Комунальні послуги при оренді

Оподаткування витрат з експлуатації та використання орендованого майна має низку особливостей. Розглянемо на прикладі, як правильно включити в орендну плату вартість комунальних послуг і скласти відповідні документи.

Нагадаємо, що, згідно з пп. 1.18.1 Закону про оподаткування прибутку, оперативний лізинг (оренда) - це господарська операція фізичної або юридичної особи, що передбачає відповідно до договору оперативного лізингу (оренди) передання орендарю майна, що підпадає під визначення основного фонду згідно зі ст. 8 зазначеного Закону, придбаного або виготовленого орендодавцем на умовах інших, ніж передбачаються фінансовим лізингом (орендою).

Основні фонди, передані в оперативний лізинг, продовжують залишатися у складі основних фондів орендодавця.

Відносини орендодавця та орендаря регулюються ст. ст. 759 - 786 ЦК України, Законом № 2269, іншими нормативно-правовими актами.

При цьому, згідно з ч. 4 ст. 1 Закону № 2269, оренда майна інших форм власності (колективної, приватної) може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди.

Ст. 759 ЦК України передбачено, що майно в оренду передається за плату на певний строк.

Отже, орендна операція передбачає передачу права користування окремими інвентарними об'єктами основних фондів іншому суб'єкту (орендарю) на платній основі та на певний строк.

При розрахунку розміру орендної плати за орендоване майно колективної (приватної) форми власності, якщо інше не передбачено договором оренди, необхідно керуватися Законом № 2269 та Методикою № 786.

Згідно з п. З вищезазначеної Методики до плати за оренду індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які, відповідно до договору оренди, зобов'язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно. Такі суми сплачуються орендарем окремо.

З урахуванням наведеного чинним законодавством не передбачено встановлення обмежень у визначенні розміру плати за оренду майна колективної та приватної форм власності.

Щодо питання включення до складу валових витрат вартості комунальних послуг зазначимо, що при оперативному лізингу усі витрати на утримання об'єкта лізингу, крім витрат, пов'язаних з його експлуатацією та відновленням використаних матеріалів, несе лізингодавець, якщо інше не передбачено договором лізингу.

Тобто витрати, пов'язані з експлуатацією об'єкта лізингу, зокрема, комунальні платежі, відповідно до вищезазначеної норми зобов'язаний нести лізингоодержувач, тому вони не можуть бути включені до складу лізингових платежів.

Для включення їх до складу валових витрат орендаря необхідно, щоб їх сума, згідно з пп. 5.3.9 Закону про оподаткування прибутку, підтверджувалася відповідними розрахунковими, платіжними та іншими документами, обов'язковість ведення і зберігання яких передбачена правилами ведення податкового обліку, тобто у разі самостійної сплати орендарем житлово-комунальним підприємствам платежів згідно з показаннями приладів обліку відповідно до договорів про надання таких послуг.

Самостійна оплата орендарями комунальних послуг має своїм юридичним результатом захищеність їх прав на споживання цих послуг навіть у разі коли орендодавець може бути відключений від системи забезпечення через заборгованість перед комунальними службами.

Разом з тим, ураховуючи той факт, що на цей час існує реальна проблема технічного характеру з установкою деяких видів лічильників, до вирішення цієї проблеми вартість комунальних послуг може бути віднесена орендарями на валові витрати по рахунках орендодавців (узгоджених з орендарями щодо кількості спожитих послуг).

Отримані транзитом від орендарів суми будуть включатися до валового доходу та валових витрат орендодавця. При цьому до складу валових витрат орендодавця вони будуть включатися лише у разі їх сплати відповідним підприємствам житлово-комунального господарства. Аналогічна думка наведена в Листі № 34/6/15-1116.

Можливий і інший варіант - об'єднання вартості орендної плати та комунальних послуг в одну суму, якщо майно, яке надається в оренду, не перебуває в державній власності. Зазначене обмеження для об'єктів державної власності наведене у п. З Методики № 786: “до плати за оренду індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які, відповідно до укладених угод, зобов'язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно”.

Однак слід нагадати читачам, що об'єднання вартості орендної плати та комунальних послуг в одну суму є небезпечним з точки зору податкового обліку. У ряді випадків податкові органи при перевірці окремих орендодавців не виділені (тобто без розрахунку спожитих комунальних послуг у кількісному та вартісному вираженні і без складання акта про фактично спожиті послуги) комунальні послуги розглядали як безоплатно надані. Щодо орендаря, то за податковим законодавством усі безоплатно отримані товари (роботи, послуги) включаються до складу валового доходу.

Який же вихід можна знайти з цієї ситуації? Для цього сторони повинні попередньо узгодити кількість комунальних послуг, які орендар планує споживати за певний період часу (як правило місяць) та їх вартість. Тобто у договорі оренди повинна мати місце інформація про те, що орендар щомісяця компенсує орендодавцю вартість комунальних послуг на певну суму, додавши відповідний розрахунок суми компенсації. Цей варіант можливий для тих послуг, кількість споживання яких є постійною, до них відносяться теплопостачання, водопостачання тощо. Для комунальних послуг, споживана кількість яких має змінний характер, сторонам необхідно щомісяця підписувати акти про кількість фактично спожитих послуг.

Далі розглянемо, як орендарю відображати у бухгалтерському і податковому обліку вартість послуг, які він компенсує орендодавцю.

Для орендаря сума відшкодування комунальних послуг і витрат на утримання приміщення у бухгалтерському обліку будуть витратами його основної діяльності (рахунки бухобліку 23, 91, 92, 93).

Як вже зазначалося вище, для включення комунальних послуг до складу валових витрат необхідно, щоб їх сума, згідно з пп. 5.3.9 Закону про оподаткування прибутку, підтверджувалася документально. У разі відшкодування комунальних послуг і витрат на утримання приміщення безпосередньо орендодавцю, узгоджена вартість спожитих комунальних послуг (акти прийняття послуг, підписані обома сторонами, або рахунки) також може бути віднесена орендарями до складу валових витрат підприємства.

Розглянемо відображення операцій з відшкодування комунальних послуг у бухгалтерському і податковому обліку для орендаря на конкретному прикладі.

Приклад. Підприємство “Орієнталь” надало в оренду приміщення, площа яких становить 30% загальної площі будівлі підприємства, іншому підприємству. Сума орендної плати за договором оренди становить 2500 грн, крім того ПДВ - 500 грн. Сума амортизації будівлі - 3700 грн. Крім того, орендар користається послугами з опалення, електропостачання, прибирання приміщень тощо. Загальна сума комунальних послуг і витрат з утримання будівлі у орендодавця становить 2750 грн, крім того ПДВ - 550 грн. Сума відшкодування комунальних послуг орендарем на підприємстві визначається пропорційно займаній площі Таким чином, вартість комунальних послуг, що припадає на частку орендаря, становить 825 грн (2750 грн х 30%), крім того ПДВ -165 грн.

Порядок оплати комунальних послуг орендар і орендодавець можуть узгодити у спеціальному розділі договору оренди або скласти окремий договір. Як зразок можна порекомендувати Зразковий договір про відшкодування витрат балансодержателя на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, затверджений Наказом № 1774.

У зазначеному договорі необхідно передбачити, що балансодержа-тель зобов'язується надати орендарю певний перелік комунальних послуг.

Розмір відшкодування витрат орендодавця на утримання наданих в оренду приміщень може визначатися в такий спосіб:

- послуги теплопостачання - пропорційно займаній площі;

- послуги гарячого і холодного водоспоживання та каналізації-пропорційно чисельності працівників орендаря у загальній чисельності працівників, які працюють в будівлі;

- послуги електропостачання - виходячи зі споживаної потужності електронагрівальних та електроосвітлювальних приладів, які знаходяться в орендованому приміщенні, а також на підставі фактичних даних середнього часу роботи таких приладів за місяць.

Витрати, пов'язані з утриманням приміщень, у тому числі прибирання коридорів, туалетів, ліфтів, дезінфекція приміщень, послуги з вивезення сміття, поточний ремонт приміщень загального користування тощо розраховуються аналогічним чином.

При цьому вся наведена інформація повинна бути докладно викладена у договорі, із зазначенням, на підставі якого документа та в які строки орендар повинен здійснювати розрахунок з орендодавцем. При цьому вартість послуг, що підлягає компенсації, розраховується безпосередньо орендодавцем і після узгодження оплачується орендарем на підставі виставленого рахунка. Факт отримання послуг з оренди приміщення і споживання комунальних послуг оформляється актом.

Наведемо найбільш прийнятний зразок такого акта.

Зі зразком акта можна ознайомитись, звернувшись у відділ "Консультант".

Список використаних документів

ЦК України - Цивільний кодекс України

Закон про оподаткування прибутку - Закон України від 28.12.1994 р. № 334/94-ВР “Про оподаткування прибутку підприємств” у редакції від 22.05.1997 р. № 283/97-ВР

Закон №2269 - Закон України від 10.04.1992р. №2269-XII “Про оренду державного та комунального майна” у редакції від 14.03.1995 р. № 98/95-ВР

Методика № 786 - Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, затверджена Постановою КМУ від 04.10.1995 р. № 786

Наказ № 1774 - Наказ Фонду держмайна України від 23.08.2000 р. № 1774 “Про затвердження договорів оренди”

Лист№ 34/6/15-1116 -Лист ДПАУ від 05.01.2000 р. № 34/6/15-1116 “Про деякі питання оплати за використання орендованого майна”.

“Консультант бухгалтера” № 49-50 (485-486) 8 грудня 2008 року
Передплатні індекси: 21946 (українською мовою), 22789 (російською мовою)

Документи що посилаються на цей