Жилье в наем как источник дохода
Одним из способов выживания наших соотечественников в нынешних экономически тяжелых условиях является сдача собственной жилой площади в аренду. Зачастую это происходит путем размещения объявлений на столбах и заборах, а при личной встрече эта сложная и ответственная процедура сводится к удостоверению личности и договоренности о сумме оплаты.
После крепкого рукопожатия и получения аванса (обычно за первый и последний месяцы аренды, а то и более) договорившиеся стороны приступают к исполнению своих обязанностей, не беспокоясь о правовых последствиях совершенной сделки.
А зря, свои права и обязанности должен знать не только арендодатель, но и арендатор.
До наступления финансово-экономического кризиса популярным был вид деятельности, когда частные инвесторы покупали квартиры с привлечением ипотечных кредитов и сдавали их в аренду, а схемы, когда проценты по кредиту выплачивались с арендной платы, были доступны и легко осуществимы.
Но, вкладывая деньги в недвижимость и сдавая ее в наем, частный инвестор редко задумывается о налогах. И зря, потому что пренебрежение к существующей системе налогообложения чревато большими неприятностями, вплоть до уголовной ответственности.
В действующем жилищном законодательстве, в вопросах сдачи жилых помещений в наем, существует ряд тонкостей. Все зависит от того, кому сдавать - юридическому или физическому лицу. Отсюда и правовые последствия, и налоговые обязательства, возникающие у собственника. Рассмотрим некоторые из них.
Суть договора найма
Законодатель в пп. 1.18.5 п. 1.18 ст. 1 Закона о налогообложении прибыли определил аренду жилых помещений как хозяйственную операцию, предусматривающую предоставление жилого дома или квартиры ее владельцем в пользование другому физическому или юридическому лицу на определенный срок, для целевого использования и за арендную плату.
Максимальный размер арендной платы, уплачиваемый физическими лицами за аренду жилого помещения для его использования как места постоянного проживания, подлежит регулированию в порядке, определяемом Кабинетом Министров Украины.
Величина арендной платы за аренду жилого помещения для его использования в иных целях, а не как место постоянного проживания, а также величина арендной платы, которая уплачивается юридическими лицами, регулированию не подлежат.
Порядок осуществления операций по аренде жилых помещений устанавливается Кабинетом Министров Украины в соответствии с положениями ЖК Украины.
Необходимо отметить, что ЖК Украины, принятый еще 80.06.1983 г. Верховным Советом УССР, не отражает в полной мере реалии сегодняшнего дня, а тем более не регулирует должным образом правоотношения, сложившиеся в сегменте жилищной политики государства.
В соответствии со ст. 150 ЖК Украины граждане, имеющие в частной собственности жилой дом (часть дома), квартиру, пользуются им (ею) для личного проживания и проживания членов их семей и вправе распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению (продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие, не запрещенные законом сделки).
Согласно норме ст. 158 ЖК Украины наниматель пользуется жилым помещением в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве частной собственности, в соответствии с договором найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения заключается между собственником жилого помещения и нанимателем в письменной форме с последующей регистрацией в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов или в образуемом им органе управления. Договор должен содержать указание на предмет договора, срок, на который он заключается, определять права и обязанности нанимателя и другие условия.
Договор найма (аренды) по своей правовой природе двусторонне обязывающий, консенсуальный и оплатный и отличается от других договоров следующим: наниматель получает имущество не в собственность, а лишь во временное пользование.
Этим признаком данный договор отличается от договора купли-продажи, мены, дарения, при которых приобретатель недвижимости становится его собственником. Поскольку наниматель является лишь временным пользователем имущества, то по окончании срока договора или в случае его досрочного расторжения он должен возвратить взятое в найм имущество наймодателю в исправном виде.
Предметом договора найма в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве собственности, может быть как изолированное, так и неизолированное жилое помещение (комната, связанная с другой комнатой общим входом), а также часть комнаты.
Не могут быть самостоятельным предметом договора найма помещения, непригодные для проживания (подвалы и т.п.).
Жилое помещение сдается нанимателю на определенный срок либо без указания срока (ст. 91 ЖК Украины).
Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве частной собственности, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.
Также необходимо помнить, что, в соответствии со ст. 162 ЖК Украины, плата за пользование помещением, принадлежащем гражданину на праве частной собственности, устанавливается соглашением сторон. Плата за коммунальные услуги берется, кроме квартирной платы, по утвержденным в установленном порядке тарифам.
Сроки внесения квартирной платы и платы за коммунальные услуги определяются соглашением сторон. Наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги.
Как платить налоги
В соответствии с подпунктом “е” п. 1.3 ст. 1 Закона о налоге с доходов физлиц налогообложению подлежит доход от сдачи в аренду (лизинг) недвижимости, расположенной на территории Украины.
Статьей 9 указанного Закона определены особенности начисления и уплаты отдельных видов доходов, к которым и относится налогообложение дохода от предоставления недвижимости в аренду (субаренду), жилищный найм (поднайм), а, в соответствии со ст. 7, ставка налога составляет 15% от объекта налогообложения.
Подпунктом 9.1.1 п. 9.1 ст. 9 Закона о налоге с доходов физлиц установлено, что налоговым агентом плательщика налога - арендодателя относительно его дохода от предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, земельной доли (пая), имущественного пая является арендатор. При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не ниже минимальной суммы арендного платежа, установленной законодательством по вопросам аренды земли.
Налоговым агентом плательщика налога - арендодателя, при начислении дохода от предоставления в аренду недвижимого имущества иного, нежели отмечено в пп. 9.1.1 п. 9.1 ст. 9 Закона о налоге с доходов физлиц (включая земельный участок, который находится под таким недвижимым имуществом, или приусадебный участок), также является арендатор.
При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не ниже минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сумма арендного платежа определяется по Методике № 1787 исходя из минимальной стоимости месячной аренды 1 м2 общей площади недвижимости, с учетом места ее расположения, других функциональных и качественных показателей, устанавливаемых органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых расположена такая недвижимость. Если такая минимальная стоимость не установлена до начала отчетного налогового года, то объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, определенной в договоре аренды.
Подпунктом 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 Закона о налоге с доходов физлиц предусмотрено, что если арендатор - физическое лицо не является субъектом предпринимательской деятельности, то лицом, ответственным за начисление и уплату (перечисление) налога в бюджет является плательщик налога - арендодатель.
При этом такой арендодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в бюджет в сроки, установленные Законом № 2181 для квартального налогового периода, а именно: в течение 40 календарных дней, следующих за последним днем такого отчетного квартала.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению, при этом нотариус обязан направить информацию о таком договоре налоговому органу по основному местожительству плательщика налога - арендодателя по форме и способом, установленным Кабинетом Министров Украины. В случае нарушения такой формы или способа нотариус несет ответственность, установленную законом за нарушение порядка или сроков предоставления налоговой отчетности.
Если операция по аренде квартиры у физического лица под офис соответствует нормам ЖК Украины (ст.ст. 158 -170), то указанная операция является хозяйственной для плательщика налога и в дальнейшем затраты по аренде будут включаться в валовые расходы предприятия.
Учитывая вышеизложенное, плательщик налога (юридическое лицо) имеет право отнести в состав валовых расходов арендную плату, уплаченную физическому лицу за арендованную у него квартиру, а также квартплату и коммунальные платежи (в соответствии с выставленным ЖЭК счетами), если договором предусмотрено, что именно предприятие в процессе аренды оплачивает их.
Дела судебные
На практике нередко возникают ситуации, когда собственник жилого помещения и арендатор не находят общего языка. Это касается и вопросов оплаты, и установленных правил пользования жилым помещением, и порядка прекращения договора найма по требованию одной из сторон, а также вопросов причинения и возмещения вреда объекту недвижимости.
В таких случаях путь у спорящих сторон один - в судебном порядке доказать свою правоту. А вот здесь как раз и потребуется документальное подтверждение существующих правоотношений, иными словами, договор найма.
Пленум Верховного Суда рассмотрел эти вопросы в своем Постановлении № 2 и определил:
“При разрешении споров, связанных с пользованием нанимателями жилых помещений в домах частного жилого фонда, суды, должны иметь в виду, что:
- заключенный с собственником дома (квартиры) на определенный срок договор найма жилого помещения может быть досрочно расторгнут по требованию наймодателя лишь в случаях, когда наниматель или совместно проживающие с ним лица систематически разрушают, портят жилое помещение или используют его не по назначению или систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, или наниматель систематически (не менее трех месяцев подряд) не вносит квартирной платы и платы за коммунальные услуги...”
Также договор может быть расторгнут досрочно в соответствии со ст. 165 ЖК Украины, когда в соответствии с утвержденным исполнительным комитетом местного Совета проектом переоборудования или перепланировки дома при капитальном ремонте жилое помещение, занимаемое нанимателем, не может быть сохранено.
Заключенный на неопределенный срок договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя по указанным выше основаниям, а также если жилое помещение, занимаемое нанимателем, необходимо для проживания ему и членам его семьи, и наниматель был предупрежден о предстоящем расторжении договора не менее чем за три месяца.
Выводы, или что еще необходимо знать
Сдача жилья в аренду - достаточно популярный бизнес. Особенно это касается городов - миллионеров, где существует постоянная потребность в жилье. Если гражданин сдает большие площади недвижимости, то ему, естественно, целесообразнее зарегистрироваться субъектом предпринимательской деятельности и платить налоги по упрощенной схеме (единый налог).
Впрочем, наверное, это полезнее (и спокойнее) делать даже при предоставлении в аренду одной-двух обычных квартир. Правда, сначала нужно получить свидетельство плательщика единого налога. Его выдают в налоговой по месту регистрации.
Основанием для выдачи свидетельства являются письменное заявление и платежный документ (банковская квитанция или платежное поручение) об авансовой уплате единого налога, за период не менее месяца.
Упрощенная система налогообложения предусматривает:
- незначительную налоговую нагрузку для такого предпринимателя;
- освобождение от уплаты НДС;
- ограничение годового объема доходов 500 тысячами гривень.
Кстати, если договор аренды заключается между физическим и юридическим лицами или частным предпринимателем, в случае если срок действия договора не превышает трех лет, его можно не регистрировать у нотариуса (ч. 2 ст. 793 ГК Украины).
Поэтому решайте сами, что для вас как для арендодателя будет выгоднее.
Казалось бы, в законодательстве все четко прописано: кто, сколько и за что должен платить. Однако на практике не все так радужно.
Договор аренды можно заключать и в устной форме, если квартиру сдают на срок менее трех лет. Даже нотариусы признают, что поход к ним по поводу аренды жилья - это лишние расходы.
Кстати, если арендодатель (гражданин) не предоставил в налоговую декларацию, то, согласно ст. 164-1 КУоАП, неподача декларации о доходах или включение в декларацию искаженных данных влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере от 3 до 8 необлагаемых минимумов доходов граждан (НМДГ) (от 51 до 136 грн).
Впрочем, могут и привлечь к уголовной ответственности, но это тема уже другой публикации.
Список использованных документов
ГК Украины - Гражданский кодекс Украины
ЖК Украины - Жилищный кодекс Украины
КУоАП - Кодекс Украины об административных правонарушениях
Закон о налогообложении прибыли - Закон Украины от 28.12.1994 г. № 334/94-ВР “О налогообложении прибыли предприятий” в редакции от 22.05.1997 г. № 283/97-ВР
Закон № 2181 - Закон Украины от 21.12.2000 г. № 2181-III “О порядке погашения обязательств налогоплательщиков перед бюджетами и государственными целевыми фондами”
Закон о налоге с доходов физлиц - Закон Украины от 22.05.2003 г. № 889-IV “О налоге с доходов физических лиц”
Методика № 1787 - Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденная Постановлением КМУ от 20.11.2003 г. № 1787
Постановление № 2 - Постановление Пленума Верховного Суда УССР от 12.04.1985 г. № 2 “О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины”
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 31-32 (709-710),
03 августа 2009 г.
Подписной индекс 40783