КОНСУЛЬТУЄ ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ
Департамент податку на прибуток та інших
податків і зборів (обов'язкових платежів)
Плата за землю
Організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками визначено Законом № 899-ІV.
У процесі проведення земельної реформи на селі 6,7 млн. українських селян отримали земельні частки (паї). Однак, як свідчить досвід, володіння земельним паєм -це не тільки володіння певним благом, яке селяни отримали від земельної реформи, а й ціла низка правових проблем, з котрими селяни стикаються при реалізації права на земельну частку (пай).
Поняття “земельна частка (пай)” запроваджено Указом № 666/94 і пов'язано з паюванням земель колективних сільськогосподарських підприємств (далі -КСП) як одним із головних напрямів земельної реформи в Україні. Можливість паювання земель було передбачено Земельним кодексом в редакції від 13.03.92 р. Саме цей Кодекс запровадив так звану колективну власність на землю, що й стала правовою базою паювання сільськогосподарських земель. Крім цього, згідно із зазначеною редакцією Кодексу члени колективних та інших сільськогосподарських підприємств, яким землю було передано в колективну власність, отримали право виходу з нього та виділення в натурі частки землі в розмірі так званої середньої земельної частки.
ПИТАННЯ 1. Договір оренди земельної частки (паю) укладено на підставі сертифіката на право власності на земельну частку (пай). Чи потрібно переукладати договір оренди у разі отримання державного акта на право власності на земельну частку (пай), та як повинно здійснюватися у цьому випадку оподаткування земельної ділянки згідно з вимогами чинного законодавства?
ПИТАННЯ 2. За яких підстав та яким чином власники земельних часток (паїв) можуть отримати виділені земельні ділянки у натурі (на місцевості)?
ПИТАННЯ 3. За яких умов надається право на земельну частку (пай) працівникам державних і комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я, а також пенсіонерам із їх числа? Чи можуть такі працівники застосовувати пільгу при обчисленні земельного податку?
ПИТАННЯ 4. На які органи покладено функції про передачу у власність земельних часток (паїв) при реформуванні колективних сільськогосподарських підприємств?
ПИТАННЯ 5. Чи може змінитися розмір земельного податку після заміни сертифіката на право на земельну частку (пай) на державний акт на право власності на землю ?
ПИТАННЯ 6. У разі якщо власник сертифіката на земельну частку (пай) не реалізував свого правд на неї, тобто ця частка залишається невитребуваною, чи можуть відповідні органи місцевої влади, керуючись вимогами чинного законодавства, надати її іншому суб'єкту? Якими мають бути дії власника сертифіката земельної частки (паю) у разі його виявлення та який порядок оподаткування визначено чинним законодавством ?
ВІДПОВІДЬ 1. Відносини, пов'язані з орендою земельної частки (паю), регулюються Типовим договором оренди землі.
За користування зазначеною в договорі земельною часткою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату у визначеному розмірі з розрахунку на одну земельну частку (п. 2.2 Типового договору оренди землі).
Сторони не мають права відмовитися від виконання умов цього договору в односторонньому порядку. Прикінцевими положеннями Типового договору оренди землі встановлено, що в разі відсутності взаємної згоди сторін на зміну умов договору або його дострокове розірвання на вимогу однієї із сторін спори розглядаються судом у встановленому законодавством порядку.
При цьому Типовим договором оренди землі передбачено укладення договорів оренди земельної частки на підставі сертифікатів на право власності на земельну частку (пай).
Якщо особою було укладено договір оренди земельної частки (паю), а потім отримано державний акт на право власності на земельну ділянку, то змінюється предмет зобов'язань, і в такому випадку сторони при зміні істотних умов договору повинні привести договірні відносини у належний стан, враховуючи вимоги Закону № 161-ХІV та постанови № 220.
Сторони мають вирішити питання щодо переукладення або розірвання угоди.
Для розірвання договору оренди земельної частки (паю) слід враховувати загальні вимоги ст. 651 Цивільного кодексу, частиною першою якої встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з розділом дев'ятим Перехідних положень Закону № 161-ХІV після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що й раніше укладений, і може бути змінено лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим Законом.
Розмір земельного податку для сільськогосподарських угідь встановлюється виходячи з нормативної грошової оцінки одного гектара земель.
За сільськогосподарські угіддя, що надані в установленому порядку і використовуються за цільовим призначенням, незалежно від того, до якої категорії земель вони належать, земельний податок справляється згідно з вимогами частини першої ст. 6 Закону № 2535-ХІІ.
ВІДПОВІДЬ 2. Підставою для виділення земельних ділянок у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) є рішення відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації.
Особи, власники сертифікатів на право на земельну частку (пай), які виявили бажання одержати належну їм земельну частку (пай) в натурі (на місцевості), подають до відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації заяву про виділення їм земельної частки (паю) в натурі (на місцевості).
Земельна частка (пай) виділяється її власнику в натурі (на місцевості), як правило, однією земельною ділянкою. За бажанням власника земельної частки (паю) йому може бути виділено в натурі (на місцевості) дві земельні ділянки з різним складом сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сінокоси або пасовища).
У разі подання заяв про виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) більшістю власників земельних часток (паїв) у межах одного сільськогосподарського підприємства відповідна сільська, селищна, міська рада чи районна державна адміністрація приймає рішення про розроблення проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).
ВІДПОВІДЬ 3. Під час приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій земельні ділянки передаються працівникам цих підприємств, установ та організацій, державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонерам з їх числа, з визначенням кожному з них земельної частки (паю). Землі у приватну власність особам передаються безоплатно.
Рішення про приватизацію зазначених земель приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням працівників цих підприємств, установ та організацій (ст. 25 Земельного кодексу).
Вартість і розміри (в умовних кадастрових гектарах) земельних часток (паїв) працівників відповідних підприємств, установ і організацій та пенсіонерів з їх числа є рівними.
Розміри земельних ділянок, що виділяються для працівників державних та комунальних закладів, підприємств і організацій культури, освіти та охорони здоров'я та пенсіонерів з їх числа, які проживають у сільській місцевості або селищах міського типу, не можуть перевищувати норм безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, установлених законом для ведення особистого селянського господарства (2 га).
Тобто земельні частки (паї) для працівників державних і комунальних закладів освіти, культури і охорони здоров'я надаються не із земель резервного фонду, а за умови паювання земель сільгосппідприємства.
Отже, право на земельну частку (пай) мають працівники державних і комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я, розташованих на території місцевої ради, а також пенсіонерам з їх числа у разі:
приватизації земель державних і комунальних сільгосппідприємств;
якщо громадяни не реалізували свого права на земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства.
Щодо пільг працівникам державних комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я та пенсіонерів з їх числа при оподаткуванні земельних часток (паїв) слід зазначити таке.
Відповідно до ст. 5 Закону № 2535-ХІІ об'єктом плати за землю є земельна ділянка, а також земельна частка (пай), яка перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди. Суб'єктом плати за землю (платником) є власник земельної ділянки, земельної частки (паю) і землекористувач, у тому числі орендар.
Пільги окремим категоріям платників земельного податку встановлено ст. 12 Закону № 2535-ХІІ. Зокрема, згідно з частиною другою цієї статті земельний податок не сплачується за земельні ділянки в межах граничних норм, установлених Земельним кодексом, інвалідів І і II груп, громадян, які виховують трьох і більше дітей, та громадян, члени сімей яких проходять строкову військову службу, пенсіонерів, а також інших осіб, які користуються пільгами відповідно до Закону № 3551-ХІІ, громадян, яким у встановленому порядку видано посвідчення про те, що вони постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи.
Крім того, Верховній Раді АР Крим, обласним, міським, селищним та сільським радам надано право встановлювати пільги щодо плати за землю: часткове звільнення на певний строк, зменшення суми земельного податку лише за рахунок коштів, що зараховуються до їх бюджетів.
ВІДПОВІДЬ 4. Після затвердження Указу № 1529/99 розпочався новий етап земельної реформи. Протягом короткого періоду здійснено перереєстрацію всіх колективних сільськогосподарських підприємств і на їх основі почали діяти численні нові юридичні особи, засновані на приватній власності на землю та майно: приватні підприємства, фермерські господарства, товариства тощо.
Земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодексом, ст. 20 якого визначено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.
До розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, виконують відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів -відповідні органи виконавчої влади (п. 12 розділу десятого Перехідних положень Земельного кодексу).
Згідно зі ст. 78 Земельного кодексу право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.
Суб'єктами права власності на землю є: громадяни та юридичні особи -на землі приватної власності; територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, -на землі комунальної власності; держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, -на землі державної власності. .
Процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками визначає державний земельний кадастр, який згідно зі ст. 193 Земельного кодексу є єдиною державною системою земельно-кадастрових робіт і містить сукупність відомостей та документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі й землекористувачів.
Наявність земель за їх категоріями, а також розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями та видами економічної діяльності в межах територій, які входять до адміністративно-територіальних одиниць, у тому числі окремо -в межах населених пунктів та за їх межами, а також розподіл земель за формами власності, обліковуються землевпорядними органами, підпорядкованими Держкомзему України відповідно до Інструкції № 6-зем.
Отже, питання щодо виникнення або припинення права власності та права користування земельними ділянками за рішенням відповідної ради, а також місця розташування та правового режиму земельних ділянок є виключною компетенцією підрозділів землевпорядних органів, підпорядкованих Держкомзему України.
ВІДПОВІДЬ 5. Підставою для виділення земельних ділянок у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) є рішення відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації.
Земельна частка (пай) виділяється її власнику в натурі (на місцевості), як правило, однією земельною ділянкою. За бажанням власника земельної частки (паю) йому можуть бути виділені в натурі (на місцевості) дві земельні ділянки з різним складом сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сінокоси або пасовища).
Оформлення державних актів на право власності на земельну ділянку власникам земельних часток (паїв) здійснюється землевпорядною організацією, яка виконала землевпорядні роботи щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості).
Власнику однієї чи більше земельної частки (паю) в межах земель, що перебувають у користуванні одного сільськогосподарського підприємства, видається один державний акт на право власності на земельну ділянку.
Відповідно до ст. 6 Закону № 2535-ХІІ ставки земельного податку з одного гектара сільськогосподарських угідь встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки у таких розмірах: для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1; для багаторічних насаджень -0,03.
За сільськогосподарські угіддя, що надані в установленому порядку і використовуються за цільовим призначенням, незалежно від того, до якої категорії земель вони належать, земельний податок справляється згідно з частиною першою ст. 6 вищезазначеного Закону.
Тобто розмір земельного податку для сільськогосподарських угідь визначається виходячи з грошової оцінки одного гектара земель.
Оскільки розмір земельної ділянки при виділенні її в натурі власникам земельних часток (паїв) визначається на підставі вартості земельної частки (паю), то вартість земельної ділянки і як наслідок -розмір земельного податку залишаються незмінними, за винятком окремих випадків, коли в разі потреби в проектах землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) здійснюється перерахунок їх розміру в умовних кадастрових гектарах і вартості земельної частки (паю).
ВІДПОВІДЬ 6. При приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій земельні ділянки передаються їх працівникам, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням кожному з них земельної частки (паю) безоплатно. Рішення про приватизацію таких земель приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням працівників цих підприємств, установ та організацій (ст. 25 Земельного кодексу). Проте є випадки, коли земельна частка (пай) залишається невитребуваною, тобто особа, якій належить зазначене право, його не реалізує.
До розмежування земель державної і комунальної власності повноваження на розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів -відповідні органи виконавчої влади (п. 12 розділу десятого “Перехідні положення” Земельного кодексу).
Таким чином, відповідна рада чи адміністрація, керуючись зазначеними положеннями, може надавати в оренду земельну частку (пай), власник якої не реалізував свого права, включивши до договору оренди положення про термін договору (наприклад, про те, що договір діє до настання певної умови -виявлення власника або звернення за земельною часткою (паєм) спадкоємця).
Водночас відповідна рада чи адміністрація при здійсненні такого розпорядження повинні врахувати й додаткові вимоги щодо правового режиму зазначених земельних часток (паїв), зокрема паї не можуть передаватися у власність інших суб'єктів, окрім власників права на земельну частку (пай).
Орендна плата за користування такою часткою має надходити до органу місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади і не підлягає поверненню власнику сертифіката, оскільки орендодавцем виступала рада чи адміністрація, яка відповідно до договору і є отримувачем орендної плати.
У разі виявлення власника він може скористатися належним йому правом на земельну частку (пай), тобто вимагати виділення земельної частки в натурі (на місцевості) або переукласти договір оренди, укладений радою від свого імені, чи припинити його дію.
Перелік використаних нормативних документів:
Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III (зі змінами та доповненнями, за текстом -Земельний кодекс)
Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-ІV (зі змінами та доповненнями, за текстом -Цивільний кодекс)
Закон України № 161-ХІV від 06.10.98 р. “Про оренду землі” (у редакції Закону України від 02.10.2003 р. № 1211-ІV “Про внесення змін до Закону України “Про оренду землі”)
Закон України № 899-ІV від 05.06.2003 р. “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”
Закон України № 2535-ХІІ від 03.07.92 р. “Про плату за землю” (у редакції Закону України від 19.09.96 р. № 378/96-ВР зі змінами та доповненнями)
Закон України № 3551-ХІІ від 22.10.93 р. “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту” (зі змінами та доповненнями)
Указ Президента України № 666/94 від 10.11.94 р. “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва”
Указ Президента України № 1529/99 від 03.12.99 р. “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки”
Постанова Кабінету Міністрів України № 220 від 03.03.2004 р. “Про затвердження Типового договору оренди землі” (зі змінами та доповненнями, за текстом -Типовий договір оренди землі)
Наказ № 377 Держкомстату України від 05.11.98 р. “Про затвердження форм державної статистичної звітності з земельних ресурсів та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем)” (зареєстровано в Мін'юсті України 14.12.98 р. за № 788/3228, за текстом - Інструкція № 6-зем)
Оксана КИРІЄНКО,
оглядач “Вісника”,
за сприяння
Віктора ФІНАШКА,
головного державного
податкового ревізора-
інспектора відділу
методології місцевих,
ресурсних, рентних та
неподаткових платежів
“Вісник податкової служби України” № 34 вересень2009 р.
передплатні індекси:
22599 (укр.) 22600 (рос.)