Вопросы мены и аренды земли в судебной практике
Особенности мены земли
Ситуация
Лицу-1 на правах собственности принадлежит земельный участок, расположенный внутри массива, которым пользуется сельхозпредприятие для ведения сельскохозяйственного производства, а потому Лицо-1 не может его использовать без причинения ущерба владельцам других земельных участков, граничащих с его участком. Однако добровольно Лицо-1 не желает обменять свой земельный участок на другой.
Земельный участок для ведения товарного сельскохозяйственного производства принадлежит Лицу-1 на правах собственности согласно Государственному акту на право частной собственности на землю. Сельхозпредприятие желает через суд обязать Лицо-1 заключить с Лицом-2 договор мены и обменять его земельный участок на земельный участок Лица-2.
Упомянутое сельхозпредприятие является предприятием, которое в период реформирования аграрного сектора экономики сохранило целостность предприятия, озимые севообороты, материально-техническую базу, внедрило энергосберегающие и ресурсосберегающие технологии выращивания сельскохозяйственных культур, приобрело высокопродуктивный посевной комплекс, для использования которого с максимальной отдачей поля должны быть не менее 100 га, а потому выделение земельных долей в полях севооборота сельхозпредприятия приведет к нарушению научнообоснованной системы земледелия и наступлению других негативных последствий.
Возможно ли принудительно обязать Лицо-1 заключить договор мены земли при таких обстоятельствах?
Консультация юриста
Статьей 627 ГК Украины предусмотрено, что, в соответствии со ст. 6 данного Кодекса, стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.
В соответствии с частями первой и второй ст. 14 Закона о порядке выделения в натуре земельных участков владельцам земельных долей, в случае если владелец земельного участка, находящегося внутри массива, который используется совместно владельцами земельных участков или другими лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, выражает желание использовать принадлежащий ему земельный участок самостоятельно, он может обменять его на другой земельный участок на границе этого или другого массива. Обмен земельными участками осуществляется при согласии их владельцев согласно закону и удостоверяется нотариально.
Согласно пунктам 3, 5 Рекомендаций по обмену земельными участками владелец земельного участка, находящегося внутри единого массива, который используется совместно владельцами земельных участков или другими лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, обращается устно или в письменной форме к владельцу другого земельного участка на границе этого или другого массива, на который он желает обменять свой земельный участок, с предложением заключить договор мены земельных участков. Поскольку обмен земельными участками осуществляется при согласии их владельцев, то в случае отклонения предложения заключить договор мены земельных участков владелец земельного участка, выразивший желание его обменять, имеет право обратиться с указанным выше предложением к владельцу другого земельного участка на границе этого или другого массива.
Приведенное свидетельствует о том, что после получения владельцами земельных долей (паев) земельных участков в натуре (на местности) обмен такими участками может быть осуществлен только по взаимному согласию их владельцев, в том числе и того, земельный участок которого находится внутри единого массива.
Законом о порядке выделения в натуре земельных участков владельцам земельных долей, положениями Рекомендаций по обмену земельными участками не предусмотрены возможности проведения принудительного обмена земельных участков без согласия на то хотя бы одного из их владельцев.
Не предусмотрена такая возможность и Указом № 1529, статьями 29, 90, 91, 131, 132 ЗК Украины, ст. 716 ГК Украины.
Следовательно, Лицо-1 нельзя принудить (даже в судебном порядке) к заключению договора мены земельного участка, если даже это и весьма невыгодно, даже убыточно, даже с учетом того, что процесс обработки земли сельскохозяйственного назначения приведет к нарушению научно-обоснованной системы земледелия и к наступлению других негативных последствий. То есть исключений, учитывая особенности земель сельхозназначения, законодательство не содержит. Это же подтверждено и судебной практикой (Решение ВСУ от 19.11.2008 г. по делу № 6-8148св08).
Расторжение договора аренды земли всегда ли правомерно?
Предприятие заключило с горсоветом договор аренды земельного участка. Однако оно не смогло приступить к освоению земельного участка, поскольку в течение длительного времени разрабатывало документацию, без утверждения которой у Общества (арендатора) нет правовых оснований для того, чтобы приступить к осуществлению строительства. То есть земельный участок два года не осваивался.
Хотя горсоветом и был утвержден Акт выбора и обследования земельных участков и из земель городского совета в пользование Обществу предоставлен земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома. Также советом утвержден проект отведения Обществу указанного земельного участка.
К тому же, указанным договором (п. 14) не предусмотрена обязанность Общества закончить строительство указанного объекта в определенный срок и сдать его в эксплуатацию.
Комиссией горсовета была осуществлена проверка земельных участков в городе, по результатам которой составлен Акт проверки выполнения требований земельного и градостроительного законодательства, из которого видно, что земельный участок, предоставленный Обществу на условиях аренды для строительства и обслуживания многоэтажного жилого дома, не освоен.
На основании обнаруженного факта неиспользованности земельного участка и в соответствии со ст. 26 Закона о местном самоуправлении в Украине и ст. 24 Закона о планировании и застройке территорий, на пленарном заседании горсовета было принято решение “О результатах проверки использования земельных участков”, пунктом 2 которого решено считать утратившими силу пункты решения “Об утверждении актов выбора и обследования земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов” и п. 2 решения “О предоставлении земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов”, а договор аренды земельного участка расторгнуть в установленном законом порядке, хотя между Обществом и ЗАО “Будпроект” был заключен договор на проектные работы по разработке проектной документации на 9-этажный жилой дом и было получено положительное комплексное заключение государственной экспертизы по рабочему проекту 9-этажного жилого дома.
Правомерны ли действия горсовета? Какие аргументы использовать арендатору для защиты своей позиции? Имеет ли арендатор реальный шанс оставить за собой арендованный земельный участок, учитывая опыт судебной практики?
В соответствии со ст. 1 Закона об аренде земли, аренда земли - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.
Статьей 2 указанного Закона предусмотрено, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются ЗК Украины, ГК Украины, данным Законом, законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.
Согласно ст. 32 Закона об аренде земли по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае не выполнения сторонами обязанностей, предусмотренных ст.ст. 24, 25 данного Закона и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, который существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных ЗК Украины и другими законами Украины.
Кроме того, ст. 1 Закона о землеустройстве предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - это использование земельного участка по назначению, определенному на основании документации по землеустройству в установленном законодательством порядке.
Состав и целевое назначение земель Украины определены главой 4 раздела II ЗК Украины, согласно требованиям которой земли Украины по основному целевому назначению разделяются на соответствующие категории (сельскохозяйственного назначения, общественной и жилищной застройки и т. п.), установление и изменение которых осуществляется в определенном законом порядке, и несоблюдение этого порядка влечет соответствующие последствия.
Системный анализ указанных правовых норм дает основания для вывода, что предусмотренное договором использование земельного участка в коммерческих целях - для строительства и обслуживания многоэтажного жилого дома, является не его целевым назначением, а лишь условиями его использования в соответствии с договором аренды.
Добавим, что указанным договором, не предусмотрена обязанность Общества закончить строительство указанного объекта в определенный срок и сдать его в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 5 Закона о государственном контроле за использованием и охраной земель государственный контроль за использованием земель осуществляют специально уполномоченные органы исполнительной власти по вопросам земельных отношений. Именно на эти органы законодательством возложена обязанность контролировать правомерность использования земельных участков. Вместе с тем, акт не был составлен компетентным органом, а акта или решения специально уполномоченного органа об использовании Обществом земельного участка не по его целевому назначению материалы дела не содержат, должностные лица Общества к ответственности за нарушение земельного законодательства не привлекались.
С учетом изложенного отсутствуют правовые основания для расторжения договора. Такого же мнения придерживается и ВХС Украины (Постановление ВХСУот 30.10.2008 г. по делу № 2-13/1701-2008).
Итак, из всего вышеуказанного можно сделать следующий вывод.
1. Нельзя расторгнуть договор аренды земельного участка лишь на основании того, что на нем не проводится предусмотренное договором строительство.
2. Целевое использование земельного участка и условия использования земельного участка - не тождественные понятия.
3. Государственный контроль за использованием земель осуществляют специально уполномоченные органы исполнительной власти по вопросам земельных отношений, а не кто-либо.
Список использованных нормативно-правовых актов
ГК Украины - Гражданский кодекс Украины
ЗК Украины - Земельный кодекс Украины
Закон о местном самоуправлении в Украине - Закон Украины от 21.05.1997 г. № 280/97-ВР “О местном самоуправлении в Украине”
Закон о планировании и застройке территорий - Закон Украины от 20.04.2000 г. № 1699-III “О планировании и застройке территорий”
Закон об аренде земли - Закон Украины от 06.10.1998 г. № 161-XIV “Об аренде земли” в редакции от 02.10.2003 г. № 1211-IV
Закон о землеустройстве - Закон Украины от 22.05.2003 г. № 858-IV “О землеустройстве”
Закон о государственном контроле за использованием и охраной земель - Закон Украины от 19.06.2003 г. № 963-IV “О государственном контроле за использованием и охраной земель”
Закон о порядке выделения в натуре земельных участков владельцам земельных долей - Закон Украины от 05.06.2003 г. № 899-IV “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)”
Указ № 1529 - Указ Президента Украины от 03.12.1999 г. № 1529/99 “О безотлагательных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики”
Рекомендации по обмену земельными участками - Рекомендации по обмену земельными участками, полученными владельцами земельных долей (паев) в натуре (на местности), утвержденные приказом Госкомзема Украины от 17.11.2003 г. № 288
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 9-10 (687-688),
09 марта 2009 г.
Подписной индекс 40783