Новые правила оформления земельных участков
Так уж исторически повелось, что земля в нашем государстве всегда была своеобразным мерилом благополучия той или иной семьи. Земля всегда выступала и выступает как кормилица, как объект застройки, как объект отчуждения.
С момента провозглашения независимости Украины особенно остро встали проблемы реформирования механизма урегулирования земельных отношений, которые и по сей день злободневны и актуальны.
Право собственности на землю физических и юридических лиц, механизм его реализации в соответствии с законодательными нормами - эти вопросы постоянно актуальны и злободневны. Остро стоят проблемы признания права собственности на самовольно возведенное строение, многие проблемы касаются особенностей земельного законодательства, соответствия его положений реалиям жизни. Последнее особенно актуально, поскольку отдельные статьи ЗК Украины и других законодательных актов не согласованы между собой, а поэтому создают определенные правовые коллизии.
Сфера земельных отношений регулируется существенной массой нормативных актов, но, невзирая на их большое количество, постоянно возникает необходимость совершенствования правового регулирования данной сферы.
Отечественный законодатель идет вперед, постоянно корректируя те или иные положения действующего законодательства в вопросах земельных отношений.
Так, 5 марта 2009 года был принят Закон № 1066, вступивший в силу 2 мая 2009 года. Настоящий Закон вносит изменения в действующий ЗК Украины, Закон о землеустройстве и Закон № 1952.
В соответствии с Законом № 1066, ст. ПО ЗК Украины дополнена частью третьей следующего содержания:
“Раздел или объединение земельных участков не прекращает действия ограничений, обременении, установленных на земельные участки, кроме случаев, когда ограничение (обременение) распространялось лишь на часть земельного участка, который в результате раздела земельного участка не вошел в сформированный новый земельный участок”.
Что касается самого Закона № 1066, то он существенным образом расширил перечень документов, удостоверяющих право на земельный участок.
Кроме государственного акта, который ранее являлся единственным документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, Закон № 1066 предусмотрел также гражданско-правовое соглашение по отчуждению земельного участка, заключенное в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению, и свидетельство о праве на наследства, тем самым установив новый механизм получения земельного участка в собственность.
Существенным является момент о распространении положений новых норм лишь на земельные участки, приобретенные в собственность из земель частной собственности без изменения их границ и целевого назначения.
При приобретении права собственности на земельный участок на основании вышеупомянутых документов государственный акт на право собственности на отчуждаемый земельный участок приобщается к документу, на основании которого произошел переход права собственности на земельный участок.
На государственном акте о праве собственности на земельный участок нотариус, удостоверяющий (выдающий) документ, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничение, делает отметку об отчуждении земельного участка с указанием документа, на основании которого произошло данное отчуждение.
Урегулирован в новововведениях и вопрос по отчуждению части земельного участка с выделением его в отдельный земельный участок. В соответствии с данной нормой отчуждение части земельного участка с выделением его в отдельный земельный участок осуществляется лишь при получении его владельцем государственного акта, удостоверяющего право собственности на сформированный новый земельный участок.
В случае если государственным актом на право собственности на земельный участок было удостоверено право собственности на несколько земельных участков, отчуждение одного из них осуществляется после изготовления государственного акта, удостоверяющего право собственности на каждый из этих участков.
Юристам-практикам и специалистам в области земельных отношений в практической деятельности нередко приходится сталкиваться со случаями внесения нотариусами изменений в государственный акт на право собственности на земельный участок, которые таким образом удостоверяли продажу части земельного участка.
До принятия рассматриваемого Закона № 1066 украинское законодательство четко не выписывало и не регулировало продажу части земельного участка. Прямое указание За кона № 1066 на необходимость получения нового акта на право собственности на земельный участок в связи с отчуждением части земельного участка или одного из участков, если государственным актом на право собственности на земельный участок было удостоверено право собственности на несколько земельных участков, более совершенно регулирует земельные отношения, в частности исключает возможность действий не в пределах правового поля.
Статья 125 “Возникновение права на земельный участок” ЗК Украины, в соответствии с Законом № 1066, в новой редакции сформулирована следующим образом:
“Право собственности на земельный участок, а так же право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав”.
Данный вопрос актуален, так как старая редакция вышеупомянутой статьи предусматривала возникновение права собственности и права постоянного пользования земельным участком после получения ее владельцем или пользователем документа, удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования земельным участком, а также его государственной регистрации, а возникновение права аренды - после заключения договора аренды и его государственной регистрации.
Новая редакция вышеупомянутой статьи четко закрепляет положение, в соответствии с которым право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.
Внес изменения законодатель и в ст. 126 “Документы, удостоверяющие право на земельную участок” ЗК Украины.
Право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом, кроме случаев, определенных частью второй этой статьи. В соответствии с частью второй ст. 126 ЗК Украины право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ и целевого назначения, удостоверяется:
- гражданско-правовым соглашением по отчуждению земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению;
- свидетельством о праве на наследство.
Право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом на право постоянного пользования земельным участком. Формы государственных актов на право собственности на земельный участок, право постоянного пользования земельным участком утверждаются Кабинетом Министров Украины.
Право аренды земельного участка удостоверяется договором аренды земли, зарегистрированным в соответствии с законом. При приобретении права собственности на земельный участок на основании документов, определенных частью второй статьи 126 ЗК Украины, государственный акт на право собственности на отчуждаемый земельный участок приобщается к документу, на основании которого произошел переход права собственности на земельный участок, в каждом таком случае отчуждения земельного участка.
Как указывалось выше, Закон № 1066 предусматривает внесение изменений в государственный акт на право собственности на земельный участок в случае смены совладельца, или в случае приобретения права общей собственности на земельный участок.
Впрочем, и в таком случае полномочия по внесению изменений в акт на право собственности на земельный участок возложены на орган, осуществляющий государственную регистрацию, а не на нотариусов.
Еще одно положительное нововведение содержит в себе рассматриваемый Закон № 1066 - со 2 мая 2009 года соглашения о переходе права собственности на земельные участки должны содержать, кроме уже предусмотренных ЗК Украины положений, кадастровый номер земельного участка и должны закреплять момент перехода права собственности на земельный участок.
Кроме того, Закон № 1066 предусматривает несколько иной перечень документов, которые включаются в техническую документацию по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, при разделе или объединении земельных участков.
Также Закон № 1066 содержит норму, в соответствии с которой при передаче земельных участков в собственность или пользование и при изменении целевого назначения по проектам отвода техническая документация по составлению документов, удостоверяющих право на земельный участок, не разрабатывается.
Уважаемому читателю следует обратить внимание на то, что отмена необходимости получения нового государственного акта, удостоверяющего право на земельный участок, упрощает процедуру получения земли в собственность и уменьшает расходы. Но вместе с тем существуют и определенные трудности процессуального характера.
Следует отметить, что процедура передачи государственных актов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, и их приобщение к гражданско-правовому договору или свидетельству о праве на наследство в случае последующего отчуждения земельного участка не определена. Помимо этого, порядок проставления отметки об отчуждении земельного участка нотариусом и органом, осуществляющим государственную регистрацию земельных участков, на государственном акте на право собственности на земельный участок на сегодняшний день не разработан, хотя необходимость его утверждения предусмотрена Переходными положениями Закона № 1066.
Возможно, нотариусы в связи с отсутствием вышеупомянутого положения будут делать отметку на государственном акте на право собственности на земельный участок, где будет указано, кому принадлежит отчужденный земельный участок, реквизиты договора, на основании которого отчуждается земельный участок, кем удостоверено и дата совершения нотариального действия.
Более того, п. 2 Заключительных и Переходных положений Закона № 1066 также нуждается в процедурном регулировании.
Так, в соответствии с нормами Закона № 1066 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи земельного участка, если не были изменены его границы или целевое назначение, или выдавший на него свидетельство о праве на наследство, притом если акт на право собственности на земельный участок выдан не был, должен обратиться с запросом в орган, осуществляющий государственную регистрацию, о подтверждении невыдачи такого акта.
После такого подтверждения акт на право собственности на земельный участок, оставшийся в деле нотариуса, изымается, в нем делается отметка о переходе права собственности, и он приобщается к договору купли-продажи или свидетельству о праве на наследство.
Таким образом, хотя Закон № 1066 в целом необходим и целесообразен, реализацию его положений осложняет отсутствие механизма осуществления процедуры его исполнения.
То есть, как всегда, следует ожидать от исполнительных органов власти новых подзаконных нормативно-правовых актов, регулирующих указанную процедуру.
Список использованных документов
ЗК Украины - Земельный кодекс Украины
Закон о землеустройстве - Закон Украины от 22.05.2003 г. № 858-IV “О землеустройстве”
Закон № 1952 - Закон Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений”.
Закон № 1066 - Закон Украины от 05.03.2009 г. № 1066-VI “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков”
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 33-34 (711-712),
17 августа 2009 г.
Подписной индекс 40783