Продавец земельного участка уклоняется от выполнения
условий предварительного договора о продаже земли
Ведя речь о спорах, возникающих в результате земельных правоотношений, отметим, что такого рода противоречия могут быть весьма разнообразны. В данной статье мы остановимся на ситуации, когда продавец земельного участка сначала согласился его продать и заключил предварительный договор, а позже стал уклоняться от выполнения его условий. Более того, данный контрагент даже не вернул сумму переданного ему задатка и всячески избегал разговоров с потенциальным покупателем но этому поводу.
Что можно сделать в такой ситуации?
Должен ли продавец отвечать за последствия его уклонения от заключения договора, ппредусмотренного предварительным договором?
Обязан ли он в результате заключить основной договор, о котором шла речь в предварительном соглашении ?
С какими исковыми требованиями следует обратиться в суд и на какие нормы законодательства сослаться?
Безусловно, в нашей статье мы обратим внимание на такой специфический предмет договора купли-продажи, как земельный участок. Конечно же, данные вопросы будут освещены, на конкретном примере правоотношений, возникших между условными предприятием “Б” и “гражданином Ивановым”.
В рассматриваемой ситуации стороны в мае 2008 года заключили предварительный договор, в соответствии с которым они в срок до 1 июля того же года должны были заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка площадью 0,1 га, предоставленного для обслуживания данного дома.
Продавцом выступал “гражданин Иванов”, а покупателем, соответствен по, предприятие “Б”. В предварительном договоре были подробно указаны характеристики объектов купли-продажи, а также цена, по которой они будут приобретены. При этом покупатель для обеспечения выполнения обязательств по договору передал в качестве задатка оговоренную сторонами сумму.
Не определяясь с целями приобретения предприятием “Б” данного жилого дома и земельного участка, проанализируем ситуацию, когда названный гражданин в установленный срок не заключил предусмотренныйй предварительным соглашением договор купли-продажи земли.
Для начала заметим, что, согласно пункту “г” ч. 1 ст. 121. ЗК Украины, гражданам в пределах города действительно передаются в собственность земельные участки для обслуживания жилого дома размером до 0,1 га.
А в соответствии с ч. 1 ст. 131 ЗК Украины граждане и юридические лица имеют право приобретать в собственность земельные участки на основании различных гражданско-правовых соглашений. В то же время, п. 15 Переходных положений ЗК Украины предусматривает, что в Украине не допускается продажа земельных участков именно из земель сельскохозяйственного назначения или же предоставленных для ведения личного крестьянского хозяйства.
Не исключено, что стороны в названном выше договоре вполне могли договариваться о купле продажи указанного земельного участка.
А вот уклонение “гражданина Иванова” от заключения договора купли-продажи указанных выше объектов превратило его в должника, просрочившего выполнение обязательства, поскольку, согласно ч. 1 ст. 612 ГК Украины, просрочка должника имеет место тогда, когда он не приступил к, выполнению обязательства или не выполнил его в срок, установленный договором или законом.
Должен ли должник в данном случае выполнить основное обязательство, предусмотренное предварительным договором?
С одной стороны, согласно ч. 1 ст. 622 ГК Украины должник, который уплатил неустойку и возместил убытки, причиненные нарушением обязательства, не освобождается от обязанности выполнить обязательство в натуре, если иное не установлено договором или законом. Так вот, вопрос здесь как раз и заключается в том, что законом в этом случае установлено иное.
Ведь согласно ч. 3 ст. 635 ГК Украины обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока, установленное предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении.
Таким образом, получается, что “гражданин Иванов” в результате уклонения от выполнения предварительного договора и истечения срока для выполнения основного обязательства, установленного в данном договоре, уже и не должен его выполнять. Ведь обязательство уже прекратилось!
Как же в этом случае нужно было поступать предприятию “Б”, чтобы все-таки приобрести в собственность указанный жилой дом и земельный участок?
Конечно, предприятие “Б” могло предъявить иск о взыскании долга, в котором был бы поставлен вопрос о возврате суммы задатка с учетом инфляции и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о возмещении убытков.
Причем, согласно ч. 1 ст. 571 ГК Украины, “гражданин Иванов” должен был вернуть сумму полученного задатка в двойном размере. Именно такой вывод следует из данной нормы, которая предусматривает, что в случае если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости. А в договоре купли-продажи, позволим себе это напомнить, обе стороны одновременно выступают и должником, и кредитором.
Кроме того, ст. 536 и ч. 2 ст. 625 ГК Украины, предусматривают, что должник за пользование чужими денежными средствами должен уплачивать 3% годовых и возвращать сумму долга с учетом инфляции. А индекс инфляции рассчитывается в соответствии с рекомендациями, изложенными в Письме № 62-97 р .
Относительно же убытков ч. 2 ст. 612 и ч. 2 ст. 635 ГК Украины предусматривают обязанность должника, который просрочил выполнение обязательства, то есть необоснованно уклонился от заключения договора, предусмотренного предварительным соглашением, возместить другой стороне причиненные такими действиями убытки.
Например, если бы сумма задатка составляла бы условную сумму 1000 грн., а срок просрочки 10 мес. или же 305 дней, то дополнительная сумма в размере задатка также соответствовала бы 1000 грн.
А 3% годовых за просрочку выполнения денежного обязательства рассчитывались бы по следующей формуле:
1000 х 3% / 100% х 305 / 365 = 25 грн.
Что же касается возврата суммы долга с учетом инфляции, то при условном индексе инфляции 112,5 %, сумма долга, подлежащая возврату, составила бы 1125 грн:
1000 х 112,5% / 100% = 1125 грн.
Таким образом, общая сумма, подлежащая взысканию, равнялась бы 2150 грн:
1125 + 1000 + 25 = 2150 грн.
Как мы можем убедиться, подлежащая взысканию с нашего нерадивого продавца сумма в данном случае оказалась достаточно существенной. Может быть, она бы и убедила контрагента не подавать возражения на иск, а все-таки заключить договор купли-продажи земельного участка.
Впрочем, был и другой путь получения в собственность указанных выше объектов.
Такой вариант состоял в подаче иска о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, которого на самом деле не было, действительным. Для более конкретного описания такой возможности обратим ваше внимание на ч. 2 ст. 220 ГК Украины.
Указанная норма предусматривает, что если стороны договорились обо всех существенных условиях договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное или частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.
Для подготовки такого иска необходимо было сослаться на ч. 1 ст. 638 ГК Украины, которая устанавливает, что договор является ззаключенным с момента достижения сторонами в надлежащей форме договоренности по всем существенным условиям договора. В таком иске следовало бы указать на достижение согласия между продавцом и покупателем относительно приобретаемых объектов и их цены.
Ведь подробное описание, причем с учетом требований ст. 132 ЗК Украины, данных объектов и определение их цены содержались в предварительном договоре. Заметим, что он как раз и был бы в данном случае письменным доказательством достижения сторонами договоренности по всем существенным условиям купли-продажи.
Более того, следовало бы сказать и о том, что частичное исполнение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка также подтверждалось пунктами предварительного договора, поскольку согласно одному из его пунктов средства, переданные в качестве задатка, после заключения основного договора относились бы на счет уплаты покупателем надлежащей суммы по договору.
Таким образом, удовлетворение подобного иска привело бы к признанию договора купли-продажи жилого дома и земельного участка действительным. А следовательно, и к признанию права собственности предприятия “Б” на данные объекты.
Специфики в данном споре добавляли также и вопросы о подсудности и обеспечении иска, ибо жилой дом и земельный участок находились в одном районе города, а несостоявшийся продавец проживал в другом районе.
По общему правилу, закрепленному в ч. 1 ст. 109 ГПК Украины, иски к физическому лицу предъявляются по месту его проживания. Вместе с тем, ч. 1 ст. 114 ГПК Украины предусматривает, что иски по поводу недвижимого имущества предъявляются но месту нахождения данного имущества.
Представляется, что и в случае подачи иска о взыскании долга, и при подаче иска о признании договора действительным они не могли бы рассматриваться как “... иски по поводу имущества”. Ведь в них не ставились вопросы о признании права собственности на какое-либо имущество. Речь шла именно о взыскании долга или же признании договора действительным. Поэтому, представляется, какой-либо из данных исков должен был подаваться именно по месту жительства ответчика.
Безусловно, предприятие “В” в данном случае обоснованно побаивалось того, что их контрагент во время судебного процесса захочет продать земельный участок. Для предотвращения такой возможности истцом, в соответствии со ст. ст. 151-152 ГПК Украины, и были составлены в обоих случаях заявления об обеспечении иска путем наложения ареста на имущество.
В нашем же случае представителем предприятия “Б” сначала был подготовлен и подании иска о взыскании долга. Однако же, поскольку заявление об обеспечении иска в рамках рассмотрения данного дела не было удовлетворено, то несколько позже был подан иск о признании договора действительным. В процесс рассмотрения последнего как раз и был наложен арест на имущество “гражданина Иванова”, что и убедило его в необходимости заключить договор купли-продажи дома и земельного участка до конца судебного рассмотрения данных исков.
Дополнительно отметим, что при наличии определенных оснований действия ответчика, который не вернул сумму полученного на основании предварительного договора задатка, могут быть квалифицированы по ст. 190 УК Украины как “Мошенничество”.
Такая квалификация может иметь место в том случае, если удастся доказать, что возможный продавец дома и земельного участка изначально, подписывая предварительный договор, не собирался заключать основной договор и возвращать полученные в качестве задатка деньги. Безусловно, установить такой факт будет достаточно сложно, и уголовное дело в данном случае, скорее всего, возбуждено не будет.
Однако же обращение в органы внутренних дел может позитивно повлиять на должника в плане стимулирования его к возврату суммы задатка или же заключению основного договора.
Подобные иски с указанными выше аргументами и ссылками на нормы законодательства могут быть подготовлены и заявлены и в случаях споров между юридическими лицами.
Впрочем, надеемся, что какие-либо споры и противоречия между сторонами договора будут решаться путем переговоров и на взаимовыгодной основе.
Список использованных документов
ГК Украины - Гражданский кодекс Украины
ГПК, Украины - Гражданский процессуальный кодекс Украины
ЗК Украины - Земельный кодекс Украины
УК Украины - Уголовный кодекс Украины
Письмо № 62-97 р - Письмо Верховного Суда Украины от 03.04.1997 г. № 62-97 р. “Рекомендации относительно порядка применения индексов инфляции при рассмотрении судебных дел”
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 22-23 (700-701),
1 июня 2009 г.
Подписной индекс 40783