Организация не приступила к строительству, и местный
совет отменил решение о выделении ей земельного участка
В предыдущей статье на подобную тематику* мы затронули вопросы отмены местным советом своих решений о выделении земельных участков на тех или иных основаниях. Были приведены нормы законодательства, на основании которых можно возражать против права местного совета отменять какие-либо собственные решения.
Вместе с тем, как правило, в подобных решениях присутствует определенная аргументация, в которой излагаются основания для принятия такого решения. В данной статье мы попробуем рассмотреть ситуацию, в которой основанием для отмены решения местного совета о выделении земельного участка послужило то, что организация, которой он был предоставлен, в течение года не приступила к строительству.
Городской совет города “У” в 2006 году принял решение “О предоставлении юридическим и физическим лицам земельных участков для строительства (реконструкции) и дальнейшей эксплуатации объектов” (далее - Решение). Согласно п. 12 Дополнения к Решению предприятию “В” был выделен земельный участок площадью 0,4 га для строительства торгового комплекса сроком до 1 января 2008 года. На основании данного Решения городской голова города “У” в 2006 году, заключил с предприятием “В” договор аренды земельного участка, в котором были указаны и целевое назначение участка, и прочие необходимые условия (далее - Договор). Договор был заключен в письменной форме и зарегистрирован в региональном филиале Государственного предприятия “Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете по земельным ресурсам” в книге записи государственной регистрации договоров аренды земли, как того требуют ст. 14 и ст. 20 Закона об аренде земли. Таким образом, был соблюден порядок заключения подобных договоров, предусмотренный законодательством,
Однако же, как оказалось впоследствии, согласно техническому отчету фирмы “Ф”, имеющей соответствующую лицензию, на данном земельном участке вследствие близкого залегания к поверхности подземных вод грунты в качестве естественной основы для строительства служить не могут. Это вызвало дополнительные трудности с проектированием и строительством объекта, вследствие чего строительные работы в течение года не могли начаться. О данных обстоятельствах предприятие “В” в специально подготовленном письме с приложением технического отчета сообщило городскому совету города “У”. Однако городской совет, ссылаясь на то, что организация нарушила условия договора аренды земельного участка, не использовав его по целевому назначению, отменил ранее принятое и вступившее в законную силу собственное решение о выделении предприятию “В” земельного участка. На основании названного решения городской совет подал иск в хозяйственный суд о расторжении договора аренды земельного участка, который был заключен с данным предприятием ранее.
Действительно, в соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК Украины любой договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной. А ч. 1 ст. 611 ГК Украины предусматривает возможность расторжения договора в случае нарушения обязательства другой стороной.
Не рассматривая возражения на право местного совета отменять собственные решения, о чем шла речь в предыдущей статье, попробуем определиться с тем, имел ли право городской совет города “У”, ссылаясь на указанные обстоятельства, требовать расторжения договора аренды земельного участка. Допустило ли предприятие “В” существенное нарушение условий договора? На какие нормы гражданского и земельного законодательства должно сослаться предприятие в своем отзыве на иск горсовета?
Заметим, что правоотношения по аренде земли, которая является разновидностью найма, регулируются как нормами ГК Украины, так и нормами Закона об аренде земли и ЗК Украины. Если ГК Украины устанавливает общие правила, применяемые к договору найма (аренды), то Закон об аренде земли предусматривает существенные условия этого договора, конкретные права и обязанности сторон, иные особенности данной разновидности договоров.
Согласно ч. 1 ст. 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. В соответствии с ч. 1 ст. 792 ГК Украины по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный в договоре срок во владение и пользование за плату. В статье 13 Закона об аренде земли закреплено подобное определение договора аренды земли. Кроме того, в данной статье указано также и на обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.
Нормы гражданского законодательства предоставляют право наймодателю требовать расторжения договора найма (аренды) в случае использования переданной в найм вещи с нарушением условий договора или же не по целевому назначению (п. 1 ч. 1 ст. 783 ГК Украины). В части 1 ст. 32 Закона об аренде земли также сказано, что по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть расторгнут по решению суда в случае не выполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 этого Закона и условиями договора, в случае случайного уничтожения или существенного повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному в договоре использованию земельного участка, а также по основаниям, предусмотренным в ЗК Украины и других законах Украины. И действительно, абзац 1 ч. 2 ст. 25 Закона об аренде земли предусматривает, что арендатор обязан приступить к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном порядке. Как видим, само по себе не использование земельного участка для целей, предусмотренных в договоре, тоже может повлечь его расторжение.
Вопрос состоит в том, были ли нарушены сроки, установленные договором аренды земельного участка, в течение которых арендатор должен был приступить к его использованию? В нашем случае они все-таки были нарушены. Именно на приведенные выше нормы законодательства и ссылался представитель местного совета города “У” в своем иске к предприятию “В” о расторжении договора аренды земельного участка.
Заметим также, что юристы горсовета сослались и на подпункт “ґ” ч. 1 ст. 141 и подпункт “а” ч. 1 ст. 143 ЗК Украины, которые предусматривают такое основание прекращения права пользования земельным участком, как использование его не по целевому назначению. А в соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 144 ЗК Украины орган местного самоуправления может принять решение о прекращении права пользования земельным участком в этом случае.
Каким же образом юрист предприятия “В” обосновывал отсутствие существенных нарушений условий договора и незаконность требований местного совета?
Во-первых, он указал на то, что невозможность начала строительства была обусловлена качеством земельного участка, переданного в аренду. При этом арендатор не несет ответственности за ухудшение свойств земельного участка, переданного в аренду. В подтверждение данных утверждений он сослался на ч. 3 ст. 779 ГК Украины, которая устанавливает, что наниматель не, отвечает за ухудшение вещи, переданной в найм, которое произошло вследствие ее нормального износа или упущений наймодателя. Также он привел норму ст. 11 Закона об аренде земли, согласно которой риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды несет арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды земли. Юрист предприятия “В” утверждал, что качество переданного в аренду земельного участка случайно ухудшилось по не зависящим от арендателя причинам, что вынудило перенести сроки начала строительства на более позднее время. Следовательно, вины предприятия “В” в том, что оно не приступило к строительству, нет.
В соответствии же с ч. 1 ст. 614 ГК Украины- лицо, нарушившее обязательство, несет ответственность при наличии его вины, если иное не установлено договором или законом. Лицо считается невиновным, если докажет, что им были применены все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательства. А в данном случае, обратил внимание юрист, предприятие “В” принимало все необходимые меры, которые заключались и в исследовании состояния грунтов, и в уведомлении горсовета о результатах этих исследований. Таким образом, отсутствует вина предприятия “В” в нарушении условий договора аренды как основание для его расторжения по требованию одной из сторон договора.
Во-вторых, представитель предприятия “В” в отзыве на иск процитировал нормы Постановления Пленума Верховного Суда Украины от 16.04.2004 г. “О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел”. Согласно п. 8 данного Постановления разрешая споры о прекращении права пользования земельным участком, суды должны учитывать, что орган местного самоуправления имеет право принять решение об этом только в порядке, на основаниях и при условиях, предусмотренных статьями 140-149 ЗК Украины. Юрист пояснил, что в данном случае фактически речь идет о прекращении права пользования земельным участком, хотя в Решении горсовета города “У” об этом прямо и не сказано. Там ведь говорится об отмене принятого ранее решения того же местного совета о выделении земельных участков! В подпункте “ґ” ч. 1 ст. 141 и подпункте “а” ч. 1 ст. 143 ЗК Украины предусмотрено прекращение права пользования земельным участком в случае его не целевого использования. Аренда, согласно ст. 13 Закона об аренде земли, как раз и предусматривает право пользования земельным участком. Вместе с тем, в данном случае никакого не целевого использования земельных участков не было, потому что к строительству или выполнению других работ предприятие “В” еще не приступало вследствие ухудшения качества земельного участка. Таким образом, юристы горсовета вообще не имели права ссылаться на подпункт “г” ч. 1 ст. 141 и подпункт “а” ч. 1 ст. 143 ЗК Украины, так как они применяются в другом случае.
В-третьих, представитель предприятия “В” обратил внимание и на то, что его предприятие является арендатором, выполняющим свои обязанности надлежащим образом. Следовательно, согласно ч. 1 ст. 777 ГК Украины и ч. 1 ст. 33 Закона об аренде земли, данное предприятие имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
На основании вышеизложенных норм в отзыве на иск городского совета города “У” к предприятию “В” был сделан вывод о том, что местному совету может быть отказано в иске в полном объеме. Безусловно, изложенным аргументам сопутствовали доводы о том, что местный совет вообще не имел право отменять собственные решения, о чем шла речь в предыдущей статье на подобную тематику. Именно совокупность данных аргументов и позволила суду принять решение в пользу ответчика.
Заметим также, что предприятие “В” могло не только направить отзыв на исковое заявление горсовета в хозяйственный суд, но и обратиться в административный суд с административным иском об отмене того Решения горсовета, которым отменено его предыдущее решение о выделении земельного участка. О плюсах и минусах такого способа защиты собственных прав также говорилось в статье о праве местных советов отменять собственные решения, принятые ранее.
Надеемся, что вас не затронут подобные проблемы при строительстве того или иного объекта. Вместе с тем рассмотрение такого спора действительно имело место в судебной практике. А из этого следует, что никто не застрахован от проблем, описанных выше. И возможно, изложенная в нашей статье аргументация будет полезна вам при составлении отзыва на исковое заявление.
Список использованных нормативно-правовых актов
ГК Украины - Гражданский кодекс Украины
ЗК Украины - Земельный кодекс Украины
Закон об аренде земли - Закон Украины от 06.10.1998 г. № 161-XIV “Об аренде земли” в редакции от 02.10.2003 г. № 1211-IV
__________________
* ЭА № 16/2009
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 18-19 (696-697),
04 мая 2009 г.
Подписной индекс 40783