Как облагается продажа домиков частным предпринимателем
ВОПРОС: Наше предприятие построило 17 коттеджных домиков, заказчиком и собственником их является наше физлицо (на него оформлена и земля). Физ-лицо собирается продать домики (на сегодня оно является СПД на едином налоге). Предполагаем, что продажа такого количества домиков - это предпринимательская деятельность, а стоимость домиков не оставляет шанса единому налогу. Объясните, будет ли здесь 15% НДФЛ или должны применяться правила обложения при продаже недвижимости?
ОТВЕТ: Исходя из вашего вопроса можно предположить, что частный предприниматель при продаже домиков не рассчитывает отделаться единым налогом. Ведь даже с учетом кризиса на рынке недвижимости маловероятно, чтобы ЧПЕНу удалось вписаться в 500-тысячный лимит* Так что он вполне разумно приценивается к НДФЛ.
Избрание “подоходного” варианта действительно порождает дилемму: либо облагать доходы от продажи домиков в режиме предпринимательских доходов (то есть по п/п. 9.12.1 Закона об НДФЛ**), либо облагать их в “недвижимом” режиме (то есть согласно ст. 11 Закона об НДФЛ).
В первом случае под обложение попадет прибыль, но ставка налога составит 15%. Во втором - обложится весь доход, но по ставке 5% (при этом первый домик имеет бонус - ставка 1% с площади, превышающей 100 кв. м).
Как видно из вопроса, вы предпочитаете продажу с обложением 5%, но вас смущает количество домиков, явно указывающее на предпринимательский характер подобной деятельности.
Как же доказать, что данную операцию нужно облагать именно 5-процентным налогом?
Как ни странно, на помощь вам может прийти сама ГНАУ. В письме от 05.10.2007г. №4851/В/ 17-0715 и она отстаивала точку зрения, согласно которой доходы частного предпринимателя от продажи недвижимости подпадают под действие п/п. не 9.12.1, а 9.12.2 Закона об НДФЛ. Последний утверждает:
“Если физическое лицо - субъект предпринимательской деятельности или физическое лицо, уплачивающее рыночный сбор, получает иные доходы, нежели определенные в подпункте 9.12.1 настоящего пункта, то такие доходы облагаются налогом по общим правилам, установленным настоящим Законом для плательщиков налога, не являющихся такими субъектами предпринимательской деятельности”.
Далее ГНАУ прилагала все усилия, чтобы доказать, что доходы от продажи недвижимости не могут рассматриваться как доходы от предпринимательской деятельности. В частности, ГНАУ ссылалась на то, что Гражданский кодекс не устанавливает такого субъекта права частной собственности, как физическое лицо - предприниматель, ибо в соответствии со ст. 325 ГК субъектом права частной собственности является именно физическое лицо. Кроме того, ГНАУ обращала внимание на то, что регистрация права собственности на недвижимое имущество физического лица - субъекта предпринимательской деятельности действующим законодательством не предусмотрена. В итоге был сделан такой вывод:
“Налогообложение операций по продаже недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности физическому лицу,регламентируется ст. 11 Закона [об НДФЛ], в соответствии с которой лицом, ответственным за начисление и уплату налога с дохода, полученного от продажи недвижимости, является плательщик налога - продавец, который должен самостоятельно уплатить сумму налога до нотариального удостоверения договора через учреждения банков”.
Если говорить честно, то письмо ГНАУ от 05.10.2007г. № 4851/В/17-0715 является ошибочным. В комментарии к данному письму мы отмечали, что “недвижимо-цивилистические” аргументы ГНАУ не выдерживают серьезной критики, поскольку ст. 325 ГК вовсе не запрещает физлицу-предпринимателю быть собственником имущества. Так что, на наш взгляд, физлицо в предпринимательском состоянии вполне может продавать недвижимость. Впрочем, в вашем случае на недостатки данного письма выгодно закрыть глаза. В конце концов, вы вполне можете разбираться в налогообложении еще меньше, чем С. Лекарь (напомним, что письмо ГНАУ подписано именно им).
Ну и для того чтобы чувствовать себя более уверенно, рекомендуем вам направить письмо в районную (областную) ГНИ (ГНА). В письме целесообразно изложить вашу ситуацию: мол, ЧПЕН имеет несколько домиков (на точном количестве домиков - 17 штук - внимание лучше не акцентировать***) и собирается их продать. Можно ли обложить доходы от продажи домиков единым налогом или нужно руководствоваться письмом ГНАУ от 05.10.2007г. № 4851/В/17-0715, требующим уплаты НДФЛ по ст. 11 Закона? Полагаем, что вам порекомендуют руководствоваться письмом ГНАУ.
В этом случае письмо местных налоговиков будет иметь для вас статус налогового разъяснения, что дает плательщику дополнительные гарантии безопасности при проверке. Напомним, что в соответствии с п/п. 4.4.2 “г” Закона “О порядке погашения...” налоговыми разъяснениями считаются любые ответы контролирующего органа на запросы заинтересованных лиц по вопросам налогообложения. При этом согласно п/п. 4.4.2 “д” Закона “не может быть привлечен к ответственности плательщик налогов, действовавший в соответствии с предоставленным ему налоговым разъяснением (при отсутствии налоговых разъяснений по данному вопросу, имеющих приоритет) или обобщающим налоговым разъяснением, только на основании того, что в дальнейшем такое налоговое разъяснение или обобщающее налоговое разъяснение было изменено или отменено либо предоставлено новое налоговое разъяснение такому плательщику налогов или обобщающее налоговое разъяснение, противоречащее предыдущему, которое не было отменено (отозвано)”.
Надеемся, что в таком случае право обложиться НДФЛ по ставке 5% у налоговиков сомнений вызывать не будет.
______________
* Выход за пределы 500 тыс. также порождает проблемы с НДС. Хотя уплаты НДС в данном случае удается избежать благодаря п/п. 5.1.20 Закона об НДС (льгота по поставке жилья), предпринимателю, тем не менее, придется зарегистрироваться в качестве плательщика НДС (ведь ГНАУ для целей регистрации рассматривает освобожденные операции как налогооблагаемые). Естественно, что после регистрации придется сдавать декларации по НДС.
** Данная норма гласит:
“Налогообложение доходов, полученных физическим лицом от продажи им товаров (предоставления услуг, выполнения работ) в рамках его предпринимательской деятельности без образования юридического лица, а также физическим лицом, уплачивающим рыночный сбор, осуществляется по правилам, установленным специальным законодательством по этим вопросам, с учетом норм настоящего пункта”.
*** В принципе, большое количество домиков не должно создать проблему в вашем случае. Ведь продавец имеет статус предпринимателя. Так что в незаконной предпринимательской деятельности его не обвинишь.
Сделанный же в письме вывод ГНАУ о непредпринимательском пути обложения доходов от продажи недвижимости обусловлен не количеством: тот факт, что в соответствии со ст. 325 ГК субъектом права частной собственности является именно физическое лицо, а регистрация права собственности на недвижимое имущество физического лица - субъекта предпринимательской деятельности действующим законодательством не предусмотрена, актуален как для одного домика, так и для целого поселка (17 домиков). Теоретически возможны и другие аргументы в защиту ст. 11 Закона:
а) мол, строил домики для родни, но пришлось продать;
б) отсутствует прибыль от продажи;
в) продажа всех 17 домиков оформлена одним или двумя договорами (отсутствует систематичность как признак предпринимательства).
"Бухгалтер" № 12, март (IV) 2009 г.
Подписной индекс 74201