Особенности аренды государственного
и коммунального имущества

На сегодняшний день немало объектов, находящихся в государственной и коммунальной собственности, являются привлекательными для предпринимателей. Однако, с учетом формы собственности данных объектов, вопросы их аренды детально регламентируются действующим законодательством.

Основные нормы, которыми сторонам необходимо руководствоваться при аренде государственного и коммунального имущества, содержатся в ХК Украины.

Так, ч. 1 ст. 287 ХК Украины определяет круг субъектов, которым предоставлено право быть арендодателями. В частности, арендодателями по государственному и коммунальному имуществу являются:

1) Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения - по целостным имущественным комплексам предприятий, их структурным подразделениям и недвижимому имуществу, которое является государственной собственностью, а также другому имуществу в случаях, предусмотренных законом;

2) органы, уполномоченные Верховной Радой Автономной Республики Крым или местными советами управлять имуществом, - соответственно по имуществу, которое принадлежит Автономной Республике Крым или имеется в коммунальной собственности;

3) государственные (коммунальные) предприятия - по отдельному индивидуально определенному имуществу, а с разрешения арендодателей, указанных в пункте 2 настоящей статьи, - также по целостным имущественным комплексам, их структурным подразделениям и недвижимому имуществу.

В соответствии с ч. 2 ст. 287 ХК Украины организационные и имущественные отношения, связанные с передачей в аренду целостных имущественных комплексов государственного сектора экономики, а также целостных имущественных комплексов, являющихся коммунальной собственностью, регулируются законодательством в соответствии с ХК Украины.

Так, помимо ХК Украины, центральным законом, определяющим основные положения аренды объектов государственной и коммунальной собственности, является Закон об аренде государственного и коммунального имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 4 данного Закона не могут быть объектами аренды объекты государственной собственности, имеющие общегосударственное значение и не подлежащие приватизации в соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона о приватизации государственного имущества.

В части 2 ст. 5 Закона о приватизации государственного имущества определены критерии отнесения объектов к объектам общегосударственного значения. В частности общегосударственное значение имеют:

“а) объекты, которые обеспечивают выполнение государством своих функций, обеспечивают обороноспособность государства, его экономическую независимость, и объекты права собственности Украинского народа, имущество, которое составляет материалъную основу суверенитета Украины”.

В частности к такому имуществу относится имущество органов государственной власти, Службы безопасности Украины, Государственной пограничной службы Украины, правоохранительных и таможенных органов.

Тем не менее, как указано в Письме № 10-16-9324, не все имущество, которое находится на балансах указанных органов, отвечает указанному критерию отнесения к имуществу общегосударственного значения.

Так, в зданиях министерств и ведомств есть вспомогательные и другие не приспособленные для непосредственной работы аппарата и техники министерств и ведомств помещения. Такие помещения (или их части) используются балансодержателями, например, для размещения столовых и буфетов. С целью размещения учреждений питания, а также аптечных, газетных и книжных киосков, учреждений связи, бытового обслуживания и т.п. они могут передаваться в аренду.

Указанные помещения могут быть объектами аренды при условии предоставления органом, уполномоченным управлять соответствующим иму- ществом, заключения, что указанные объекты не подпадают под критерии отнесения к объектам общегосударственного значения, определенного в ч. 2 ст. 5 Закона о приватизации государственного имущества, а также разрешения на аренду и предусмотренных ст. 9 Закона об аренде государственного и коммунального имущества выводов относительно условий договора аренды.

Далее представим основные нормативно-правовые документы, регулирующие вопросы заключения договора аренды имущества государственной и коммунальной собственности, в виде таблицы.

Анализируя содержание ст. 287 ХК Украины, можно прийти к выводу, что особенностью арендных отношений является их комплексный характер, что и отражают ч. 2 ст. 287 ХК Украины и ст. 1 Закона об аренде государственного и коммунального имущества, который регулирует:

1) организационные отношения, связанные с передачей в аренду имущества государственных предприятий и организаций, предприятий, основанных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым или находящемся в коммунальной собственности их структурных подразделений;

2) имущественные отношения между арендодателями и арендаторами по хозяйственному использованию государственного имущества, имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым или находящегося в коммунальной собственности.

Далее остановимся подробнее на некоторых положениях нормативно-правовых актов, касающихся вопросов аренды объектов государственной и коммунальной собственности.

При составлении договора аренды имущества государственной и коммунальной собственности необходимо использовать типовые формы. Законодатель предусмотрел четкое разграничение этих форм: для аренды имущества государственной формы собственности типовые договоры утверждены приказом Фонда государственного имущества Украины от 23.08.2000 г. № 1774 “Об утверждении договоров аренды”, а для аренды имущества коммунальной собственности они разрабатываются органами местного самоуправления.

Напоминаем, что, согласно ст. 179 ХК Украины, хозяйственный договор может быть основан:

- на примерном договоре, рекомендуемом органом управления субъектам хозяйствования для использования при заключении ими договоров, когда стороны имеют право по взаимному согласию изменить отдельные условия, предусмотренные примерным договором, или дополнить его содержание;

- на типовом договоре, утвержденном Кабинетом Министров Украины, или в случаях, предусмотренных законом, другим органом государственной власти, когда стороны не могут отступать от содержания типового договора, но имеют право конкретизировать его условия.

Существенные условия договора аренды

Договор аренды имущества государственной и коммунальной собственности должен содержать все существенные условия договора в соответствии с требованиями ст. 284 ХК Украины и ст. 10 Закона об аренде государственного и коммунального имущества:

- объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);

- срок, на который заключается договор аренды;

- арендная плата с учетом ее индексации;

- порядок использования амортизационных отчислений;

- восстановление арендованного имущества и условия его возврата;

- исполнение обязательств;

- обеспечение исполнения обязательств - неустойка (штраф, пеня), задаток, гарантия и т.д.;

- порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды;

- ответственность сторон;

- страхование арендатором арендованного имущества;

- обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества.

Заключенный договор аренды в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества.

Таким образом, при заключении договора аренды государственного или коммунального имущества предусмотрены одиннадцать существенных условий, при не соблюдении хотя бы одного из которых договор может быть признан не заключенным.

Хотелось бы обратить внимание на условие обязательного страхования объекта аренды. При этом обязанность страхования возлагается на арендаторов, независимо от их формы собственности и хозяйствования. Согласно ст. 24 Закона об аренде государственного и коммунального имущества арендованное имущество страхуется арендатором в пользу той стороны договора, которая берет на себя риск случайной гибели или повреждения объекта аренды. Следует указать, что в вопросе страхования, объектов аренды судебная практика не всегда однозначна. Так, на вопрос, будет ли считаться не заключенным договор аренды, если в нем не указать обязанность о страховании имущества, Высший хозяйственный суд Украины отвечает по-разному. Например, в постановлении ВХСУ от 12.04.2005 г. было указано, что “при рассмотрении исковых требований о взыскании ущерба нужно учитывать норму ч. 1 ст. 10 Закона об аренде государственного и коммунального имущества, которой страхование арендованного имущества является одним из существенных условий договора аренды, без достижения согласия относительно которого договор аренды нельзя считать заключенным”. В то же время другой коллегией ВХСУ 27 марта 2003 года было принято постановление, в котором отмечалось, что “не может иметь правового значения и отсутствие в оспариваемом договоре соответствующих положений относительно страхования арендованного имущества”.

Также особое внимание хотелось бы уделить приказу Фонда государственного имущества Украины от 09.08.2007 г. № 1329 “О внесении изменений в Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, которое относится к государственной собственности”.

Указанным нормативным актом были внесены следующие изменения в Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, которое относится к государственной собственности:

1) пунктом 2.1 раздела 2 “Условия передачи арендованного имущества арендатору” предусмотрено, что в случае аренды недвижимого имущества на срок не менее трех лет арендатор вступает в срочное платное пользование имуществом не ранее даты государственной регистрации договора и акта приема-передачи имущества;

2) пункт 3.6 раздела 3 “Арендная плата” предполагает возможность сторон договора определять соотношение перечисления арендной платы в государственный бюджет;

3) пунктом 4.1 установлено, что предусмотренные законодательством амортизационные отчисления на арендованное имущество начисляются его балансодержателем и используются для полного восстановления арендованных основных фондов, а в случае аренды зданий и сооружений данный пункт должен излагаться в такой редакции: “предусмотренные законодательством амортизационные отчисления на арендованное имущество начисляются арендатором и в первоочередном порядке используются им на полное восстановление арендованных основных фондов”;

4) для получения согласия арендодателя на осуществление улучшений арендатор подает заявление и материалы согласно Порядку предоставления арендатору согласия арендодателя государственного имущества на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества, утвержденному приказом Фонда государственного имущества Украины от 03.10.2006 г. № 1523;

5) в разделе 5 “Обязанности арендатора” установлено, что арендатор обязан за свой счет своевременно осуществлять капитальный, текущий и другие виды ремонтов арендованного имущества. Это условие договора не рассматривается как разрешение на осуществление улучшений арендованного имущества и не влечет за собой обязательство арендодателя относительно компенсации стоимости улучшений. Также следует учитывать то, что если арендатор подает заявление на согласование арендодателем осуществления неотъемлемых улучшений арендованного имущества, он обязан предоставить экспертное заключение на проектно-сметную документацию на осуществление неотъемлемых улучшений. А в случае если объект аренды подлежал экологическому аудиту и в отчете об экологическом аудите указано на определенные несоответствия требованиям законодательства и выдвинуты определенные требования или даны рекомендации, в договор должен быть включен специальный пункт “в течение определенного периода (установленного договором) необходимо осуществлять мероприятия по устранению несоответствий требованиям действующего законодательства, выявленных экологическим аудитом, согласно рекомендациям (требованиям), предоставленным в отчете об экологическом аудите”.

В рассматриваемом Типовом договоре установлено, что в случае изменения счета, названия предприятия, телефона или юридического адреса арендатор обязан сообщать об этом арендодателю в недельный срок.

Также установлен срок в 15 рабочих дней, в течение которых после подписания настоящего договора арендатор обязан заключить с балансодержателем арендованного имущества договор о возмещении затрат балансодержателя на содержание арендованного имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору.

Таким образом, оплата стоимости коммунальных услуг не является составляющей арендной платы и осуществляется на основании отдельного договора. (Примерная форма договора о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору утверждена приказом Фонда го имущества Украины от 23.08.2000 г. № 1774) Оплату за потребленные услуги коммунальным предприятиям от своего имени производит арендодатель, а арендатор возмещает (компенсирует) ему эти расходы.

Арендодателями по отдельному индивидуально определенному имуществу имеют право выступать предприятия. В соответствии с абзацем. 4 ст. 5 Закона об аренде государственного и коммунального имущества предприятия имеют право выступать арендодателями по отдельному индивидуально определенному имуществу и недвижимому имуществу площадью до 200 м², а для того, чтобы предприятие имело право передать в аренду структурное подразделение (филиал, цех, участок) или недвижимое имущество (здание, сооружение, помещение) площадью свыше 200 м², оно (предприятие) должно получить разрешение Фонда государственного имущества Украины, его регионального отделения, представительства. Если имущество находится в собственности Автономной Республики Крым или в коммунальной, то такое разрешение может быть предоставлено органами, уполномоченными Верховным Советом Автономной Республики Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом.

Рассматривая вопрос аренды целостных имущественных комплексов государственных предприятий, необходимо отметить, что Закон об аренде государственного и коммунального имущества предусматривает ряд дополнительных требований к ее оформлению. Согласие ст. 4 указанного Закона целостным имущественным комплексом является хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ услуг) с предоставленные ему земельным участком на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения. Таким образом, целостным имущественным комплексом могу быть цех, все предприятитие и другие объекты социальной сферы, находящиеся на балансе государственного предприятия. При аренде вышеуказанного имущества дополнительно необходимо:

составить разделительный баланс;

уведомить трудовой коллектив о намерении заключить договор аренды.

Арендная плата

Относительно арендной платы Методикой расчета и порядка использования платы, за аренду государственного имущества установлено, что:

- арендная ставка за использование целостных имущественных комплексов государственных предприятий установлена в зависимости от сферы деятельности этих предприятий и колеблется в пределах от 5 до 10 % остаточной стоимости основных средств;

- арендная ставка за использование недвижимого имущества зависит от целевого назначения арендованного имущества, и колеблется от 1 до 100 % стоимости недвижимого имущества, определенной экспертным путем.

Пунктом 7 Методики расчета и порядка использования платы, за аренду государственного имущества установлено, что размер годовой арендной платы в случае аренды отдельного индивидуально определенного имущества (кроме недвижимого) устанавливается по соглашению сторон, но не менее 10 % стоимости арендованного имущества, а в случае, когда арендатором является субъект малого предпринимательства, - не менее 7 % стоимости арендованного имущества.

Пунктом 2 указанной Методики определено, что в случае определения арендатора на конкурсных основах условиями конкурса может быть предусмотрен больший размер арендной платы.

Согласно ч. 2 ст. 19 Закона об аренде государственного и коммунального имущества методика расчета и порядок использования арендной платы для объектов, которые принадлежат Автономной Республике Крым, определяются органами, уполномоченными Верховным Советом Автономной Республики Крым, а для объектов, которые находятся в коммунальной собственности, - органами местного самоуправления.

Часть 4 ст. 19 Закона об аренде государственного и коммунального имущества предусматривает возможность предоставления льгот по арендной плате с целью предотвращения банкротства и улучшения финансового состояния, что регламентируется Положением о порядке и условиях предоставления льгот по арендной плате арендаторам имущества государственных предприятий, утвержденным Постановлением КМУ от 29.02.1996 г. № 271. Указанные льготы предоставляются арендаторам в случае, если в течение последних 6 месяцев (в агропромышленном комплексе - 12 месяцев) до заключения договора аренды государственное предприятие было убыточным или уровень рентабельности был ниже 25 % от среднего по отрасли, а также в случае, если объект аренды имеет важное социальное значение. При этом льготы могут быть предоставлены сроком до двух лет.

Список использованных нормативно-правовых актов

ХК Украины - Хозяйственный кодекс Украины

Закон об аренде государственного и коммунального имущества - Закон Украины от 10.04.1992 г. № 2269-ХII “Об аренде государственного и коммунального имущества” в редакции от 14.03.1995 г. № 98/95-ВР

Закон о приватизации государственного имущества - Закон Украины от 04.03.1992 г. № 2163-ХII “О приватизации государственного имущества” в редакции от 19.02.1997 г. № 89/97-ВР

Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества - Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества, утвержденная Постановлением КМУ от 04.10.1995 г. № 786

Письмо № 10-16-9324 - Письмо Фонда государственного имущества Украины от 29.06.2006 г. № 10-16-9324 “Об аренде отдельных видов имущества органов государственной власти”

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 43 (669),
27 октября 2008 г.
Подписной индекс 40783

Документи що посилаються на цей