Русская народная сказка «Теремок».
Перевод на украинский под ред. Н. Я. Азарова
(Сдача в аренду недвижимости физлицом
в условиях действия НКУ: правовые и налоговые нюансы)
ВОПРОС. Наше предприятие - плательщик налога на прибыль арендует помещение у частного предпринимателя - плательщика ЕН.
В связи с предстоящим вступлением в силу раздела III Налогового кодекса ЧПЕН собирается сдать Свидетельство об уплате единого налога с 01.04.2011 г. и предоставлять помещение в аренду в качестве простого физического лица с уплатой НДФЛ. Просим разъяснить:
1. Имеет ли право в настоящее время физлицо без предпринимательского статуса сдавать помещение в аренду юридическому лицу?
2. Может ли арендатор с 01.04.2011 г. включать арендную плату в состав своих расходов?
3. Правы ли в налоговой, разъясняя, что удерживать НДФЛ с арендодателя-физлица (не работника предприятия и не связанного с ним лица) арендатор должен не с договорной, а с обычной цены?
ОТВЕТ. 1. В отношении первого вопроса после принятия Налогового кодекса ничего не изменилось. Поэтому мы считаем, что как при действии Закона об НДФЛ, так и в рамках Налогового кодекса физическое лицо, не имеющее статуса субъекта предпринимательской деятельности, может сдавать в аренду недвижимость, в том числе юридическому лицу.
Кстати, к этой проблеме ГНАУ всегда подходила достаточно либерально, о чем свидетельствуют высказывания ее специалистов при действии как Декрета КМУ «О подоходном налоге с граждан», так и Закона об НДФЛ
Подтверждением тому может служить мнение ГНАУ, наложенное в обзорно-НДФЛьном письме от 09.07.2009 г. № 14312/7/17-0717 (п. 4 раздела II). В нем в качестве одного из косвенных аргументов в пользу необязательности регистрации физлица в качестве СПД дана ссылка на то, что доход от, предоставления в аренду недвижимости, расположенной на территории Украины (п/п. 1.3 «е» Закона об НДФЛ), является пассивным доходом (п. 1.12 Закона об НДФЛ).
Интересно, что Налоговый кодекс доход от сдачи в аренду имущества, расположенного в Украине (п/п. 14.1.54), не относит к пассивному виду доходов. В соответствии с п/п. 14.1.268 НКУ пассивные доходы определяются как
«доходы, полученные в виде процентов, дивидендов, страховых выплат и возмещений, а также роялти».
Означает ли это, что простое физлицо, получающее арендные доходы, обязано зарегистрироваться в качестве субъекта предпринимательства? Нет, действующее законодательство не запрещает обычному физлицу получать доходы, не относящиеся к пассивным. Главное, чтобы с таких доходов был уплачен налог.
Кстати, Госкомпредпринимательства в своем письме от 09.11.2004 г. № 7812 совершенно не связывает возможность простого физлица сдавать имущество в аренду с «пассивностью» доходов. Да и в письме ГНАУ от 09.07.2009 г. все начинается с Конституции, ГК и ХК, согласно которым
«физическое лицо самостоятельно имеет право избирать способ реализации своей деятельности, в том числе путем осуществления предпринимательской деятельности».
В пользу этого вывода свидетельствует и п. 170.1 НКУ, предусматривающий, что по общему правилу обложение НДФЛ доходов от аренды производится арендатором - налоговым агентом. Если бы арендодателем мог быть только ФОП, то ответственность за уплачу НДФЛ можно было бы возложить на него самого.
2. Может.
Главное условие включения арендных платежей в состав расходов плательщика налога на прибыль - это их связь с проведением хозяйственной деятельности. Расходы на оперативную аренду могут включаться в состав других расходов в виде общепроизводственных расходов (п/п. 138.10.1 «г»), административных расходов (п/п. 138.10.2 «в»}, расходов на сбыт (п/п. 138.10.3 «д»), в виде прочих операционных расходов (амортизация предоставленных в аренду необоротных активов) (п/п. 138.10.4 «б»).
Ставший притчей во языцех п/п. 139.1.12 НКУ, содержащий запрет на включение в состав расходов плательщика налога на прибыль расходов, понесенных им в связи с приобретением товаров (работ, услуг) у ЧПЕНой*, в данном случае, естественно, не применяется, ведь арендодателем выступает простое физлицо.
3. В отношении доходов физлиц и НДФЛ при аренде недвижимости у физических лиц следует опасаться так называемого минимального арендного платежа.
В п/п. 170.1.2 НКУ установлено специальное правило, в соответствии с которым
«объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды».
А сама сумма минимального арендного платежа определяется по Методике, утвержденной Постановлением КМУ от 29.12.2010 г. № 1253.
Кстати, абсолютно такое же правило определения объекта налогообложения было установлено и г. п/п. 9.1.2 Закона об НДФЛ, так что в этом вопросе соблюдается полная преемственность**
Полому базой для определения арендного платежа, как и раньше, является минимальная стоимость аренды одного квадратного метра обшей площади недвижимости «с учетом ее местонахождения, других функциональных и качественных показателем», устанавливаемая органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых такая недвижимость расположена.
Обнародована эта информация должна быть «способом, наиболее доступным для жителей такой территориальной громады». Если же минимальная стоимость не установлена или не обнародована до начала отчетного (налогового) года, то налогооблагаемым объектом физлица является договорная сумма арендной платы.
Таким образом, если сумма арендной платы меньше установленного и обнародованного минимального арендного платежа, то уплачивать НДФЛ необходимо исходя из этой минимальной суммы. В случае отсутствия минимального платежа (в 2011 году - это типичный вариант) объектом налогообложения для арендодателя-физлица будет сумма арендной платы, указанная в договоре.
А обычная цена здесь ни при чем, поскольку в Налоговом кодексе нет норм, обязующих налогового агента с целью налогообложения доначислять доход физлица до уровня обычных цен.
Обращаем внимание на то, что п/п. 164.2.17 «е» НКУ*** к рассматриваемой ситуации не имеет отношения, так как он, во-первых, касается случаев, когда физлицо является не проданном товаров (работ, услуг), а их покупателем, а во-вторых, касается размера скидки с обычной цены, индивидуально предназначенной для такого плательщика налога, а не обычной цены услуги.
Еще раз напомним о том, что п/п. 170.1.4 НКУ установлено, что «арендные» доходы облагаются налоговым агентом во время их выплаты и за их счет. При этом порядок налогообложения арендатором - налоговым агентом доходов физлица в виде арендной платы с 01.01.2011 г. зависит от размера начисленных (выплаченных) доходов (п. 167.1 НКУ).
Так что размер имеет значение...
__________________
* Кроме работ, услуг в сфере информатизации.
** При действии Закона об НДФЛ расчет минимального арендного платежа производился по Методике, утвержденной Постановлением КМУ от 20.11.2003 г. N 1787.
*** Налоговики любили ссылаться в подобных случаях на его предшественника в Законе об НДФЛ - и/п. 4.2.9 «е».
"Бухгалтер" № 9, март (I) 2011 г.
Подписной индекс 74201