ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ У М.СЕВАСТОПОЛІ
ЛИСТ
06.11.2008 N 1502/10/31-022
Щодо будівництва житла, облігації та ПДВ
ДПА у М.Севастополі щодо питання оподаткування операцій з поставки житла повідомляє таке.
Відповідно до пп.5.1.20 п.5.1 ст.5 Закону України від 03.04.97 р. N 168/97-ВР "Про податок на додану вартість" (далі - Закон про ПДВ) не є об'єктом оподаткування операції з поставки житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першої поставки.
Для цілей цього підпункту під першою поставкою житла (об'єктів житлового фонду) розуміється:
а) перше передання готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або поставка послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або поставка послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) з такої реконструкції чи капітального ремонту за рахунок замовника.
Згідно з Житловим кодексом від 30.06.83 р. N 5464-Х об'єкти житлового фонду - це житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях, які знаходяться на території України.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 01.08.2005 р. N 668 "Про затвердження Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві" замовник - сторона договору підряду, яка за власним рішенням або дорученням інвестора розміщує замовлення на виконання робіт (будівництво об'єкта) та оплачує їх.
Статтею 4 Закону України від 10.12.91 р. N 1955-ХІІ "Про інвестиційну діяльністю" (зі змінами та доповненнями) регламентовано, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені і діють відповідно до законодавства, а також шляхом випуску безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.
Цільові облігації - це цінні папери, виконання зобов'язань за якими дозволяється товарами та/або послугами відповідно до вимог, встановлених умовами розміщення таких облігацій (ст.7 Закону України від 23.02.2006 р. N 3480-IV "Про цінні папери та фондовий ринок"). Слід зазначити, що розміщення цінних паперів має здійснюватися з дотриманням вимог Закону України від 23.02.2006 р. N 3480-ІV "Про цінні папери та фондовий ринок".
Пунктом 5.2 Положення про порядок випуску облігацій підприємств, затвердженого рішенням Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку 17 липня 2003 р. N 322, визначено: інвестування та фінансування спорудження об'єктів житлового будівництва, що здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, крім випадків, передбачених законодавством, шляхом розміщення облігацій допускається лише у разі здійснення випуску цільових облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості. Емітентом цільових облігацій може бути особа, яка є власником або отримала право на постійне користування земельною ділянкою, чи є орендарем земельної ділянки, на якій буде розміщено об'єкт житлового будівництва, яким забезпечується виконання зобов'язань за цільовими облігаціями.
Виходячи з вищевикладеного, утримувачі житлових облігацій є інвесторами і фінансують будівництво об'єктів житлового будівництва через інститути спільного інвестування. Тобто замовник виконує замовлення не за свій рахунок, а за рахунок утримувачів облігацій і виконання зобов'язань за облігаціями забезпечується передачею у власність об'єкта нерухомості.
Отже, передача готового новозбудованого житла фізичним та юридичним особам у власність в обмін на облігації є першою поставкою житла, а отже є об'єктом для оподаткування ПДВ за ставкою 20%.
Право на податковий кредит за оплаченими послугами виникає у підприємства уразі дотримання умов пп.7.4.1 ст.7 Закону про ПДВ, в обсязі ПДВ, перерахованого генеральному підряднику за наявності податкової накладної.
Перший заступник голови ДПА у м. Севастополі Я.ЗУМСБКИЙ