Сделки в повседневной жизни
Представить себе нашу повседневную жизнь, а тем более предпринимательскую деятельность без совершения сделок, просто невозможно. Поставка, подрядные работы, аренда или купля-продажа, все эти действия, направленные на возникновение, прекращение, изменение, восстановление гражданских прав и обязанностей, определены законодателем как сделка. В соответствии со ст. 202 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), сделка - это действие лица, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки отличаются от других юридических фактов следующими особенностями:
1) это всегда волевой акт, выражающийся в том, что субъекты права, совершая сделку, стремятся достичь определенного правового результата. При этом воля их направлена именно на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей;
это всегда правомерные действия, так как без правового регулирования
указанных действий сама сделка невозможна. А раз сделки носят правовой характер, то в действующем законодательстве выступают полной противоположностью правонарушениям;
3) это сделки субъектов гражданского права - то ли юридического, то ли физического лица.
Законодатель в ст. 202 ГК Украины дифференцирует сделки в зависимости от числа сторон, принимающих в ней участие. Так, законодательно закреплено, что сделки могут быть односторонними, а также двух- или многосторонними (договоры). Односторонней признается сделка, для совершения которой достаточно волеизъявления одной из сторон. Таким волеизъявлением может служить выдача доверенности, составление завещание и пр.
Соответственно, что двусторонняя сделка представляет собой волеизъявление двух сторон. Самой распространенной формой двусторонней сделки являются договоры. Многосторонняя сделка - это встречные волеизъявления трех и более сторон. Примером такой сделки является договор о совместной деятельности. В соответствии с ч. 1 ст. 179 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), имущественно-хозяйственные обязательства, возникающие между субъектами хозяйствования или между субъектами хозяйствования и нехозяйствующими субъектами-юридическими лицами на основании хозяйственных договоров, являются хозяйственно-договорными обязательствами. При заключении хозяйственных договоров стороны имеют право согласовывать по своему усмотрению любые условия договора, не противоречащие законодательству. Это отвечает общим принципам хозяйствования: свобода предпринимательской деятельности в пределах, определенных законом; свободное движение капиталов, товаров и услуг на территории Украины; запрет незаконного вмешательства органов государственной власти и органов местного самоуправления, их должностных лиц в хозяйственные отношения. Стороны могут определять содержание договора на основе примерного договора или на основе типового договора. Стороны могут также определять свои права и обязанности по договору на основании договора присоединения, который предлагается одной из сторон для других возможных субъектов, при этом потенциальные контрагенты, в случае вступления в договор, не имеют права настаивать на изменении его содержания.
В зависимости от наличия или отсутствия обязанности сторон представлять встречное материальное возмещение законодатель разделяет сделки на возмездные и безвозмездные. В безвозмездных соглашениях обязанность произвести материальные затраты лежит только на одной из сторон. Другая сторона не отягощена какими-либо обязанностями. Возмездные сделки характеризуются наличием встречного имущественного эквивалента.
Для того чтобы сделка имела надлежащую юридическую силу, она должна отвечать ряду требований, которые принято называть условиями действительности сделки. Законодатель в ст. 203 ГК Украины определил, что содержание сделки не может противоречить актам гражданского законодательства, а также моральным принципам общества. Лицо, которое совершает сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности. Волеизъявление участника сделки должно быть свободным и соответствовать его внутренней воле. Сделка должна совершаться в форме, установленной законом. Сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею. Некоторые из перечисленных условий зависят от характера сделки. Если для сделок закон устанавливает особый порядок их совершения, то эти требования также охватываются понятием условий действительности сделок.
Сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом, или если она не признана судом недействительной. Исходя из содержания ст. 204 ГК Украины, можно констатировать, что принцип презумпции правомерности сделок распространяется на все действия, которым свойственны следующие признаки:
- имеет место свободное волеизъявление сторон;
- волеизъявление сторон не противоречит положениям актов действующего гражданского законодательства;
- сторонами правоотношения выступают субъекты гражданского права;
- действия сторон направлены на установление, изменение, прекращение, восстановление гражданских прав и обязанностей.
Сделки, соответствующие этим требованиям, предполагаются правомерными до тех пор, пока судом не будет установлена их недействительность.
Форма сделки
Форма сделки - это способ выражения воли сторон, принимающих в ней участие. Согласно ст. 205 ГК Украины, сделки могут совершаться устно или в письменной форме. Стороны вправе выбирать форму сделки, если иное не установлено законом. Сделка, для которой законом не установлена обязательная письменная форма, считается совершенной, если поведение сторон свидетельствует об их воле к возникновению соответствующих правовых последствий. Часть 3 ст. 206 ГК Украины закрепляет возможность выражения воли в сделках путем молчания. Молчание имеет правовое значение только в тех случаях, когда законом либо соглашением сторон ему придано такое качество, например - продление действия договора аренды. Если арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Законодатель в ст. 207 ГК Украины определил, что сделка считается заключенной в письменной форме, если ее содержание зафиксировано в одном документе, письмах, телеграммах или с помощью других технических средств. Сделка, сторонами которой выступают юридические лица, не просто подписываются уполномоченными лицами, но и дополнительно заверяются печатью. Полномочия физического лица подписывать сделки от имени юридического лица определяются в учредительных документах либо в специальной доверенности. Часть 3 ст. 207 ГК Украины, определяет, что использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-числовой подписи или иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях, установленных законом, или актами гражданского законодательства, или с письменного согласия сторон, в котором должны содержаться образцы соответствующего аналога их собственноручных подписей.
Для некоторых сделок законодатель определил обязательное нотариальное удостоверение. Нотариальное удостоверение сделки производится в соответствии с Законом Украины от 02.09.1993 г. № 3425-ХП “О нотариате”.
Госрегистрация сделок
Государственная регистрация сделок - это отдельный правовой институт. Законодатель в ст. 210 ГК Украины определил, что государственной регистрации подлежат не все сделки, а законодательно определенные как подлежащие регистрации. В ч. 2 ст. 210 ГК Украины указано, что перечень органов, осуществляющих государственную регистрацию, порядок регистрации, а также порядок ведения соответствующих реестров устанавливаются законом. В настоящее время действует Постановление КМУ от 26.05.2004 г. № 671 “Об утверждении Временного порядка государственной регистрации сделок”, устанавливающее, что регистрация сделок может осуществляться в соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденным данным Постановлением. В соответствии с Временным порядком регистрацию сделок одновременно с их нотариальным удостоверением осуществляют частные и государственные нотариусы.
Временный порядок на сегодня является действующим и подлежит применению до принятия Верховной Радой Украины в соответствии со ст. 210 ГК Украины, закона, регламентирующего государственную регистрацию сделок. На данный момент предусмотрено два вида регистрации, и каждая выполняет свое назначение:
1) регистрация вещных прав на недвижимое имущество, осуществляемая органами БТИ (до тех пор, пока не будет создана единая система органов в составе государственного земельного кадастра) на основании ст. 182 ГК Украины и Закона Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений”;
2) регистрация сделок, осуществляемая частными и государственными нотариусами на основании ст. 210 ГК Украины и Временного порядка регистрации сделок (до тех пор, пока не будет принят закон, регламентирующий регистрацию сделок).
В практической деятельности довольно часто приходится сталкиваться с вопросом взаимосвязи государственной регистрации вещного права, регистрации сделки и момента возникновения права собственности. Примером данной взаимосвязи может выступать сделка купли-продажи недвижимого имущества.
Как уже отмечалось, в соответствии со ст. 210 ГК Украины, сделка подлежит государственной регистрации лишь в установленных законом случаях. Кроме того, такие сделки вступают в силу с момента их регистрации. Законодатель в ст. 657 ГК Украины предусмотрел обязательную регистрацию договоров купли-продажи недвижимого имущества. Государственная регистрация сделок осуществляется путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с ее нотариальным удостоверением, что предусмотрено п. 6 Временного порядка регистрации сделок. Таким образом, если сделка подлежит обязательной государственной регистрации, нотариус в любом случае должен осуществлять государственную регистрацию одновременно с нотариальным удостоверением. Необходимо обратить внимание и на положение ч. 3 ст. 640 ГК Украины: договор, подлежащий государственной регистрации, является заключенным с момента такой государственной регистрации. То есть договор, подлежащий государственной регистрации, даже нотариально удостоверенный, но не зарегистрированный, считается незаключенным, соответственно прав и обязанностей у сторон по такой сделке не возникает. То есть по договору, подлежащему государственной регистрации, до осуществления регистрации такой сделки отсутствуют правовые основания для выполнения сторонами обязательств и для перехода права собственности. Соответственно, стороны не могут договориться о возникновении права собственности у покупателя до регистрации такого договора. Момент регистрации сделки тесно связан с моментом возникновения права собственности. Следует отметить, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество связан с регистрацией сделки, а не с регистрацией права собственности. Действующие нормы ГК Украины, предусматривают регистрацию права собственности на недвижимое имущество в обязательном порядке, но после возникновения самого права собственности.
Общей нормой ГК Украины, определяющей момент обретения права собственности по договору, является ст. 334. В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК Украины, право собственности по договору возникает с момента передачи имущества, если иное не установлено договором или законом. Другие части этой статьи устанавливают общую процедуру возникновения права собственности для отдельных видов сделок. Так, право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения (ч. 3 ст. 334 ГК Украины). А ч. 4 ст. 334 ГК Украины предусматривает, что если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (то есть регистрации сделки).
Части 1,3 и 4 ст. 334 ГК Украины устанавливают общие правила для отдельных видов сделок. Иначе говоря, не в каждом договоре, подлежащем нотариальному удостоверению и государственной регистрации, момент обретения права собственности связан с моментом совершения государственной регистрации такого договора. В соответствии с ч. 3 ст. 6 ГК Украины, стороны договора могут отступить от положений актов гражданского законодательства и урегулировать свои отношения по собственному усмотрению. Невозможно такое урегулирование договором лишь в том случае, если в законе это прямо указано, или обязательность для сторон положений актов гражданского законодательства вытекает из их содержания или из сути отношений сторон. Норма ч. 4 ст. 334 ГК Украины не содержит соответствующих запретов, то есть является диспозитивной и не запрещает отступать от положений данной статьи при условии соблюдения других положений законодательства. Относительно ситуации, когда стороны договора желают предусмотреть момент обретения права собственности спустя некоторое время после регистрации сделки (например, после окончательного расчета по договору), законодательство не содержит запрета, наоборот, ст. 697 ГК Украины предусматривает, что договором может быть установлено сохранение права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара или наступления других обстоятельств. Исходя из изложенного можно сделать вывод, уважаемый читатель, что в случае, если договор купли-продажи недвижимого имущества предусматривает отсрочку (рассрочку) платежа, стороны могут в договоре купли-продажи установить, что право собственности у покупателя возникнет после окончательного расчета. Государственная регистрация такого договора должна осуществляться одновременно с его нотариальным удостоверением. Ведь договор сначала нотариально удостоверяется, потом регистрируется нотариусом и вступает в силу, а право собственности по такому договору у покупателя возникнет лишь после оплаты в полном объеме приобретенного имущества, после чего уже осуществляется регистрация права собственности.
Законодатель в ст. 214 ГК Украины предусмотрел отказ от сделки: согласно ч. 1 указанной статьи, лицо, совершившее одностороннюю сделку, имеет право отказаться от нее, если иное не установлено законом. Если таким отказом от сделки затрагиваются права другого лица, эти права подлежат защите. По-другому решается вопрос о возможности отказа от двух- или многосторонней сделки (договора), где применяется принципиально иной подход. В соответствии с ч. 2 ст. 214 ГК Украины отказаться от сделки можно не в любом случае, а только при условии, что это установлено соглашением сторон или законом. То есть отказ от договора возможен, но если нет взаимного согласия сторон об этом или специального указания в законе - это будет считаться нарушением договорных обязательств. Отказ от сделки совершается в той же форме, в которой была совершена сделка. Таким образом, отказаться от дву-, многосторонней сделки можно (даже и в том случае, если ее условия полностью выполнены), однако для инициатора отказа, как правило, наступают невыгодные последствия. Правовые последствия отказа от сделки устанавливаются законом или договоренностью сторон.
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 36 (662),
08 сентября 2008 г.
Подписной индекс 40783