КОНСУЛЬТУЄ ДПА УКРАЇНИ
Департаменту податку на прибуток та інших податків і зборів (обов'язкових платежів)
Плата за землю
Земля - це основне національне багатство України, що перебуває під особливою охороною держави та є об'єктом права власності українського народу. Право власності на землю гарантується Конституцією України.
Земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодексом та іншими законодавчими актами України і Автономної Республіки Крим, метою яких є створення умов для раціонального використання й охорони земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і господарювання, збереження та відтворення родючості грунтів, поліпшення природного середовища, охорона прав громадян, підприємств, установ і організацій на землю. Джерелом фінансування зазначених заходів є земельний податок.
При переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди. Тому власники або користувачі відповідно до вимог ст. 125 Земельного кодексу зобов'язані оформити у встановленому законодавством порядку документ, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою. Відсутність таких документів кваліфікується як порушення земельного законодавства, що є підставою для видачі обов'язкової для виконання вказівки (припису) щодо усунення порушень земельного законодавства. У разі невиконання зазначеної вказівки (припису) громадяни та посадові особи несуть відповідальність, передбачену Кодексом України про адміністративні правопорушення.
ПИТАННЯ. 1. Законом № 161-XIV визначено мінімальний і максимальний (граничний) розміри річної орендної плати за землі державної та комунальної власності. Чи можуть сільські (селищні) ради самостійно прийняти рішення про підвищення розміру орендної плати вище граничного?
ПИТАННЯ. 2. У які терміни мають подаватися податкові декларації до органу державної податкової служби виробниками товарної сільськогосподарської і рибної продукції та як здійснюється сплата податку такими виробниками у 2008 p.? Які терміни встановлено чинним законодавством на припинення права користування земельними ділянками у разі несплати податку виробниками товарної сільськогосподарської і рибної продукції?
ПИТАННЯ. 3. Для певної категорії громадян чинним законодавством встановлено граничні норми безоплатної передачі їм земельних ділянок, за які земельний податок не сплачується. За якими ставками повинні оподатковуватися такі земельні ділянки у разі перевищення граничних норм?
ПИТАННЯ. 4. Догові оренди землі, укладений у 2008 p., не засвідчений печаткою та підписом уповноваженої особи та не містить плану (схеми) земельної ділянки. Чи є це підставою для визнання договору недійсним відповідно до вимог чинного законодавства України?
ПИТАННЯ. 5. Землями промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення визнаються земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності. Чи можуть надаватися земельні ділянки під таке будівництво із земель сільськогосподарського призначення та за якими ставками їх слід оподатковувати?
ВІДПОВІДЬ. 1. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним та Цивільним кодексами, Законом № 161-XIV та іншими законами України, а також нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, та договором оренди землі.
Згідно зі ст. 21 Закону № 161-XIV розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону № 2535-ХІІ).
Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом № 2535-ХІІ; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом № 2535-ХІІ, а також не може перевищувати 12% від їх нормативної грошової оцінки.
Орендодавцями землі в Україні до законодавчого розмежування земель державної та комунальної власності, виходячи з вимог діючого законодавства України, є:
по землях, які перебувають у приватній власності, - фізичні та юридичні особи, у власності яких перебувають ці ділянки;
по землях у межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, - відповідно сільські, селищні, міські ради;
по землях за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, є договір оренди такої земельної ділянки.
Укладений договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.
З огляду на викладене прийняття сільською радою самостійного рішення про підвищення розміру орендної плати вище граничного суперечить вимогам чинного законодавства України, оскільки ст. 67 Конституції України визначено, що кожен зобов'язаний сплачувати податки і збори в порядку і розмірах, установлених законом.
Рішення органів місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції України чи законам України зупиняються у встановленому законом порядку з одночасним зверненням до суду (ст. 144 Конституції України).
Водночас у разі прийняття радою рішення про підвищення розміру орендної плати у межах норм чинного законодавства слід зазначити, що така процедура повинна відбуватися шляхом переукладання договору оренди або через оформлення додаткової угоди.
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону № 161-XIV).
ВІДПОВІДЬ. 2. Законом № 1251-ХІІ установлено, що плата за землю (земельний податок, а також орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) належить до переліку загальнодержавних податків і справляється у порядку, визначеному Законом № 2535-ХІІ.
Відповідно до ст. 14 цього Закону платники земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності (крім громадян) самостійно обчислюють суму земельного податку й орендної плати щороку станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подають до відповідного органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов'язку подання щомісячних декларацій.
Згідно з Порядком № 434 розрахунок податку складається на підставі даних державного земельного кадастру станом на 1 січня поточного року і щороку подається власниками землі та/або землекористувачами - виробниками товарної сільськогосподарської і рибної продукції до органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки до 1 лютого поточного року з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями.
Таким чином, виробники товарної сільськогосподарської і рибної продукції - платники земельного податку повинні були до 1 лютого 2008 р. подати розрахунки цього податку з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями.
Суб'єктом плати за землю (платником) є власник земельної ділянки, земельної частки (паю) і землекористувач, у тому числі орендар, тобто безпосередньо та юридична або фізична особа, якій землю передано у власність або надано в користування, в тому числі на умовах оренди.
Податкове зобов'язання із земельного податку, а також з орендної плати за землі державної та комунальної власності, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.
Несплата земельного податку, а також орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності виробниками сільськогосподарської і рибної продукції та громадянами протягом року, іншими платниками - протягом півроку вважається систематичною і є підставою для припинення права користування земельними ділянками.
ВІДПОВІДЬ. 3. Пільги щодо сплати земельного податку громадянами встановлено відповідно до частини другої ст. 12 Закону № 2535-ХІІ. Зокрема, не справляється плата за земельні ділянки в межах граничних норм, установлених Земельним кодексом, інвалідів І і II груп, громадян, які виховують трьох дітей і більше, та громадян, члени сімей яких проходять строкову військову службу, пенсіонерів, а також інших осіб, які користуються пільгами відповідно до Закону № 3551-ХІІ, громадян, яким у встановленому порядку видано посвідчення про те, що вони постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи.
Отже, за наявності у громадян однієї із зазначених пільг такі громадяни звільняються від сплати земельного податку за земельну ділянку в межах граничних норм. За площі земель, які перевищують граничні норми, громадяни-пільговики сплачують земельний податок у встановлених розмірах на загальних підставах.
ВІДПОВІДЬ. 4. Договір оренди землі повинен відповідати вимогам Закону № 161-XIV, згідно з якими він набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації (ст. 15 зазначеного Закону).
Відповідно до ст. 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є:
об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
умови збереження стану об'єкта оренди;
умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін.
Невід'ємною частиною договору оренди землі є:
план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
акт приймання-передачі об'єкта оренди;
проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.
Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації.
У даному випадку договір оренди не засвідчений печаткою та підписом уповноваженої особи, а також не містить плану (схеми) земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст. 15, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 Закону № 161-XIV є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
ВІДПОВІДЬ. 5. Статтею 23 Земельного кодексу визначено пріоритетність земель сільськогосподарського призначення. Зокрема, землі, придатні для потреб сільського господарства, повинні надаватися насамперед для сільськогосподарського використання.
Визначення земель, придатних для потреб сільського господарства, здійснюється на підставі даних державного земельного кадастру, який є єдиною державною системою земельно-кадастрових робіт, що встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.
Для будівництва промислових підприємств, об'єктів житлово-комунального господарства, залізниць і автомобільних шляхів, ліній електропередачі та зв'язку, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов'язаних з веденням сільськогосподарського виробництва, надаються переважно несільськогосподарські угіддя або сільськогосподарські угіддя гіршої якості.
Порядок використання земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення встановлюється законом.
Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою (ст. 20 Земельного кодексу).
Надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому Земельним кодексом.
Передача у користування (оренду) земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 Земельного кодексу.
У разі якщо для будівництва промислових підприємств надано землі сільськогосподарського призначення, податок за такі земельні ділянки сплачується як за землі промисловості.
Підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, - договір оренди такої земельної ділянки (ст. 13 Закону № 2535-ХІІ).
Відповідно до частини першої ст. 7 Закону № 2535-ХІІ у межах населених пунктів ставки земельного податку за землі, нормативну грошову оцінку яких встановлено, встановлюються у розмірі 1% від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у частинах шостій - одинадцятій цієї статті та частині другій ст. 6 Закону № 2535-ХІІ. Якщо нормативну грошову оцінку земельних ділянок не встановлено, середні ставки земельного податку встановлюються за шкалою відповідно до частини другої ст. 7 Закону № 2535-ХІІ.
За межами населених пунктів податок за земельні ділянки, надані для підприємств промисловості, транспорту, зв'язку та іншого призначення, за винятком земельних ділянок, зазначених у частинах другій та третій ст. 8 і частині другій ст. 6 Закону № 2535-ХІІ, справляється з розрахунку 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.
Перелік використаних нормативних документів:
Конституція України від 28.06.96 р. № 254К/96-ВР
Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III (зі змінами та доповненнями, за текстом - Земельний кодекс)
Цивільний кодекс України від 16.01.2003 p. № 435-IV (зі змінами та доповненнями, за текстом - Цивільний кодекс)
Закон України № 161-XIV від 06.10.98 р. “Про оренду землі” (у редакції Закону України від 02.10.2003 р. № 1211-IV)
Закон України № 997-V від 27.04.2007 р. “Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України”
Закон України № 1251-ХІІ від 25.06.91 р. “Про систему оподаткування” (зі змінами та доповненнями)
Закон України № 2535-ХІІ від 03.07.92 р. “Про плату за землю” (у редакції Закону України від 19.09.96 р. № 378/96-BР зі змінами та доповненнями)
Закон України № 3551-ХII від 22.10.93 р. “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту” (зі змінами та доповненнями)
Постанова Кабінету Міністрів України № 220 від 03.03.2004 р. “Про затвердження Типового договору оренди землі”
Наказ ДПА України № 434 від 26.10.2001 р. “Про затвердження форм Зведеного розрахунку суми земельного податку, Довідки до уточненого Розрахунку та Порядку їх подання до органу державної податкової служби” (зареєстровано в Мін'юсті України 19.11.2001 р. за № 963/6154, зі змінами та доповненнями, за текстом - Порядок № 434)
Оксана ПЕТРИЧЕНКО,
начальник відділу методології
місцевих, ресурсних, рентних та
неподаткових платежів
та Віктор ФІНАШКА,
головний державний податковий
ревізор-інспектор відділу
“Вісник податкової служби України” № 33 серпень 2008
Передплатні індекси –
22599 (укр.), 95441 (укр. з бланками звітності)
22600 (рос.), 95442 (рос. з бланками звітності)