Общие положения договора аренды

Данная статья посвящена одному из самых давних институтов обязательственного права договору аренды. В настоящее время договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Часть 1 ст. 283 ХК Украины содержит определение договора аренды, согласно которому договор аренды это договор, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Договору аренды посвящена также гл. 58 ГК Украины, в которой как тождественные используются понятия найма и аренды.

Характеристика договора аренды

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств, договор аренды относится к:

- двусторонним, поскольку каждая сторона этого договора обязана совершить определенное действие в пользу второй, одновременно выступая ее кредитором. Сторонами договора являются:

арендодатели, которыми могут быть как собственники имущества, так и уполномоченные ими лица. Передача имущества в аренду один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав права распоряжения имуществом. А лица, не являющиеся собственником имущества, должны иметь соответствующие полно- мочия на передачу этого имущества в аренду;

арендаторы юридические лица или дееспособные физические лица субъекты хозяйствования;

- консенсуальным, то есть считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору;

- возмездным, так как арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату;

- взаимным, так как в договоре аренды существуют две встречные обязанности: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату

Отличие договора аренды от других договоров представим в виде таблицы.

Кроме того, договору аренды присущи следующие отличительные признаки.

Во-первых, аренда предусматривает передачу имущества в пользование (извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение результатов и доходов), без предоставления арендатору права распоряжаться арендованным имуществом. Здесь следует обратить внимание на то, что, в соответствии со ст. 775 ГК Украины, нанимателю принадлежит право собственности на результаты, продукцию, доходы, полученные им в результате пользования вещью, переданной в наем. По согласию сторон часть продукции наниматель может передавать в качестве арендной платы наймодателю.

Во-вторых, по договору аренды имущество передается во временное пользование.

Частью 2 ст. 283 ХК Украины определен предмет (объект) договора аренды. Так, в пользование по договору аренды передается индивидуально определенное имущество производственно-технического назначения (или целостный имущественный комплекс), которое не утрачивает в процессе использования своего потребительского качества (непотребляемая вещь).

Данное положение корреспондируется с положением ст. 760 ГК Украины, согласно которой предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании. Таким образом, законодатель закрепил квалифицирующий признак имущества, передаваемого в аренду, непотребляемость, т. е сохранение свойств вещей в процессе их использования.

Объектом аренды, в соответствии с ч. 3 ст. 283 ХК Украины, могут быть:

- государственные и коммунальные предприятия или их структурные подразделения как целостные имущественные комплексы, то есть хозяйственные объекты с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), обособленным земельным участком, на котором размещен объект, и автономными инженерными коммуникациями и системой энергоснабжения;

- недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения);

- другое отдельное индивидуально определенное имущество производственно-технического назначения, принадлежащее субъектам хозяйствования.

Часть 4 ст. 283 ХК Украины предусматривает особенности аренды структурных подразделений государственных и коммунальных предприятий. В случае аренды структурных подразделений государственных и коммунальных предприятий, она не должна нарушать производственно-хозяйственную целостность, технологическое единство данного предприятия.

В соответствии с ч. 5 cт. 283 ХК Украины законом может быть установлен перечень государственных и коммунальных предприятий, целостные имущественные комплексы которых не могут объектом аренды. В соответствии с Декретом № 26-92 не могут быть переданы в аренду:

- радиотелевизионные центры вещания и объекты, составляющие общегосударственную систему связи, а также объекты, обеспечивающие связью органы законодательной и исполнительной власти;

- магистральные линии электропередач, магистральные трубопроводы;

- магистральные железные дороги, автомобильные пути государственного значения, метрополитены;

- водохранилища и каналы комплексного назначения, межхозяйственные мелиоративные системы, гидротехнические защитные сооружения;

- объекты Национального космического агентства Украины;

- защитные сооружения гражданской обороны;

- гидро-, атомные электростанции;

- имущественные комплексы, обеспечивающие постоянное размещение и хранение государственных резервов и мобилизационных запасов;

- кладбища, крематории.

Декретом № 26-92 также установлено, что передача в аренду имущественных комплексов или отдельного имущества, которые обеспечивают деятельность Верховной Рады Украины, Президента Украины, Кабинета Министров Украины, может осуществляться только с разрешения указанных органов. Отсутствие такого разрешения является основанием для прекращения договора аренды.

Кроме того, в соответствии со ст. 4 Закона об аренде государственного и коммунального имущества, не могут быть объектами аренды целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), которые осуществляют деятельность, связанную с оборотом наркотических средств, психотропных веществ, их аналогов и прекурсоров, а также целостные имущественные комплексы казенных предприятий.

В соответствии с ч. 6 ст. 283 ХК Украины к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Кодексом. Следует отметить, что в соответствии с нормами ХК Украины имущество, передаваемое в аренду, может использоваться арендатором исключительно для осуществления хозяйственной деятельности, а не для удовлетворения других потребностей, попадающих под сферу регулирования ст.ст. 759-786, 792-806 ГК Украины.

Существенные условия договора аренды

Законодатель определил существенные условия договора аренды, которые влияют на формирование и суть правоотношений, возникающих из этого договора. Согласно ч. 2 ст. 180 ХК Украины существенными условиями любого хозяйственного договора являются условия, признанные такими по закону либо необходимые для договоров данного вида, а также условия, по которым по требованию одной из сторон может быть достигнуто соглашение. Частью 1 ст. 284 ХК Украины существенными условиями договора аренды являются:

- объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);

- срок, на который заключается договор аренды;

- арендная плата с учетом ее индексации;

- порядок использования амортизационных отчислений. В соответствии со ст. 23 Закона об аренде государственного и коммунального имущества амортизационные отчисления на арендованные целостные имущественные комплексы предприятий, их структурные подразделения начисляет и оставляет в своем распоряжении арендатор. Амортизационные отчисления на арендованное недвижимое и другое отдельное индивидуально определенное имущество начисляет и оставляет в своем распоряжении предприятие, хозяйственное общество, созданное в процессе приватизации (корпоратиза-ции), на балансе которого находится это имущество. Амортизационные отчисления используются на возобновление арендованных основных фондов;

- восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа. В случае расторжения договора аренды, истечения срока его действия или отказа от его продолжения арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. В случае если арендатор допустил ухудшения вещи, переданной в аренду, он обязан их устранить. Такие действия заключаются в осуществлении ремонта вещи, переданной в аренду, а не в замене другой вещью. При невозможности восстановления вещи арендодатель имеет право потребовать возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст. 773 ГК Украины наниматель имеет право изменять состояние вещи, переданной ему в наем, лишь с согласия наймодателя. Данное положение касается и улучшения вещи, которая является предметом договора. Проводимые улучшения можно разделить на два вида:

- улучшения, которые можно отделить от вещи без ее повреждения;

- улучшения, не отделимые от вещи.

В первом случае наниматель имеет право на изъятие улучшений. Если арендатор за счет собственных средств осуществил при согласии арендодателя улучшения имущества, которое невозможно отделить, то арендодатель компенсирует ему указанные средства. Таким образом, неотделимые улучшения передаются арендодателю вместе с предметом договора. Если же арендатор осуществил улучшения арендованного имущества без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без вреда для имущества, то арендатору стоимость такого улучшения не компенсируется.

Договором аренды может быть также предусмотрено право арендатора на выкуп объекта аренды (ст. 289 ХК Украины).

В соответствии с ч. 2 ст. 284 ХК Украины оценка объекта аренды осуществляется по восстановительной стоимости, которая осуществляется в соответствии с Методикой оценки объектов аренды. Данная Методика предусматривает особенности оценки стоимости:

- целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков);

- недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) и другого отдельного индивидуально определенного имущества предприятий (машин, оборудования, других учетных единиц основных средств, нематериальных активов и других ценностей, которые выделяются в самостоятельный объект аренды согласно законодательству;

- имущества, не вошедшего в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации.

Для обеспечения защиты имущественных прав арендатора законодатель в ч. 2 ст. 284 ХК Украины закрепил, что условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, а также в случае если после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положения арендатора. Кроме того, обратите внимание, что для обеспечения стабильности правового статуса арендатора законодатель установил, что реорганизация арендодателя не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды (ч. 3 ст. 284 ХК Украины).

Прекращение деятельности субъекта хозяйствования осуществляется путем его реорганизации (слияния, присоединения, разделения, преобразования) или ликвидации по решению владельца (владельцев) или уполномоченных им органов, по решению других лиц основателей субъекта хозяйствования или их правопреемников, а в случаях, предусмотренных ХК Украины, по решению суда.

В случае преобразования одного субъекта хозяйствования в другой к вновь образованному субъекту хозяйствования переходят все имущественные права и обязанности предыдущего субъекта хозяйствования (ст. 59 ХК Украины). Аналогичную норму содержит и ГК Украины. Так, в соответствии со ст. 108 ГК Украины преобразованием юридического лица является изменение его организационно-правовой формы. В случае преобразования к новому юридическому лицу переходят все имущество, все права и обязанности предыдущего лица.

Таким образом, реорганизация предприятия не является основанием для расторжения договора аренды.

Одним из существенных условий договора аренды является его срок. Срок договора аренды определяется по согласованию сторон. Согласно ст. 763 ГК Украины, если срок аренды не установлен, договор аренды (найма) считается заключенным на неопределенный срок. Однако не стоит забывать, что ст. 180 ХК Украины определяет срок действия договора как существенное условие, которые стороны должны согласовать в любом случае, иначе договор будет считаться не заключенным. Напомним, что, в соответствии с ч. 7 ст. 179 ХК Украины, хозяйственные договоры заключаются по правилам, установленным ГК Украины, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Кодексом.

Важным моментом является то, что, в соответствии с ч. 4 ст. 284 ХК Украины, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после истечения срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Уведомление о расторжении договора аренды должно быть сделано в письменной форме, что обеспечит возможность доказывания такого предупреждения. Сторона, желающая отказаться от договора аренды, должна предупредить об этом вторую сторону заблаговременно во избежание расходов, которые могут возникнуть в связи с расторжением договора. Сроки предупреждения об отказе от договора аренды исчисляются со дня соответствующего сообщения контрагента или со дня, когда он должен был об этом узнать.

Однако, как показывает рассмотренный далее случай из судебной практики, неполучение уведомления о расторжении договора должно быть доказано.

Судебная практика. Решением суда первой инстанции (Хозяйственный суд Запорожской области), оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции (Запорожский апелляционный хозяйственный суд), удовлетворен иск ЗАО “Т” к субъекту предпринимательской деятельности физическому лицу Г. об устранении препятствий в пользовании имуществом путем выселения из помещения.

Суд мотивировал свое решение тем, что договор субаренды закончился 23.04.2004 г., ответчик был письменно предупрежден о прекращении договора субаренды в связи с окончанием срока его действия и о нежелании истца продолжить его действие.

Обжалуя постановление апелляционного суда и решение хозяйственного суда, жалобщик ссылался на то, что после окончания срока действия договора на протяжении одного месяца ни одна из сторон не подала заявление о расторжении договора субаренды, поэтому договор в соответствии со ст. 764 ГК Украины, и ст. 17 Закона об аренде государственного и коммунального имущества продлен на тот же срок и на тех же условиях.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что истец письмом от 09.04.2004 г. и повторно письмом от 17.05.2004 г. предупредил ответчика о прекращении договора и освобождении занимаемого помещения, что подтверждается соответствующими доказательствами.

Суды установили, что истец уведомил ответчика надлежащим образом об окончании срока договора, а ответчик, нарушая действующее законодательство и условия договора, помещение не освободил. Его ссылки на то, что он не получал от ответчика уведомлений о расторжении договора субаренды, судом не были приняты во внимание, так как были предоставлены доказательства отправки ответчику указанных сообщений. Кроме того, сообщения направлялись по адресу, указанному в договоре субаренды, апелляционной и кассационной жалобах.

На этих же основаниях Высший хозяйственный суд Украины оставил кассационную жалобу без удовлетворения, а постановление Запорожского апелляционного хозяйственного суда без изменения.

Из приведенного выше можно сделать вывод, что каждый шаг и при заключении, и при расторжении хозяйственного договора лучше оформлять в письменной форме, чтобы иметь возможность доказать свою правоту в суде. Если заявление о расторжении или изменении условий договора аренды подано стороной договора по истечении одного месяца, а вторая сторона не согласна расторгнуть или изменить условие договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на такой же срок. В случае возникновении спора по расторжению или изменению договора спор разрешается в судебном порядке.

Список использованных документов

ГК Украины - Гражданский кодекс Украины

ХК Украины - Хозяйственный кодекс Украины

Закон об аренде государственного и коммунального имущества Закон Украины от 10.04.1992 г. № 2269-ХП “Об аренде государственного и коммунального имущества” в редакции от 14.03.1995 г. № 98/95-ВР

Декрет № 26-92 Декрет КМУ от 31.12.1992 г. № 26-92 “О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача которых не допускается”

Методика оценки объектов аренды Методика оценки объектов аренды, утвержденная Постановлением КМУ от 10.08.1995 г. № 629

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 41 (667),
13 октября 2008 г.
Подписной индекс 40783

Документи що посилаються на цей