Собственность на землю и уплата земналога: нюансы

ВОПРОС: Наше предприятие в III квартале 2009 года соби­рается приобрести земельный участок, находя­щийся в частной собственности. Разъясните, пожалуйста:

1) Какие документы подтверждают пра­во собственности на земельный участок?

2) С какого момента наше предприятие станет пла­тельщиком земельного налога?

ОТВЕТ: 1. Поскольку в последнее время в законодатель­ные акты Украины, регулирующие земельные во­просы, были внесены существенные изменения, при ответе на вопросы подробнее остановимся на зе­мельных новациях.

Вначале напомним, что со 2 мая 2009 года всту­пил в силу Закон от 05.03.2009 г. № 1066-VI «О вне­сении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверя­ющих право на земельный участок, а также поряд­ка раздела и объединения земельных участков» (да­лее - Закон № 1066), которым внесены измене­ния в Земельный кодекс Украины (далее - ЗК) в части возникновения права на земельный уча­сток и документов, удостоверяющих данное право. При этом согласно ст. 126 ЗК в настоящее вре­мя существует три вида документов, удостоверя­ющих право собственности на земельный участок:

1) государственный акт. Его наличие необходимо, во-первых, в случае, когда происходит отчуждение зе­мель, находящихся в государственной или коммунальной собственности. Во-вторых, без госакта не обой­тись при отчуждении части земельного участка с выделением ее в отдельный земельный участок (ч. 7 ст. 126 ЗК). В-третьих, госакт необходим при отчуждении земельного участка, находящегося в частной собствен­ности, с дальнейшим изменением его границ и/или це­левого назначения (ч. 2 ст. 126 ЗК). В-четвертых, если госактом было удостоверено право собственности на несколько земельных участков, то для отчуждения од­ного из этих участков необходимо составление госак­тов на каждый из этих участков (ч. 8 ст. 126 ЗК);

2) гражданско-правовое соглашение и

3) свиде­тельство о праве на наследство. Они выступают правоустанавливающими документами в случае, когда переход права собственности осуществляет­ся в отношении земельных участков, находящих­ся в частной собственности, без изменения их гра­ниц и целевого назначения.

Таким образом, в зависимости от ряда выше­упомянутых условий документом, удостоверяющим право собственности вашего предприятия на земельный участок, может быть либо государствен­ный акт*, либо гражданско-правовое соглашение.

2. Далее перейдем к моменту уплаты земельно­го налога.

Напомним, что до недавнего времени ст. 125 ЗК увязывала возникновение права собственности и пользования земельным участком (аренды) с по­лучением документа, удостоверяющего такое пра­во (госакта), и его госрегистрацией. Кроме того, согласно старой редакции ст. 125 ЗК (ч. 3) до это­го момента запрещалось приступать к использова­нию земельного участка.

Тем не менее налоговые органы, как правило, требовали от предприятий уплачивать земельный налог не с момента получения госакта и его гос­регистрации (то есть с момента возникновения права собственности, как этого требует ст. 15 Закона «Оплате за землю»), а с момента состав­ления документа, дающего основания для перехода права собственности или права пользования зе­мельным участком. К сожалению, суды в основ­ном придерживались такой же позиции.

Поскольку процедура переоформления права соб­ственности (или пользования) на земельный участок зачастую занимала значительный промежуток времени (от одного до двух лет), возникали спорные и неоднозначные вопросы. Во-первых, относитель­но того, кто в «оформительский» период - старый или новый владелец земли - обязан уплачивать зе­мельный налог, а во-вторых, по поводу правомерно­сти отнесение таких сумм на валовые затраты. После изменений, внесенных Законом № 1066, статья 125 ЗК выглядит следующим образом: «Право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав».

Ну а сама процедура перехода права собственности в общих чертах изложена в ст. 126 ЗК. Напомним, что право собственности на земельные участки, находящиеся в частной собственности, при отчужде­нии которых не изменяются их границы и целевое на­значение, подтверждается гражданско-правовым соглашением об отчуждении земельного участка. Согласно ч. бет. 126 ЗК при получении права собственности на земельный участок на основании такого соглашения госакт на право собственности на отчуждаемый зе­мельный участок приобщается к данному соглаше­нию.

Таким образом, госакт, которым располагал преж­ний собственник, не подлежит переоформлению - он просто прилагается к соответствующему договору**.

Закон предусматривает лишь необходимость проставления на акте нотариусом отметки об от­чуждении земельного участка.***

Кроме того, ч. 6 ст. 126 ЗК требует проставле­ния на госакте территориальным органом Госкомзема отметки о госрегистрации права собственно­сти на земельный участок.****

Обращаем внимание на то, что ч. 6 ст. 126 ЗК установлен срок (14 календарных дней со дня пред­ставления необходимых документов о праве собственности), в течение которого орган Госкомзе­ма обязан осуществить госрегистрацию права соб­ственности на земельный участок.

Выходит, что после получения указанной отмет­ки Госкомзема, свидетельствующей о госрегист­рации прав на отчуждаемый земельный участок, ваше предприятие приобретает статус собственни­ка земельного участка и обязанность уплачивать земельный налог*****

В общем, как видим, процедура приобретения права собственности на «частные» земельные участки су­щественно упростилась и ускорилась.

Не остался в стороне от земельных новаций и главный земельщик Украины - Госкомзем. В своем письме от 26.06.2009 г. № 7949/17/11-09 (см. с. 30-31 настоящего выпуска) он разъяснил, что правовое основание для уплаты земельного на­лога возникает после регистрации права собствен­ности на земельный участок, которая проводится в порядке, установленном Постановлением КМУ от 06.05.2009 г. № 439. Иными словами, до появ­ления на акте отметки Госкомзема оснований для уплаты земельного налога нет.

А что по этому поводу думает ГНАУ? В письме от 14.05.2009 г. № 9954/7/15-0717 (мы его еще опубликуем) главный налоговый орган сообщил, что «собственник земельного участка, который приобрел его в собственность из земель частной собственнос­ти без изменения его границ и целевого назначе­ния, должен уплачивать земельный налог в бюджет со дня возникновения права собственности на зем­лю, которое удостоверяется гражданско-право­вым соглашением об отчуждении такого участка, за­ключенным в порядке, установленном законом, если иное не определено в данном соглашении (должно содержать момент перехода права собственности на земельный участок)».

Как видим, позиция ГНАУ недостаточно ясна. С одной стороны, уплата налога увязывается с мо­ментом возникновения права собственности на зем­лю. С другой - письмо подозрительно упоминает о гражданско-правовом соглашении, которое что-то удостоверяет - то ли право собственности, то ли день возникновения права собственности. По­скольку день возникновения права собственности удостоверяется не договором, а отметкой на гос­акте, то именно с моментом проставления отмет­ки увязывается день рождения обязанности по уп­лате земельного налога. Из письма, к сожалению, непонятно, согласна ли с таким выводом ГНАУ.

Более того, с учетом прежней позиции ГНАУ не исключено, что уплату земельного налога будут, как и раньше, требовать с момента заключения до­говора об отчуждении земельного участка (письмо ГНАУ от 14.05.2009 г. такой подход в явной форме не исключает). Хотя очевидно, что это незакон­но.

Что касается уплаты земельного налога в случае приобретения права собственности на земельные участки из земель государственной или коммуналь­ной собственности, то здесь главные налоговики ос­тались верны себе: напомнив, что использование зем­ли в Украине является платным****** (см. ст. 2 Закона «О плате за землю»), они разъяснили, что новые собственники та­ких участков должны уплачивать земельный налог с момента заключения договоров купли-продажи.

___________________

* Напомним: новая форма акта была утверждена Постановлением КМУ от 12.11.2008 г. № 1019.

Также Кабмин в своем Постановлении от 27.05.2009 г. № 774 определил, что государственные акты на право собственности на земельный участок, выданные после вступления в силу Постановления КМУ от 12.11.2008 г. № 1019 (то есть после 05.12.2008 г.) по старой фор­ме (утверждена Постановлением КМУ от 02.04.2002 г. № 449), являются действительными.

Кстати, Кабмин согласился с предложением Мин­юста о продлении срока выдачи государственных актов на право собственности на земельный участок по старой (то есть утвержденной Постановлением КМУ от 02.04.2002 г. № 449) форме до полного использования изготовленных бланков с учетом внесенных в форму изменений.

** Однако такой акт может быть заменен по добро­вольному обращению граждан и юрлиц- соб­ственников.

*** Порядок осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок утвер­жден Постановлением КМУ от 06.05.2009 г. № 439.

**** Порядок проставления данной отметки также уре­гулирован Постановлением КМУ от 06.05.2009 г. № 439.

А приказом Госкомзема от 22.06.2009 г. № 326 утвержден Временный регламент реализации положений пункта 4 Порядка осуществления от­метки о переходе права собственности на зе­мельный участок. Согласно Временному регламен­ту для проставления отметки новый собственник земельного участка должен обратиться с заявлени­ем и необходимыми документами в территориаль­ный орган Госкомзема по местонахождению зе­мельного участка.

Так что новых землевладельцев (с документами и деньгами) там ждут с большим нетерпением.

***** Еще раз подчеркнем, что упрощенный порядок касается только собственников, приобретающих право собственности на земельные участки из земель частной собственности без изменения их границ и целевого назначения.

****** Любимый аргумент налоговиков для обоснова­ния уплаты земельного налога (арендной платы) без достаточных на то оснований.

"Бухгалтер" № 30, август (II) 2009 г.
Подписной индекс 74201

Документи що посилаються на цей