річного розміру орендної плати за землю (крім земель сільськогосподарського призначення) усі договори оренди землі, в тому числі укладені до 1 січня цього року, повинні відповідати вимогам чинного законодавства, і річний розмір орендної плати за землю (крім земель сільськогосподарського призначення) не повинен бути меншим трикратного розміру земельного податку, встановленого Законом № 2535-ХІІ.
Отже, не лише орендарі, а й орендодавці земель повинні враховувати та дотримуватися вимог земельного законодавства, за порушення якого встановлено цивільну адміністративну та кримінальну відповідальність: не зволікати з укладанням договорів оренди землі, а, укладаючи їх, в обов'язковому порядку здійснювати розрахунок річного розміру орендної плати за землю, передбаченого постановою Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 р. № 1724 “Деякі питання оренди земель”.
Катерина ГРИВНАК,
начальник відділу адміністрування
платежів за землекористування та місцевих
податків і зборів
“Вісник податкової служби України” № 32 серпень 2008
Передплатні індекси –
22599 (укр.), 95441 (укр. з бланками звітності)
22600 (рос.), 95442 (рос. з бланками звітності)