Уход от 5%-ного НДФЛ при продаже
недвижимости; НДФЛ при уступке требования
ВОПРОС: Физическое лицо хочет продать квартиру по ул. Грушевского (есть такая в Киеве) площадью 90 кв. м. по цене примерно 1,8 млн грн. Поскольку в этом году оно уже продало квартиру на ул. Банковой, то налицо перспектива 5%-ного НДФЛ. Как можно обойти налог?
ОТВЕТ: Прежде всего посмотрим, при каких условиях доходы физлица, продающего недвижимость, облагаются 5%. В п/п. 11.1.2 Закона об НДФЛ сказано:
«Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных в подпункте 11.1.1 настоящего пункта*, или от продажи объекта недвижимости, иного, нежели указанный в подпункте 11.1.1 настоящего пункта, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 7.2** статьи 7 настоящего Закона».
Два самых простых варианта - не продавать квартиру вообще или подождать с продажей до начала следующего года - вас, очевидно, не устроят.
В таком случае рекомендуем пойти более сложным путем - подарить квартиру члену семьи первой степени родства.
Напомним, что п/п. 1.20.4 Закона об НДФЛ к членам семьи физического лица первой степени родства относит его родителей и родителей его мужа или жены, его мужа или жену, детей как такого физического лица, так и его мужа или жены, в том числе усыновленных ими детей.
Как видим, у физлица есть из кого выбирать. Предположим, оно заключает договор дарения с мамой***, которая в этом году недвижимостью не торговала. Каковы тогда будут налоговые последствия и финансовые расходы?
Даритель, разумеется, не уплачивает НДФЛ - в виду отсутствия дохода. Статья 11 Закона об НДФЛ на такие операции не распространяется (она касается только продажи - купли-продажи, мены и т. п.).
Одаряемый тоже от НДФЛ уйдет. Как известно, п. 14.1 Закона утверждает, что имущество, подаренное плательщику налога, облагается налогом по правилам, установленным данным Законом для налогообложения наследства. В свою очередь «наследственная» ст. 13 Закона предусматривает, что объекты наследства облагаются при получении наследства наследниками, являющимися членами семьи наследодателя первой степени родства,- по нулевой ставке налога к любому объекту наследства, в том числе - недвижимому имуществу (см. п/п. 13.2.1).
Несколько портят картину обязательные расходы на нотариальное удостоверение договора дарения. В соответствии с Указом Президента от 10 июля 1998 года № 762/98 размер платы, взимаемой за совершение нотариальных действий частными нотариусами, не может быть меньше размера ставок государственной пошлины, взимаемой государственными нотариусами за аналогичные нотариальные действия. А согласно п/п. 3 «а» ст. 3 Декрета КМУ «О государственной пошлине» нотариальное удостоверение договора отчуждения квартиры в государственной нотариальной конторе обойдется в 1% суммы договора, но не менее 1 необлагаемого минимума. С учетом того что ограничения эти - не верхние, а нижние, на нотариуса, очевидно, потратит от 1 до 2% от суммы договора.
Дополнительный пенсионный сбор (1% от стоимости недвижимости) в данном случае отсутствует, поскольку с договоров дарения он не уплачивается.
Зато - неизбежны расходы на переоформление права собственности в БТИ.
Далее мама продает подаренную ей квартиру (кстати, по-человечески ее поступок вполне объясним) и ее доходы попадают под действие п/п. 11.1.1 Закона (то есть освобождаются от НДФЛ).
Если сравнивать этот путь с непосредственной продажей жилья самим фмзлицом, можно увидеть, что вариант с мамой позволяет сэкономить около 3%. Ну а стоит ли овчинка выделки, пусть решает лшо-продавец. И мать его...
Физлицо по договору цессии приобрело у другого физлица право требования на сумму 20 000 грн. Возникнет ли НДФЛ у нового кредитора при получении этих денег от должника? Похожий вопрос уже рассматривался ранее. В ответе отмечалось, что договор цессии, очевидно, не сулит новому кредитору ничего хорошего. Скорее всего, вся сумма полученного долга попадет в состав налогооблагаемого дохода нового кредитора. Право требования обычно рассматривается налоговиками как разновидность движимого имущества (см. письмо ГНАУ от 14.03.2006 г. № 4794/7/17-0717). Ну а благодаря ст. 12 Закона об НДФЛ при продаже движимого имущества расходы на приобретение во внимание не принимаются.
Тем не менее смелый плательщик с полным обложением может побороться прежде всего, должен отрицать применимость к его операции ст. 12 Закона об НДФЛ. Дело в том, что получение долга от должника не является продажей движимого имущества. Ведь должник право требования у кредитора (хоть нового, хоть старого) не покупает. Для него - это простое погашение задолженности по операции, которая сама по себе была или не была объектом обложения НДФЛ.
Далее должен быть поставлен вопрос: а есть ли в этой ситуации доход в сумме погашенного долга? При формальном отношении к Закону доход, безусловно, есть. Как известно, п. 1.2 Закона об НДФЛ определяет доход как сумму любых денежных средств, стоимость материального и нематериального имущества, других активов, имеющих стоимость, в том числе ценных бумаг или деривативов, полученных плательщиком налога собственность или начисленных в его пользу либо приобретенных незаконным путем в случаях, определенных подпунктом 4.2.16 данного Закона, в течение соответствующего отчетного налогового периода из различных источников как на территории Украины, так и за ее пределами. Никаких специальных правил, позволяющих учесть расходы (по аналогии с п. 9.6 Закона об НДФЛ, посвященным обложению операций с инвестиционными активами), для нового кредитора нет. Следовательно, вся сумма должна попасть в налогооблагаемый доход.
Однако формальный подход используется далеко не всегда. Так, ГНАУ не видит дохода при получении и предоставлении займов (см., например, извлечение из ее письма от 16.04.2004 г. № 2300/Г/17-3115). Нормативное основание - п/п. 4.3.23 Закона, освобождающий от НДФЛ основную сумму депозита (вклада), внесенного плательщиком налога в банк или небанковское финансовое учреждение, которая возвращается такому плательщику, и основную сумму кредита, получаемую плательщиком налога. Строго говоря, упоминание о займе, возвращаемом физлицу, и займе, получаемом физлицом, в этом подпункте отсутствует. Тем не менее ГНАУ полагает, что идейно заем попадает под действие этой льготы.
По нашему мнению, между займом и приобретением права требования по договору цессии существует определенное сходство. Ведь новый кредитор по сути кредитует старого кредитора, выплачивая деньги и получая их позднее от должника. Впрочем, может быть и противоположная ситуация, при которой старый кредитор кредитует нового (если выплата денег происходит позже, чем погашение долга должником). Поэтому в случае с цессией напрашивается обложение налогом только положительной разницы. Так сказать, в порядке торжества здравого смысла.
Мы обнаружили одно письмо ГНАУ, в котором был изложен как раз подобный здравомыслящий подход. Так, в письме от 14.05.2004 г. № 3794/6/17-3116 налоговики указывали, что «<...> доход (объект налогообложения) может возникнуть у физического лица - покупателя права требования вследствие осуществления операции по приобретению права требования и продажи данного права другому лицу, если врезультате данной операции им была получена прибыль (положительная разница между ценой продажи и ценой приобретения указанного предмета купли-продажи). Вследствие соответствия условиям п/п. 1.3 «ї» ст. 1 3акона [об НДФЛ] указанный доход относится к доходу с источником происхождения из Украины, а на основании п/п. 4.2.12 и п. 4.1 ст. 4 Закона - включается в состав общего месячного и годового налогооблагаемого дохода». Письмо, конечно, старовато. Но ведь и здравый смысл сроков давности не имеет.
___________________
* В п/п. 11.1.1 Закона упоминаются жилой дом, квартира или часть квартиры, комнаты, садового домика (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и строения, расположенные на таком земельном участке).
** То есть 5%.
*** Свекрухой той дамы (см. заголовок), которой физпродавец - деверь.
"Бухгалтер" № 25, июль (I) 2009 г.
Подписной индекс 74201