Домик улетел, а земля осталась
(как в самом начале «Волшебника Изумрудного города»).
(Об арендной плате за землю в случае продажи
здания, находящегося на ней, и ее неваловозвратности)
ВОПРОС. Предприятие продало здание. Договор аренды земельного участка еще не расторгнут. Можно ли относить на валовые затраты арендную плату за землю?
ОТВЕТ. Вопрос об автоматическом переходе прав на земельный участок в случае отчуждения здания, расположенного на этом земельном участке, давно уже является объектом дискуссий, об который сломано немало копий.
Итак, прежде всего отметим, что 05.11.2009 г. был принят Закон № 1702-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю», которым были изменены редакции статей 377 Гражданского кодекса и 120 Земельного кодекса, посвященных как раз данному вопросу.
С 10.12.2009 г. согласно статье 377 ГК к лицу, приобретшему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).
А с 01.01.2010 г. ей стала вторить и статья 120 ЗК согласно которой, если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.
Соответствующие изменения Законом № 1702-VI были внесены и в ст. 31 Закона «Об аренде земли». согласно которым появилось новое основание для прекращения договора аренды земли - приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке, и в ст. 141 Земельного кодекса, где это же указано в качестве основания для прекращения права пользования земельным участком.
Были внесены изменения и в ст. 7 Закона «Об аренде земли». Теперь к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположены такие жилой дом, здание или сооружение.
Таким образом, казалось бы, абсолютно ясно, что в случае продажи здания арендатором земельного участка старый договор аренды должен считаться прекращенным с момента приобретения другим лицом права собственности на здание. И вроде бы можно было бы ответить, что после отчуждения здания арендную плату за землю предприятие уже уплачивать не должно, поскольку договор аренды считается прекращенным.
Но не тут-то было. Так, Госкомзем в своем письме от 30.04.2010 г. № 8877/17/6-10 отмечает, что согласно ст. 654 ГК изменение или расторжение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом либо не вытекает из обычаев делового оборота; кроме того, согласно ст. 124 ЗК передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления либо договора купли-продажи права аренды земельного участка (в случае продажи права аренды) путем заключения договора аренды земельного участка, поэтому для прекращения права пользования и расторжения договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности необходимы принятие соответствующего решения и заключение договора о расторжении договора аренды земельного участка.
На наш взгляд, Госкомзем в данном случае искажает нормы законов. Так, ст. 654 ГК вообще не имеет отношения к данной проблеме, поскольку в ней прямо указано, что другие нормы расторжения договора могут быть установлены законом. Кроме того, не следует отождествлять расторжение, упомянутое в ст. 654 ГК, и прекращение договора. Так, прекращению договора путем расторжения посвящена ст. 32 Закона «Об аренде земли». А прекращению без расторжения - ст. 31 этого Закона, о которой мы уже упоминали выше.
Кроме того, названные нормы (ст. 120 и 141) ЗК о переходе права аренды на земельный участок к новому собственнику здания, во-первых, на наш взгляд, являются более специальными по отношению к ст. 124 ЗК (в противном случае на основании ч. 2 ст. 124 ЗК можно утверждать, что органы местного самоуправления должны организовывать торги для передачи в аренду такого земельного участка), а во-вторых, они никак не мешают органам местного самоуправления принять соответствующее решение и заключить новый договор аренды с новым собственником здания.
Госкомзем понять, конечно, можно. Дело в том, что, пока отсутствует договор аренды земли с новым собственником здания, взимание с него арендной платы за землю является спорным моментом. Поэтому Госкомзем изо всех сил цепляется за старых арендаторов, с которыми договоры аренды заключены.
Учитывая позицию Госкомзема, предприятие вполне может столкнуться с ситуацией, когда от него будут продолжать требовать уплаты арендной платы за земельный участок, хотя оно уже не может его использовать по назначению.
К сожалению, пока трудно сказать о позиции судов по данному вопросу, так как судебная практика по нему еще не наработана.
На сегодняшний день судебные инстанции ограничились лишь общими фразами по этому поводу.
Так, в п/п. 18 «г» Постановления Пленума ВСУ от 16 апреля 2004 года № 7 «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» сказано:
«С 1 января 2010 года к лицу, приобретшему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя) в соответствии со статьей 377 ГК и статьей 120 ЗК в редакции Закона Украины от 5 ноября 2009 года № 1702-VI».
А в п/п. 3.4.2 и 4.1.4 Рекомендаций Президиума ВХС от 02.02.2010г. № 04-06/15 «О практике применения хозяйственными судами земельного законодательства» говорится, что сделки, которые влекут переход права собственности на объект недвижимости, одновременно являются основанием для перехода права на землю, однако оформление такого права осуществляется в установленном законом порядке, при этом покупатель недвижимого имущества вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью, с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Из этих общих фраз трудно сделать какие-то определенные выводы, хотя складывается впечатление, что ВХС склоняется к тому, что право аренды земельного участка у нового собственника здания возникает не автоматически с возникновением права собственности на здание, а лишь после соответствующего оформления такого права. В отношении же права прежнего собственника здания на аренду земли суд не говорит ничего.
В то же время следует отметить, что в постановлении от 28.09.2010 г. по делу № 27/70-10 ВХС достаточно интересно высказался. В этом решении он указывает на то, что поскольку в момент отчуждения имущества (перехода права собственности к другому лицу) законодательство не содержало положений о прекращении договора аренды земли вследствие смены собственника имущества, расположенного на земельном участке, то к третьему лицу не перешло автоматически право пользования земельным участком.
Из этого решения напрашивается вывод, что ВХС все же допускает возможность автоматического перехода права пользования земельным участком в настоящее время. Также интересно в этом плане постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 08.09.2010 г. по делу № 6/59д, в котором он отмечает, что с момента приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке, договор аренды земли с этим другим лицом является прекращенным, при этом законодательство не предусматривает принятия арендодателем какого-либо решения о прекращении такого договора аренды по вышеуказанному основанию.
Кроме того, в постановлениях от 28.09.2010 г. по делу № 27/70-10 и от 12.08.2010 г. по делу № 13/8-10 ВХС указывает, что с 01.01.2010 г. прежний арендатор земельного участка имеет все основания требовать в судебном порядке от местных органов власти расторжения договора аренды земли в случае перехода права собственности на здание, расположенное на таком участке.
Интересна неоднозначная позиция ГНАУ по данному вопросу, высказанная в Обобщающем налоговом разъяснении, утвержденном ее приказом от 25 марта 2010 года № 186 в котором она отмечает, что, если арендаторы земель государственной и коммунальной собственности произвели отчуждение права собственности на жилые дома, здания или сооружения, размещенные на арендованных земельных участках, и не вернули арендодателю в установленном порядке указанные земельные участки, такие арендаторы являются плательщиками арендной платы за землю в бюджет на основании заключенных договоров аренды земли до момента утраты силы такими договорами. С учетом того что согласно ст. 7 Закона «Об аренде земли» договор аренды земли прекращается договором купли-продажи здания, к ГНАУ придраться нельзя. В то же время, учитывая, что она говорит о возврате земельных участков старыми арендаторами, создается впечатление, что она все-таки больше склоняется к позиции Госкомзема.
В общем, по закону арендную плату за указанный земельный участок предприятие уже уплачивать не должно, но если нет желания ссориться с местными органами власти - нужно продолжать уплачивать.
Что же касается валовых затрат по этой арендной плате, то, на наш взгляд, прав на них предприятие не имеет - ввиду того что земельный участок, на котором находится здание, оно не может использовать в своей хозяйственной деятельности (да и вообще использовать) после того, как утратило право собственности на здание, находящееся на таком земельном участке. Если только предприятие не получит вдруг письмо из ГНИ противоположного содержания...
"Бухгалтер" № 46, декабрь (II) 2010 г.
Подписной индекс 74201